(相關(guān)資料圖)

來源：中信證券(行情600030,診股)

核心觀點(diǎn)

2023年3月31日，4只公募REITS擴(kuò)募完成交易所審批，根據(jù)招募說明書等資料測算，預(yù)計(jì)擴(kuò)募將帶動REITs分派收益率（基于當(dāng)前REITs市場價）的提升。近期，公募REITs 2022年分紅公告的陸續(xù)披露或帶來博弈分紅交易的短期機(jī)會，疊加此前市場接連回調(diào)創(chuàng)造了合適的點(diǎn)位，建議投資者關(guān)注有基本面支撐，同時分紅規(guī)模較為可觀的個券。

市場回顧：公募REITs市場延續(xù)下跌，新券帶動市場交投走高。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于1032.24點(diǎn)，周下跌0.74%，未跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。2只新能源REITs上市首日表現(xiàn)不俗，其中中航京能REIT錄得12.37%的漲幅，中信建投(行情601066,診股)國家電投REIT錄得1.94%的漲幅。市場交投在2只新能源REITs上市交易的帶動下走高，全周平均日度成交額和平均換手率均較前一周均值出現(xiàn)顯著抬升。

政策梳理：多地落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行和保障房REITs發(fā)行。2023年3月29日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（保障性租賃住房類）有關(guān)事項(xiàng)辦理指引》，對保租房REIT申報過程中，需要“申請發(fā)行保租房 REITs 涉及的發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書、變更保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書、出具無異議函、加快房源配租及其他需要住房建設(shè)部門協(xié)調(diào)推動的事項(xiàng)”提供指引，助力儲備項(xiàng)目的順利申報。此外，江西監(jiān)管局也就落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行進(jìn)行工作部署，從企業(yè)認(rèn)知、項(xiàng)目示范、聯(lián)動協(xié)作三方面推進(jìn)REITs發(fā)行。

項(xiàng)目儲備跟蹤：4只公募REITs擴(kuò)募完成交易所審批，我國公募REITs擴(kuò)募更進(jìn)一步。2023年3月31日，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和鹽田港(行情000088,診股)REIT完成交易所審批環(huán)節(jié)。根據(jù)招募說明書（封卷稿）等資料計(jì)算2023年預(yù)期的分派率水平，可以看到相較于原資產(chǎn)的分派率（基于當(dāng)前REITs市場價），擴(kuò)募能夠?yàn)?只REITs帶來0.1-0.6個百分點(diǎn)的提升。展望未來REITs市場的發(fā)展，存量REITs的原始權(quán)益人均有豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，均具備一定擴(kuò)募能力，預(yù)計(jì)擴(kuò)募將成為C-REITs擴(kuò)容的重要方式之一。此外，Pre-REITs也有所更新，包括深業(yè)集團(tuán)就Pre-REITs項(xiàng)目進(jìn)行法律服務(wù)單位的公開招標(biāo)；中國人壽(行情601628,診股)領(lǐng)航Pre-REITs增值策略型基金完成簽約。

公募REITs策略思考：近期，公募REITs年報披露了各只REITs底層資產(chǎn)估值等增量信息，大部分特許經(jīng)營權(quán)REITs底層資產(chǎn)估值隨時間而回落，產(chǎn)權(quán)REITs的底層資產(chǎn)估值則變化不大。往后看，公募REITs 2022年分紅公告的陸續(xù)披露或帶來博弈分紅交易的短期機(jī)會，疊加此前市場接連回調(diào)創(chuàng)造了合適的點(diǎn)位，建議投資者關(guān)注有基本面支撐，同時分紅規(guī)模較為可觀的個券。

風(fēng)險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風(fēng)險偏好。

正文

市場回顧

公募REITs市場延續(xù)下跌，新券帶動市場交投走高。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于1032.24點(diǎn)，周下跌0.74%，未跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。2只新能源REITs上市首日表現(xiàn)不俗，其中中航京能REIT錄得12.37%的漲幅，中信建投國家電投REIT錄得1.94%的漲幅。不考慮新券的情況下，僅7只個券錄得上漲，主要集中在保障房板塊，其余大部分REITs價格均出現(xiàn)不同程度下跌。市場交投在2只新能源REITs上市交易的帶動下走高，成交金額方面，全周平均日度成交額為5.47億元，較上周均值上漲54%；換手率方面，全周平均換手率較上周均值提高41%，保障房和能源板塊的平均換手率上行幅度明顯。

政策梳理

多地落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行和保障房REITs發(fā)行。2023年3月29日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（保障性租賃住房類）有關(guān)事項(xiàng)辦理指引》，對保租房REIT申報過程中，需要“申請發(fā)行保租房 REITs 涉及的發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書、變更保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書、出具無異議函、加快房源配租及其他需要住房建設(shè)部門協(xié)調(diào)推動的事項(xiàng)”提供指引，助力儲備項(xiàng)目的順利申報。此外，江西監(jiān)管局也就落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行進(jìn)行工作部署，從企業(yè)認(rèn)知、項(xiàng)目示范、聯(lián)動協(xié)作三方面推進(jìn)REITs發(fā)行。

項(xiàng)目儲備跟蹤

4只公募REITs擴(kuò)募完成交易所審批，我國公募REITs擴(kuò)募更進(jìn)一步。2023年3月31日，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和鹽田港REIT完成交易所審批環(huán)節(jié)。根據(jù)招募說明書（封卷稿）披露的新購入資產(chǎn)估值、以及2023年3月31日前的20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價對應(yīng)的未擴(kuò)募REITs市值，計(jì)算2023年預(yù)期的分派率水平，可以看到擴(kuò)募能夠?yàn)?只REITs的分派率帶來0.1-0.6個百分點(diǎn)的提升。展望未來REITs市場的發(fā)展，存量REITs的原始權(quán)益人均有豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，均具備一定擴(kuò)募能力，預(yù)計(jì)擴(kuò)募將成為C-REITs擴(kuò)容的重要方式之一。

招投標(biāo)方面，2023年開年以來，有多單REITs項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，部分REITs已完成中標(biāo)結(jié)果公示。分類型看，當(dāng)前，潛在REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)既包括二級市場已經(jīng)存有的新能源、保障房、高速公路等資產(chǎn)，還覆蓋了旅游景區(qū)、水利設(shè)施等新資產(chǎn)。根據(jù)中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺等公開信息顯示，3月27日-4月2日當(dāng)周，遵義文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司就赤水5A級景區(qū)REITs進(jìn)行服務(wù)團(tuán)隊(duì)的公開招標(biāo)。同時，Pre-REITs也有所更新，包括深業(yè)集團(tuán)就Pre-REITs項(xiàng)目進(jìn)行法律服務(wù)單位的公開招標(biāo)；中國人壽領(lǐng)航Pre-REITs增值策略型基金完成簽約。

公募REITs策略思考

近期，公募REITs年報披露了各只REITs底層資產(chǎn)估值等增量信息，大部分特許經(jīng)營權(quán)REITs底層資產(chǎn)估值隨時間而回落，產(chǎn)權(quán)REITs的底層資產(chǎn)估值則變化不大。往后看，公募REITs 2022年分紅公告的陸續(xù)披露或帶來博弈分紅交易的短期機(jī)會，疊加此前市場接連回調(diào)創(chuàng)造了合適的點(diǎn)位，建議投資者關(guān)注有基本面支撐，同時分紅規(guī)模較為可觀的個券。

風(fēng)險因素

REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風(fēng)險偏好。

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