【資料圖】

2022年1月3日，黑石在官網(wǎng)發(fā)布公告顯示，加州大學(xué)首席投資官辦公室（簡稱：加州大學(xué)投資）和黑石宣布一項(xiàng)長期戰(zhàn)略合作計(jì)劃：加州大學(xué)系統(tǒng)向黑石旗下的REIT-BREIT投入40億美元到該REIT的I類普通股。黑石會基于其持有的價(jià)值10億美元的BREIT參與這項(xiàng)戰(zhàn)略合作。

資料顯示，黑石為全球規(guī)模最大的另類投資巨頭，其最新規(guī)模8809億美元，被業(yè)內(nèi)稱為全球另類投資之王。加州大學(xué)投資則負(fù)責(zé)管理加州大學(xué)系統(tǒng)的投資基金并確保投資基金履行對利益相關(guān)方的信義責(zé)任。加州大學(xué)投資管理資產(chǎn)規(guī)模1520億美元。

具體來看，這項(xiàng)戰(zhàn)略合作含兩部分。

首先，加州大學(xué)系統(tǒng)認(rèn)購價(jià)值40億美元BREIT I類普通股。對于加州大學(xué)系統(tǒng)來說，這筆交易涉及費(fèi)率與BREIT的其它投資者相同。唯一不同的是，加州大學(xué)系統(tǒng)這筆投資會鎖定6年。而一般情況下，其它投資者可每月在基金開放時(shí)贖回基金。

其次，黑石和加州大學(xué)首席投資官辦公室還達(dá)成了一項(xiàng)獨(dú)立的戰(zhàn)略合作協(xié)議。這項(xiàng)協(xié)議下，黑石會基于持有的價(jià)值10億美元的BREIT，支持加州大學(xué)首席投資官辦公室在投資BREIT六年的期間獲得至少11.25%的年化回報(bào)。若BREIT實(shí)際的回報(bào)超過11.25%，黑石將再收取超額收益5%作為附加業(yè)績提成。若BREIT的回報(bào)不足11.25%，黑石會基于10億美元的資本補(bǔ)足差額。

這項(xiàng)安排下，黑石得以鎖定一筆長期資金，加州大學(xué)系統(tǒng)通過這項(xiàng)交易，鎖定長期穩(wěn)定的收益回報(bào)來源。

黑石總裁、首席運(yùn)營官Jon Gray在新聞稿中表示，UC投資的認(rèn)可非常重要。UC是全球最資深的機(jī)構(gòu)投資者之一。這項(xiàng)投資也使得BREIT可更好地為投資者服務(wù)。

據(jù)了解，UC投資目前已持有黑石旗下基金價(jià)值近20億美元的份額。自設(shè)立以來BREIT的年化凈回報(bào)為12.7%，2022年前11個(gè)月I類普通股凈回報(bào)8.4%。

來源：BREIT官網(wǎng)

贖回風(fēng)波

BREIT的總規(guī)模達(dá)680億美元。值得注意的是，BREIT并未在交易所掛牌。它面向高凈值個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者，組合主要集中投資美國南部和西部的出租公寓和工業(yè)地產(chǎn)。這幾年它已經(jīng)成為黑石最重要的增長引擎之一。

2022年12月1日，據(jù)彭博社報(bào)道，黑石旗下的BREIT收到的贖回請求超過了其季度和月度贖回上限，觸發(fā)基金的“贖回門”。12月1日消息一出，黑石股價(jià)下跌了10%，為2022年3月以來的最大單日跌幅。

據(jù)了解，按照基金條款，BREIT在特定時(shí)間內(nèi)只允許一定金額的贖回。目的是為了避免大額贖回倒逼基金拋售資產(chǎn)。當(dāng)贖回請求超過一定的比例時(shí)，基金的董事會有兩個(gè)選擇：限制贖回或改變贖回上限。12月1日，據(jù)彭博報(bào)道，BREIT在致股東的信中表示，收到的贖回請求已超過上限：單月基金凈值2%或季度基金凈值5%。

