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春節(jié)過(guò)后，樓市熱度隨著氣溫不斷回升，部分城市的樓市交易出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，網(wǎng)絡(luò)上甚至不乏調(diào)侃的聲音，“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”。

于是不少評(píng)論認(rèn)為，地產(chǎn)“小陽(yáng)春”來(lái)了，但從全國(guó)范圍以及整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，真正的春天恐怕還需要再等等。

3月17日，央行宣布于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)釋放中長(zhǎng)期流動(dòng)性約5500億元。雖然此次降準(zhǔn)并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但部分行業(yè)人士表示，從降準(zhǔn)的影響來(lái)看，一方面，降準(zhǔn)為市場(chǎng)提供了更多中長(zhǎng)期資金，增加了資金流動(dòng)性，有利于降低資金成本，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，同時(shí)購(gòu)房者、企業(yè)端的合理資金需求也有望得到更好的支持，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

而從A股市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊指數(shù)（931775）自去年年初短暫沖高后，至今為止大部分時(shí)間均呈現(xiàn)震蕩下行的趨勢(shì)，顯示二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)上市房企的投資信心恢復(fù)仍有待時(shí)日。

01

房地產(chǎn)投資增速拐頭向上

觀察房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一個(gè)重要的宏觀指標(biāo)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。雖然仍在下降，但這一增速卻是自去年1月以來(lái)首次出現(xiàn)拐頭向上的情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

多個(gè)城市的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也印證了“小陽(yáng)春”的到來(lái)。

2022年，樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)較大回調(diào)，其中新房成交同比下降27%。2023年年初，隨著監(jiān)管部門(mén)頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，特別是支持房企融資“三箭齊發(fā)”的相關(guān)政策和措施出臺(tái)以來(lái)，伴隨著疫情三年積壓的需求快速釋放，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度顯著回升，帶動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅收窄。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)60%以上，廣州、深圳的新房和二手房成交也都有所增長(zhǎng)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)50座重點(diǎn)城市，2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長(zhǎng)也超過(guò)70%。雖然其中有1月存在春節(jié)長(zhǎng)假的因素，導(dǎo)致1月基數(shù)較低，但在部分城市，2月的樓市回暖仍然顯出了幾分“狂飚”的跡象。

據(jù)成都房小團(tuán)數(shù)據(jù)，2月成都的二手房成交量達(dá)1.8萬(wàn)套，創(chuàng)下近11年以來(lái)的二手房月度成交量新高，中介帶看量更是每周都達(dá)到15萬(wàn)套左右，這個(gè)數(shù)字也是近幾年的峰值。

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.02%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.24%?；颈３制椒€(wěn)，但城市之間卻呈現(xiàn)冷暖不均的特征。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回暖，二三線(xiàn)城市降勢(shì)趨緩。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均較上月有所增加。

1月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、-0.2%和-0.2%。二線(xiàn)城市環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，三線(xiàn)城市環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，今年2月以來(lái)以一線(xiàn)城市為主的這輪市場(chǎng)回暖來(lái)勢(shì)洶洶，確實(shí)有點(diǎn)“小陽(yáng)春”的景象，但隨著積壓的市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放、房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)，市場(chǎng)熱度是否能夠持續(xù)還有待觀察。

從最新市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，3月份以來(lái)，重點(diǎn)城市新房訪(fǎng)盤(pán)量有所回落，樓市成交小幅下降。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這主要是由于：一方面熱度由剛需撐起，剛需規(guī)模具有局限性；另一方面二手房的供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)大于成交規(guī)模，市場(chǎng)熱度能否持續(xù)取決于改善性需求的釋放規(guī)模，而改善性需求的釋放則更依賴(lài)于政策的支持，如降低二套房的購(gòu)房門(mén)檻。

02

地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)、回穩(wěn)之年

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。今年的政府工作報(bào)告將防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放在了重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體，最先感知到行業(yè)冷熱，對(duì)于“小陽(yáng)春”可以說(shuō)是“春江水暖鴨先知”。

來(lái)自觀點(diǎn)指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，2月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3558億元，同比上升15.2%，環(huán)比上升27.1%。其中前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額2281億元，同比上升32.3%，環(huán)比上升25.5%，前20房企中超過(guò)一半單月權(quán)益銷(xiāo)售同比增幅高于前100房企的平均值，樓市銷(xiāo)售向頭部房企集中的態(tài)勢(shì)依然顯著。

