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在房地產(chǎn)企業(yè)格局已然生變的當下，閩系房企隊列中又涌現(xiàn)出一匹“黑馬”，頻加杠桿逆勢擴張。

2月24日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，廈門建發(fā)股份(行情600153,診股)有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”）兩筆2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券，項目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額共200億元。融資均擬用于償還有息債務、項目建設及補充流動資金等法律法規(guī)允許的用途。

最近幾年，以建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)國際為代表的建發(fā)系企業(yè)在地產(chǎn)投融資領域頗受市場關注。

作為建發(fā)系旗下最重要的地產(chǎn)平臺，克而瑞發(fā)布的2022年1～12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，2022年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額為1703.2億元，位列排行榜第10位。

時間追溯至2017年～2021年，建發(fā)房產(chǎn)在行業(yè)的排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。這也意味著，在幾年的時間，建發(fā)房產(chǎn)從60名開外的中小房企一躍成為行業(yè)頭部企業(yè)，加杠桿擴規(guī)模勢頭明顯。

上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍表示，回顧過去20年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，每逢市場低谷都是企業(yè)擴張的好時機，這方面的例子不勝枚舉。

“市場在變，政策也在變?！兰t線’政策實施兩年多，房企高杠桿高負債現(xiàn)象已有明顯好轉(zhuǎn)，再加上去年一年房地產(chǎn)政策頻吹暖風，尤其是信貸支持、債券融資、股權融資三項政策‘三箭齊發(fā)’，不僅擴大了房企融資渠道，更是提振了房企的信心?！毙燔姳硎?。

記者以投資者身份致電建發(fā)股份證券部，一位工作人員表示，實際上，2022年公司對房地產(chǎn)的投資節(jié)奏同比過去幾年是有所放緩的，只不過在不少房地產(chǎn)企業(yè)“跌落”后，使得公司能夠獲得更多的市場份額。預計未來或?qū)⒗^續(xù)保持原有的投資節(jié)奏。

頻繁現(xiàn)身多城土地拍賣市場

廈門建發(fā)集團有限公司（以下簡稱“建發(fā)集團”）成立于1980年，公司主要業(yè)務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫(yī)療健康、新興產(chǎn)業(yè)投資等領域。

建發(fā)房產(chǎn)的母公司正是建發(fā)集團，由廈門市國資委控股，旗下?lián)碛?大板塊，年收入超7000億元，資產(chǎn)規(guī)模超6500億元。建發(fā)房產(chǎn)原是負責房地塊開發(fā)板塊，但在2009年，被上市公司建發(fā)股份收購，現(xiàn)在由建發(fā)集團與建發(fā)股份共同控股。

此外，建發(fā)房產(chǎn)旗下還控股建發(fā)國際投資有限公司（01908.HK）、建發(fā)物業(yè)管理集團有限公司（02156.HK）、建發(fā)合誠(行情603909,診股)工程咨詢股份有限公司（603909.SH）等上市平臺。

2022年，在行業(yè)企業(yè)資金鏈普遍吃緊的情況下，規(guī)模房企大多收縮投資、謹慎拿地，TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬億元，同比降了一半，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比，下降幅度達到63%。

不過，建發(fā)系依然積極拿地，頻繁現(xiàn)身多個城市土地拍賣市場。

在上海，建發(fā)通過獨立或聯(lián)合拿地的方式斬獲5宗地塊，權益拿地金額達107億元。在京津冀城市群，建發(fā)斥資94億元“囤貨”，新增拿地面積達23萬平方米。

在大本營廈門，建發(fā)房產(chǎn)尤為積極?？v觀廈門全年四批土地拍賣，除“缺席”第三批，建發(fā)在廈門第一批、第二批、第四批集中供地拿地金額分別為94.4億元、50.9億元、21億元，累計斬獲6宗地，位居2022年廈門集中供地拿地金額榜之首。

建發(fā)股份在2022年半年報中透露，現(xiàn)已布局海西、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，包括廈門、上海、杭州、蘇州、無錫、武漢、長沙、成都等一二線城市和漳州、莆田等公司在當?shù)鼐邆淦放泼雷u度及其他優(yōu)勢的三線城市。

截至2022年6月末，建發(fā)在一二線城市的土地儲備預估權益貨值占比近70%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑新增貨值1104億元，位居全國第七；拿地金額達544億元，位于行業(yè)第四位，較2021年提高7個名次，排在它前面的是華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展(行情600048,診股)，均為全國性央企、國企。

2023年2月24日，蘇州一批次獅山2宗封頂?shù)貕K進行了現(xiàn)場搖號，分別由朗詩和廈門建發(fā)中簽。

除了在招拍掛市場發(fā)力，建發(fā)還通過其他途徑進一步擴張。

1月17日，建發(fā)股份與紅星美凱龍(行情601828,診股)控股集團有限公司、車建興共同簽署了附有生效條件的股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建發(fā)股份擬以現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份。

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，房地產(chǎn)是個強周期行業(yè)，在行業(yè)的低潮期拿地，高潮期出貨，是企業(yè)經(jīng)營的鐵律。像廈門建發(fā)這樣的國資企業(yè)，它擁有較好的融資能力和資源，同時它也有比較強的做大做強的意愿。在行業(yè)低潮期趁機拿地，以低風險的方式來擴大規(guī)模是符合市場規(guī)律的經(jīng)營策略的。

背靠大樹好乘涼

融資能力經(jīng)受考驗

財務報告數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，建發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入5646億元同比增長19.8%；實現(xiàn)凈利潤35.76億元，同比增長5.67%，毛利率為2.54%。

但在建發(fā)股份收入結構中，低毛利大宗商品業(yè)務占比過高。

2022年中期財務報告顯示，建發(fā)股份的供應鏈運營分布的營業(yè)收入為3396.12億元，占比92.85%，毛利率僅為1.9%；房地產(chǎn)業(yè)務分布的營業(yè)收入為261.7億元，占比7.15%，毛利率為15.72%。

占據(jù)絕大多數(shù)營業(yè)收入比例的供應鏈業(yè)務盈利能力堪憂，使得建發(fā)股份有動力做大做強毛利率相對較高的房地產(chǎn)業(yè)務。

地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，一頭連著土地，一頭連著資金，而建發(fā)股份正是背靠大樹好乘涼。截至2022年上半年，建發(fā)集團向建發(fā)股份提供了70.39億元的借款。公告顯示，這筆借款的利率低于銀行同期貸款利率，且公司無需提供擔保。

建發(fā)集團還能依托良好的信用，為建發(fā)股份等提供擔保。截至2022年6月30日，建發(fā)集團為建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團（建發(fā)股份控股的另一個較小的地產(chǎn)平臺）分別提供了17.5億元、232億元、50億元的擔保金額。

近幾年部分房企融資遇阻，建發(fā)系仍具備強大的融資能力。

據(jù)建發(fā)集團2022年度第四期中票募集說明書，截至2022年11月1日，建發(fā)集團及旗下各公司已發(fā)行約350億元的中票、公司債、超短融等。建發(fā)股份及建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團的募集資金用途多為償還借款、補充流動資金。

作為建發(fā)房產(chǎn)旗下的上市平臺，建發(fā)國際2022年通過兩次配股合計募集了13億港元。根據(jù)公告，八成將用于償還貸款。

從融資成本來看，建發(fā)股份房地產(chǎn)子公司2021年、2022年上半年整體平均融資成本分別為4.5%～5%、4%～5%，處于行業(yè)低位。

關鍵詞： 建發(fā)股份 建發(fā)集團 營業(yè)收入