盡管2022年BREIT的回報(bào)相對不錯(cuò)，但是贖回引發(fā)了廣泛關(guān)注。美國前財(cái)長勞倫斯·亨利·薩默斯在接受彭博采訪時(shí)曾表示，任何時(shí)候當(dāng)投資者競相離開“知名機(jī)構(gòu)的知名產(chǎn)品”，這都是不好的信號。彭博報(bào)道顯示，投資者顧慮的問題之一是：美聯(lián)儲加息背景下，BREIT組合不少資產(chǎn)可能面臨價(jià)值重估問題。

不過，此次引入加州大學(xué)投資長期資金后，加上BREIT本身已有的90億美元即時(shí)流動(dòng)性（Immediate Liquidity）安排， BREIT擁有超百億美元可提供流動(dòng)性安排。此外，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為更重要的是，機(jī)構(gòu)投資者入局，無疑起到了穩(wěn)定信心的作用，有助于個(gè)人投資者增強(qiáng)對BREIT的信心。

美國房地產(chǎn)投資面臨復(fù)雜形勢

來自全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會Nareit的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月底，紐交所上市的REITS總市值為1.148萬億美元，富時(shí)羅素Nareit All REITs指數(shù)的2022年前11個(gè)月平均虧損21.09%。與之相比，標(biāo)普500指數(shù)平均虧損13.10%，而納指平均虧損26.13%。

來源：Nareit

如果拉長時(shí)間看，F(xiàn)TSE Nareit All REITs 過去一年虧損13.84%，過去三年平均年化回報(bào)1.55%，過去5年，平均年化回報(bào)4.98%。

目前美國的房地產(chǎn)市場利好、利空并存。一方面，疫情之后，不少居民更重視家庭生活，因此不少人存在購房需求。另一方面，對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂也可能打消一部分人的房地產(chǎn)投資興趣。不僅如此，隨著加息而水漲船高的按揭貸款利息也可能使得一部分人的購房需求延后。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場趨勢顯示：購房者仍然有興趣，尤其是對于有吸引力、價(jià)格合理的房屋。然而，一些因素可能會影響美國房地產(chǎn)市場走勢。

目前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、抵押貸款公司、銀行和房地產(chǎn)公司之間幾乎沒有達(dá)成共識。例如，四大會計(jì)師事務(wù)所之一：畢馬威預(yù)測，美國房地產(chǎn)市場將在 2022 年 2 月至2023年顯著下降，高盛和富國銀行估計(jì)市場將分別下降7.5%和5.5%。

耶魯捐贈基金看好另類資產(chǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)作用

不過，對于成熟的機(jī)構(gòu)投資者來說，包括房地產(chǎn)在內(nèi)另類資產(chǎn)則是組合不可缺少的部分。

例如，來自大學(xué)捐贈基金鼻祖耶魯大學(xué)捐贈基金官網(wǎng)的信息顯示，在過去的 30 年里，耶魯大學(xué)通過將資產(chǎn)分配到非傳統(tǒng)資產(chǎn)類別，大大降低了捐贈基金對美國國內(nèi)傳統(tǒng)資產(chǎn)的依賴。1989 年，將近四分之三的捐贈基金投資于美國股票、債券和現(xiàn)金。如今，國內(nèi)股債占投資組合不到十分之一，而外國股權(quán)、私募股權(quán)、絕對回報(bào)策略和實(shí)物資產(chǎn)占捐贈基金的十分之九以上。

對非傳統(tǒng)資產(chǎn)類別的大量配置源于它們的回報(bào)潛力和多元化能力。與 1985 年的投資組合相比，今天的實(shí)際和目標(biāo)投資組合具有更高的預(yù)期回報(bào)和更低的波動(dòng)性。

就其本質(zhì)而言，另類資產(chǎn)的定價(jià)效率往往低于傳統(tǒng)證券。這就為專業(yè)通過主動(dòng)管理利用市場低效率獲取收益提供了空間。捐贈基金的長期視野非常適合開發(fā)流動(dòng)性差、效率較低的市場，例如風(fēng)險(xiǎn)投資、杠桿收購、石油和天然氣、木材和房地產(chǎn)。

來源：耶魯大學(xué)投資辦公室網(wǎng)站

加州大學(xué)投資與黑石的合作一定程度也印證了機(jī)構(gòu)投資者熱衷于在組合中加入另類資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 加州大學(xué) 機(jī)構(gòu)投資者 美國房地產(chǎn)