但也有一些房企通過(guò)差異化定位與突出的樓盤(pán)綜合品質(zhì)，在這一輪小陽(yáng)春行情中表現(xiàn)亮眼，弘陽(yáng)地產(chǎn)就是一個(gè)典型代表。1-2月，弘陽(yáng)地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售額38.8億元，2月單月銷(xiāo)售額27.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)翻番。在剛剛過(guò)去的一個(gè)月中，弘陽(yáng)地產(chǎn)各項(xiàng)目案場(chǎng)人氣高漲，來(lái)訪(fǎng)量節(jié)節(jié)攀升，多個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，南京溧水熹樾花園銷(xiāo)售金額、套數(shù)、面積均為溧水區(qū)TOP1。

樓市銷(xiāo)售回暖，房企拿地的積極性也有所抬升。2月多地開(kāi)始啟動(dòng)土拍，一線(xiàn)城市北、上、廣均已公布首批擬出讓地塊清單，蘇州、南京今年首批宅地供應(yīng)清單也已出爐。另外，惠州、金華永康、佛山南海等地加入集中供地模式，發(fā)布了2023年度第一批住房用地?cái)M出讓地塊清單。值得一提的是，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理發(fā)布的數(shù)據(jù)，杭州2023年首批集中供地13宗掛牌地塊全部成交，其中8宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、3宗底價(jià)成交，總成交金額182.2億元，平均溢價(jià)率9.2%。

競(jìng)得企業(yè)方面，華潤(rùn)、招商蛇口(行情001979,診股)、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)等拿地?cái)?shù)量最多；臨安國(guó)瑞置業(yè)、山水置業(yè)、偉星、中豪、中騰置業(yè)等民營(yíng)房企也有所斬獲。從拿地名單中可以看出，以往最吸睛的部分“千億俱樂(lè)部”房企已經(jīng)不在其列，大型央企或地方民企相對(duì)更為活躍。

這種現(xiàn)象也與前兩年以恒大為代表的大型房企遭遇債務(wù)危機(jī)有關(guān)。人民法院公告網(wǎng)公告顯示，近兩年來(lái)全國(guó)至少有400家房企宣告破產(chǎn)，房企債務(wù)違約事件層出不窮。其中，部分房企債務(wù)違約的“寒氣”至今仍在向上下游傳遞，各地“爛尾樓”頻頻出現(xiàn)，“保交房”成為近段時(shí)間內(nèi)監(jiān)管層工作的重點(diǎn)。不久前預(yù)報(bào)了業(yè)績(jī)巨虧的海通國(guó)際（00665.HK），外界分析其虧損的重要因素之一，就是其投資的中資房企離岸美元債相繼爆雷所致。

因此，這波“小陽(yáng)春”是否具有持續(xù)性，取決于購(gòu)房者的信心恢復(fù)程度。一方面要看有沒(méi)有新的政策落地，另一方面也要看房企是否會(huì)出現(xiàn)新的違約，產(chǎn)生新的交付問(wèn)題。只有市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)出清，購(gòu)房者關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期才會(huì)修復(fù)，市場(chǎng)也才有可能重回健康增長(zhǎng)的發(fā)展軌道。

從政策面的導(dǎo)向來(lái)看，今年以來(lái)，也明顯正在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2023年要大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套（間），比去年（240萬(wàn)套）有大幅度增長(zhǎng)。

截至1月底，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于改善市民居住條件以及保障性租賃住房全年建設(shè)計(jì)劃的相關(guān)政策。

中指研究院在報(bào)告中指出，2023年各省份保障房政策旨在推動(dòng)“租購(gòu)并舉”的保障體系優(yōu)化，企業(yè)應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)需求變化，構(gòu)建多元供應(yīng)體系。一方面，核心一二線(xiàn)城市由于土地資源緊缺，企業(yè)在未來(lái)普遍要配建保障性住房的地塊競(jìng)爭(zhēng)中，提早規(guī)劃入局積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，拿地將更有優(yōu)勢(shì)。另一方面，房企應(yīng)積極主動(dòng)加入“納保”（將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房）行列，成熟案例如招商伊敦、萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢等。在如今房企融資縮緊的情況下，入局保障性住房領(lǐng)域有利于拓寬企業(yè)融資渠道、加快企業(yè)盤(pán)活閑置和低效利用資產(chǎn)，為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

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