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房地產行業(yè)再迎源頭活水！

2月20日晚，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

業(yè)內人士認為，不動產私募投資基金試點是“第三支箭”重要內容的響應，房企股權融資再開一扇門，將有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。后續(xù)試點的快速推廣，將為困境中的房企帶來更多源頭活水。

受此消息影響，2月21日，港股、A股房地產板塊開盤沖高，截至收盤，港股中，祥生控股漲幅超過23%，天譽置業(yè)漲幅超過5%，上坤地產漲幅超過6%；A股中，深振業(yè)漲超8%，光大嘉寶(行情600622,診股)漲停，深深房、深物業(yè)漲超4%。

響應“第三支箭”重要內容

2月20日晚，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

根據(jù)證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

證監(jiān)會表示，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

證監(jiān)會指出，考慮到不動產私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

弘毅投資董事總經理鮑筱斌接受證券時報記者采訪時表示，新的《指引》有利于培育健康的不動產投資市場，特別是持有類資產的長期運營、提質增效，為擴大公募REITS和私募REITs底層優(yōu)質資產奠定基礎。新的《指引》實施后，還將有利于機構投資人選擇優(yōu)質的基金管理人，進行廣泛投資，從而有利于多元化投資主體參與不動產投資，擴大不動產行業(yè)資金來源，進一步規(guī)范行業(yè)的投資行為、提升行業(yè)的投資效率。

海通證券(行情600837,診股)房地產行業(yè)首席分析師涂立磊認為，不動產私募投資基金試點，是“第三支箭”重要內容的響應，它的推出將是房企股權融資渠道的有益補充，可以有針對性地聚焦開發(fā)項目的現(xiàn)金流周轉和順利實現(xiàn)“保交樓”任務，將有助于引導更多各類型的社會資本甚至個人資金參與進來，進一步化解房企面臨的資金困境。

2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調整房企股權融資“5項措施”，其中提出，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，不動產投資基金在產業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎設施領域之前已經陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴大到商業(yè)地產領域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進房地產業(yè)良性循環(huán)。

房地產行業(yè)再迎源頭活水

對于此次試點對房地產行業(yè)的影響，劉水認為，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業(yè)地產存量，也有開發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助于這些資產盤活，加快回款，增強現(xiàn)金流能力，支持房地產市場紓困。

“同時，對于房企來說，引進不動產私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產負債表結構，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展?！眲⑺f。

涂立磊也認為，此次政策將有助于發(fā)揮私募基金的專業(yè)化投資優(yōu)勢，著力盤活房企的經營性不動產并探索新的發(fā)展模式，增強項目的債務融資信用，改善金融市場的非理性預期，滿足不動產領域合理融資需求，并進一步促進房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

平安證券房地產行業(yè)首席分析師楊侃也認為，隨著本次不動產私募投資基金試點的落地實施，有望為房地產行業(yè)提供新的增量資金來源，亦利于優(yōu)質存量資產的盤活。

另外，對于此次試點要求以機構投資者為主，但也沒有排除自然人投資者的參與，還積極鼓勵境外投資者以QFLP方式投資等規(guī)定，涂立磊認為，這些規(guī)定既可以保障試點初期的基金穩(wěn)健運行和風險控制在一定范圍內，又可以使得基金資金的來源多元化，擴大社會資本的參與度，從而使得試點的成功率加大，有助于后續(xù)試點的快速推廣，為困境中的房企帶來更多源頭活水。

此外，劉水還認為，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，此次試點推廣后，將為社會投資機構及高凈值人群提供新的投資渠道，有助于減少商品住房領域的投資投機活動。

關鍵詞： 私募投資 房地產行業(yè) 商業(yè)地產