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8日晚間，建發(fā)股份(行情600153,診股)發(fā)布公告，公司擬收購國內(nèi)最大家居連鎖賣場運營商紅星美凱龍(行情601828,診股)30%的股份。交易完成后，紅星美凱龍的實際控制人可能變更。

但事情并沒有這么簡單。公告發(fā)生后首個交易日，收購方建發(fā)股份的股價居然被投資者砸跌停了。港股紅星美凱龍（HK1528）則開盤暴漲34.83%，不過收盤近上漲14.61%，在K線上留下來一個長長的上影線。

兩家公司，表現(xiàn)很是“微妙”。

股價跌停后，建發(fā)股份投資者關系部門公開回應市場關切時表示，“目前（收購）這個事情屬于籌劃階段，董事會還沒有審議過這個事情，具體條款和交易具體情況還沒定”。另外，建發(fā)方面“不可能將所有債務接過來，后續(xù)的交易如何進行，目前還沒有具體內(nèi)容”。

收購方的投資者“用腳投票”，那么建發(fā)的收購還能順利進行嗎？建發(fā)為何看上了美凱龍？

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廈門國資“拿下”美凱龍？

1月8日晚間，建發(fā)股份發(fā)布重要公告，稱其正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍不超過30%的股份。交易完成后，其可能成為紅星美凱龍控股股東。

交易完成后，為何“可能”成為控股股東？

根據(jù)公告，截至2022年12月31日，美凱龍總股本4,354,732,673股，包括A股3,613,447,039股（占總股本比例82.98%）及H股741,285,634股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有美凱龍2,618,081,007股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計共持有美凱龍18,607,640股，占總股本的0.43%。合計持股量為60.55%。

消息層面，去年12月26日，紅星控股擬計劃通過集中競價、大宗交易方式減持公司股份共計不超過美凱龍股本的3%的股份。西藏奕盈計劃清倉美凱龍的股票。減持計劃完成后，紅星控股持有美凱龍的股份數(shù)將下降至57.14%。

也就是說，如果紅星控股上述減持計劃完成。那么建發(fā)持股量30%將成為大股東。根據(jù)相關規(guī)則，如果建發(fā)繼續(xù)提高持股量，應當向公司所有股東發(fā)出全面要約。

不過目前看來，建發(fā)股份并沒有私有化美凱龍的意圖。

按照停牌前美凱龍A股的市值204億元，30%的股權市值約為61.2億元。建發(fā)股份考慮以現(xiàn)金收購，這對于三季度賬面資金高達923.26億元的建發(fā)股份而言，顯然“錢不是問題”。

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建發(fā)的算盤是什么？

資料顯示，建發(fā)股份有兩大業(yè)務分支：供應鏈運營和房地產(chǎn)開發(fā)。其中房地產(chǎn)業(yè)務主要由聯(lián)發(fā)集團和建發(fā)房產(chǎn)負責運營，建發(fā)股份持有這兩家公司的股份分別為95% 和 54.65%，建發(fā)房產(chǎn)下面又擁有建發(fā)國際集團和建發(fā)物業(yè)兩家上市平臺。

2017-2021年建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務全口徑銷售額從 199 億元增長至 1754 億元。真正詮釋了什么叫“逆勢擴張”。

美凱龍這邊，看似是一家家居連鎖經(jīng)營企業(yè)，其實更是一家“商業(yè)地產(chǎn)”公司。

過去幾年，美凱龍大規(guī)模擴張的主要玩法是：“買地-招商-收租-運營-物業(yè)升值-抵押物業(yè)-再買地”。通過自持物業(yè)，分享城市化地產(chǎn)增值紅利。

我們來看數(shù)據(jù)。截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程等重資產(chǎn)部分占據(jù)美凱龍總資產(chǎn)規(guī)模的70%以上。其中，流動資產(chǎn)合計148.38億元（其中現(xiàn)金61.35億元），非流動資產(chǎn)高達1190億元（其中投資性房地產(chǎn)價值961.64億元）。負債方面，流動負債近300億元，非流動負債463億元，負債合計763億元。

也就是說，美凱龍的主要資產(chǎn)就是“投資性房地產(chǎn)”，高達近千億，是實實在在的“包租婆”。

但是，這樣的結果就是，美凱龍的資產(chǎn)“太重了”。受到房地產(chǎn)下行的影響，“包租婆”也不好當，家居賣場的商戶生意不好，各地商戶要求美凱龍減免租金的請求此起彼伏。

這，對于本來資金就不寬裕的美凱龍而言，無異于“雪上加霜”！去年以來，美凱龍頻頻爆出“現(xiàn)金流”緊張。

而對于逆勢擴張的建發(fā)股份而言，美凱龍的商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)土地，都能產(chǎn)生足夠的吸引力。

另外，建發(fā)旗下的商業(yè)管理平臺近年來發(fā)展勢頭同樣迅猛，截至2021年末，建發(fā)商管共計運營11個自持項目、13個拓展項目。通過本次交易，建發(fā)股份能夠一次性將百余商場收入囊中，進一步增加商管業(yè)務的版圖。

最后，建發(fā)股份旗下還有供應鏈運營業(yè)務，目前包括汽車、酒類、輕紡產(chǎn)品及乳制品等行業(yè)。如果能夠拿下美凱龍，無疑將新增家居、建材類目。而且，家居、建材又能夠與房地產(chǎn)業(yè)務形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同，可謂一舉多得。

收盤后，建發(fā)股份龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，滬股通買入6179.48萬元并賣出1.06億元，2家機構凈買入5444.25萬元，4家機構凈賣出4.77億元。

面對二級市場投資者的“用腳投票”，建發(fā)股份還能如愿以償推進收購事宜嗎？

關鍵詞： 建發(fā)股份 紅星美凱龍 投資性房地產(chǎn)