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1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門(mén)印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》（簡(jiǎn)稱《方案 》）的通知。

《方案》中指出在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。

在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

二手房“帶押過(guò)戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。具體來(lái)看“帶押過(guò)戶”的流程：

一是，公證處與買(mǎi)賣(mài)雙方、抵押權(quán)人（銀行）簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，三方認(rèn)同這一交易模式。最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是，所有資金均由三方信任的公證處提存專(zhuān)用賬戶監(jiān)管；

二是，完成帶抵押過(guò)戶，然后由公證處確保買(mǎi)賣(mài)雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益，即公證處支付資金給業(yè)主和債權(quán)人（抵押權(quán)人），確保業(yè)主在房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款的同時(shí)，剩余資金保障在抵押權(quán)注銷(xiāo)后債權(quán)可以獲得清償；然后確保買(mǎi)家付錢(qián)后可以順利拿到房產(chǎn)。

最后是抵押登記注銷(xiāo)，完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

公證處是買(mǎi)賣(mài)雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方權(quán)益保障、資金保全的機(jī)構(gòu)?！稗D(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的三方協(xié)議。且有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心：比如，賣(mài)方拿不到款但過(guò)了戶；買(mǎi)房給了錢(qián)但收不了房（可能是對(duì)賣(mài)方的不信任，也可能是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的不信任）；銀行擔(dān)心交易過(guò)戶了，但原債權(quán)得不到保障等等。

李宇嘉認(rèn)為，有公證處的“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”，將賣(mài)方借款或買(mǎi)方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶、買(mǎi)方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來(lái)。退一步講，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)上述幾方可能的擔(dān)心，付款、過(guò)戶、解除抵押等都無(wú)效，房源、資金原路返回，問(wèn)題就不存在了。

2022年8月份以來(lái)，超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南、成都等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。廣州人民銀行發(fā)文，希望在轄區(qū)內(nèi)推廣帶押過(guò)戶，但具體實(shí)施落地情況并不樂(lè)觀，除了買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過(guò)戶”的案例，非同一家銀行實(shí)施的效果不佳。

那么問(wèn)題出在哪里？李宇嘉分析，主要存在四個(gè)因素：

一是，主要是不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣，對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距。

二是，更重要的是，房貸也是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。

三是，先贖樓，再辦理按揭，對(duì)辦理過(guò)橋的“銀行的影子”來(lái)說(shuō)，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，帶押過(guò)戶后，這個(gè)收益沒(méi)有了，部分銀行也不太同意。

四是，房產(chǎn)近年來(lái)出現(xiàn)跌價(jià)，前期投資客違約多，背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有，部分銀行擔(dān)心帶押過(guò)戶會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

深圳去年以來(lái)二手房交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)十幾年新低?，F(xiàn)在，國(guó)家對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以，就出臺(tái)了這樣的政策。

但是，政策還是太謹(jǐn)慎了，提出“穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索”，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

李宇嘉認(rèn)為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評(píng)估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過(guò)戶。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤(pán)活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞： 買(mǎi)賣(mài)雙方 抵押權(quán)人 銀行貸款