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3月8日下午，萬科2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上宣布，根據(jù)表決結(jié)果，公司A股定向增發(fā)相關(guān)的9項(xiàng)議案全部獲得通過。

一個(gè)月前，萬科以“破凈”的價(jià)格A股定向增發(fā)登上熱門話題。由于萬科當(dāng)前股價(jià)處在低位，增發(fā)價(jià)低于凈資產(chǎn)增發(fā)將攤薄中小股東權(quán)益，并且在股價(jià)低迷時(shí)選擇增發(fā)股份，便出現(xiàn)了中小股東不買賬。

股東大會(huì)上，一切關(guān)于增發(fā)價(jià)格的定價(jià)，如何平衡公司發(fā)展與股東利益，本輪股權(quán)融資時(shí)間點(diǎn)等問題，均拋向萬科一眾高管。

“H股破凈增發(fā)不是因?yàn)槿卞X”

2月中旬，萬科發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案稱，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前總股本的9.46%，募集資金將用于公司旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

萬科本次非公開發(fā)行的發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日（不含定價(jià)基準(zhǔn)日，下同）公司A股股票交易均價(jià)的80%。當(dāng)前，萬科總股本為116.31億股，流通股為97.17億股。2月10日，萬科A(行情000002,診股)股票收盤價(jià)為17.67元/股，20日均價(jià)則為18.27元/股。

若按當(dāng)前價(jià)格水平進(jìn)行增發(fā)，將出現(xiàn)增發(fā)價(jià)低于萬科每股凈資產(chǎn)20.73元的情況。

實(shí)際上，近期萬科港股配股中已經(jīng)體現(xiàn)“低價(jià)定增”。3月2日，萬科配售新H股共39億港元，每股配售價(jià)格為13.05港元/股，低于每股凈值。

“萬科為何要在當(dāng)前股價(jià)破凈值的時(shí)間點(diǎn)發(fā)行H股股票？”投資者在股東大會(huì)上提出疑惑。

萬科集團(tuán)總裁祝九勝在股東大會(huì)上作出回應(yīng)，關(guān)于定增計(jì)劃，萬科內(nèi)部經(jīng)過了多輪討論，也非常糾結(jié)，公司不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股，最后決定定增，主要是基于以下幾方面考量。

一方面，萬科認(rèn)為一、二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，啟動(dòng)新的一輪布局也會(huì)有比較好的兌現(xiàn)，有好的業(yè)績(jī)的預(yù)期；另一方面，從增發(fā)資金的用途角度來看，根據(jù)規(guī)定，A股增發(fā)資金主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目保交付，多余的部分用于補(bǔ)流，H股拿到的資金60%可用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)來說，H股配股拿到的資金使用更靈活一些。而過去一年，境外融資，特別是美元的升息比較快，現(xiàn)在的境外貸款利率達(dá)到5.3%左右，比曾經(jīng)的3個(gè)多點(diǎn)提高了很多，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

祝九勝還將債權(quán)融資和股權(quán)融資比作水和茶：“從資債結(jié)構(gòu)的情況來看，債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)?！?

萬科A股定增開發(fā)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像H股折價(jià)或以比較低的價(jià)格發(fā)行？

祝九勝表示，A股增發(fā)拿到股東大會(huì)授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，我們會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家關(guān)注價(jià)格和攤薄，長(zhǎng)期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值。債性資金相當(dāng)于化肥農(nóng)藥，股權(quán)融資就像是金種子，我們會(huì)倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好。

“量入為出、合理倉位”

根據(jù)定增預(yù)案，萬科此次增發(fā)A股計(jì)劃募集資金不超過150億元，其中的105億元將用于中山金域國(guó)際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時(shí)光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會(huì)、西安萬科東望、長(zhǎng)春溪望薈、鞍山高新萬科城等11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

具體來看，中山金域國(guó)際、鄭州翠灣中城、重慶星光天空之城、西安萬科東望及鞍山高新萬科城擬投入金額不小于10億元，項(xiàng)目投資收益率分別為9.57%、7.17%、13.64%、7.91%及4.94%，前四個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2023年、2024年開始交付。相比之下，長(zhǎng)春溪望薈項(xiàng)目稍高，銷售凈利率預(yù)計(jì)3.50%，對(duì)應(yīng)收益率3.80%。本次本次募投項(xiàng)目之中收益最低的項(xiàng)目，廣州增城新塘板塊的廣州金茂萬科魅力之城項(xiàng)目，預(yù)測(cè)銷售凈利率僅3.32%，項(xiàng)目收益率3.49%。

整體看，此次萬科A股增發(fā)融資擬募投項(xiàng)目收益率處于較低水平。

關(guān)于萬科選擇上述募投項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，萬科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖作出詳細(xì)闡述，募投項(xiàng)目是萬科根據(jù)政策導(dǎo)向、公司自身的情況而作出的選擇?！爸袊?guó)證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施的政策導(dǎo)向，我們?cè)O(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)：一是并表項(xiàng)目，二是普通住宅，三是已拿到預(yù)售許可證正在銷售，四是這個(gè)項(xiàng)目有一定的體量，后續(xù)還需要較多的資金去建設(shè)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們選擇了11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分收益率較低?！?

劉肖介紹，上述11個(gè)項(xiàng)目主要都是2022年之前獲取的，當(dāng)前預(yù)計(jì)的收益率是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況進(jìn)行的測(cè)算，經(jīng)過過去一年的市場(chǎng)調(diào)整，收益率確實(shí)受到一些影響。相信如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的收益率還是有一定的改善空間。

關(guān)于拿地，劉肖表示，今年1月份、2月份，萬科也廣泛參與了很多項(xiàng)目，有一些是搖號(hào)沒有搖中，有一些還在談判過程中，所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項(xiàng)目?；趯?duì)政策、行業(yè)和市場(chǎng)更積極的判斷，隨著后續(xù)股權(quán)融資的到位，在確保安全的前提下，萬科會(huì)以更加積極的態(tài)度去捕捉新項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

“萬科同時(shí)會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期以來的投資原則：量入為出、合理倉位。從量入為出來看，股權(quán)融資到位確實(shí)給投資帶來了更多的空間。從合理倉位來看，公司在建的以及還處于規(guī)劃中的項(xiàng)目，在手的資源大概有1.2億平方米，2021年結(jié)算面積是3600萬平方米。所以，總體來說，在手資源能夠滿足未來兩年到三年的發(fā)展，投資的強(qiáng)度或投資的節(jié)奏看起來可相對(duì)從容一點(diǎn)?！?

定增之外二三事

定增之外，關(guān)于萬科增設(shè)聯(lián)席總裁制度、百億住房租賃投資基金等話題，萬科高管均在股東大會(huì)上一一回應(yīng)。

祝九勝回應(yīng)設(shè)立聯(lián)席總裁一事，“第一大原因是基于我本人的經(jīng)歷、以及時(shí)間精力非常有限，我干了20多年的銀行，中間經(jīng)過一年的空檔后入職萬科，我這種背景對(duì)不動(dòng)產(chǎn)方方面面的認(rèn)知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補(bǔ)位、相互補(bǔ)臺(tái)。這個(gè)安排一方面是讓公司經(jīng)營(yíng)管理能夠更好，事人能夠更匹配；另外一方面也是我個(gè)人有點(diǎn)小私心，確實(shí)管不過來，時(shí)間精力不許可，這是基本的考慮。在對(duì)外正式宣布之前，我們內(nèi)部按這個(gè)分工已經(jīng)試運(yùn)行了超過一年，效果很好?！?

股東大會(huì)上，郁亮全程僅回應(yīng)了萬科與建行聯(lián)合設(shè)立百億規(guī)模住房租賃投資基金。

“希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路?！弊鲩L(zhǎng)租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道，這個(gè)基金安排提供了一種退出渠道。

從行業(yè)來說，未來房地產(chǎn)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，租購并舉是區(qū)別于上一個(gè)發(fā)展階段很重要的特點(diǎn)。泊寓的政策和經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面，從與建行成立的這個(gè)基金，到REITS，包括下一步可能在金融品種方面會(huì)有長(zhǎng)期低息的經(jīng)營(yíng)性貸款等，對(duì)于萬科的租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展一定有很大支持作用。

郁亮透露，“未來基金不排除會(huì)收購非萬科的項(xiàng)目，萬科的經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)做得更大。和建行合作成立的住房租賃投資基金無論是對(duì)于萬科發(fā)展長(zhǎng)租公寓，還是對(duì)租購并舉時(shí)代探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是意義很大的?！?

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