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繼原始權(quán)益人增持后，公募REITS首現(xiàn)基金管理人自購(gòu)。

在今年公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，多只REITs跌出高折價(jià)后，部分產(chǎn)品獲得增持或自購(gòu)。5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，公司將以不超過(guò)3000萬(wàn)元固有資金投資華夏中國(guó)交建(行情601800,診股)REIT，并持有不少于6個(gè)月，這也是首家基金管理人自購(gòu)旗下公募REITs的案例；同期，中信建投基金也公告“中信建投國(guó)家電投新能源REIT”原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人增持基金份額計(jì)劃的公告，在近期公募REITs大跌期間，向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，基金管理人和原始權(quán)益人對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況有更深刻的理解，這類資金自購(gòu)或增持有利于提振投資者信心，向市場(chǎng)傳遞價(jià)值被低估的信號(hào)。而受制于分紅率不及預(yù)期、部分產(chǎn)品首發(fā)估值偏高等因素，今年公募REITs市場(chǎng)不斷調(diào)整，部分產(chǎn)品折價(jià)率越來(lái)越高，未來(lái)該類產(chǎn)品價(jià)格會(huì)逐漸向價(jià)值回歸，投資價(jià)值已經(jīng)開始凸顯。

公募REITs再現(xiàn)增持或自購(gòu)

華夏基金自購(gòu)3000萬(wàn)元

5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，基于對(duì)旗下管理的華夏中國(guó)交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華夏中國(guó)交建REIT”）未來(lái)發(fā)展前景的信心，以及與廣大投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則，華夏基金自公告發(fā)布之日起 6月內(nèi)使用3000萬(wàn)元以內(nèi)固有資金投資本基金，并承諾持有期限不少于6個(gè)月。

與此同時(shí)，中信建投基金也公告了“中信建投國(guó)家電投新能源REIT”原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人增持基金份額計(jì)劃的公告。

公告稱，中信建投基金于今年5月8日收到本基金原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人百瑞信托有限責(zé)任公司的通知，百瑞信托有限責(zé)任公司計(jì)劃自2023年5月9日起6個(gè)月內(nèi)，在遵守中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)和上海證券交易所的相關(guān)規(guī)定前提下，通過(guò)競(jìng)價(jià)或大宗交易買入方式增持本基金份額。

根據(jù)公告，基于對(duì)本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，為切實(shí)維護(hù)廣大投資者利益，增強(qiáng)投資者信心，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，百瑞信托有限責(zé)任公司通過(guò)上海證券交易所交易系統(tǒng)以競(jìng)價(jià)或大宗交易買入方式進(jìn)行增持，本次擬合計(jì)增持基金份額數(shù)量不超過(guò)1600萬(wàn)份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

事實(shí)上，在今年REITs二級(jí)市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)下，在今年4月下旬，就有華夏中國(guó)交建REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT等多只產(chǎn)品公告增持或自購(gòu)，去年12月華夏中國(guó)交建REIT原始權(quán)益人（及一致行動(dòng)人）也經(jīng)歷過(guò)增持。

針對(duì)機(jī)構(gòu)增持或自購(gòu)的現(xiàn)象，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，原始權(quán)益人增持及基金自購(gòu)，既體現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，提振投資者對(duì)整個(gè)公募REIT市場(chǎng)以及相關(guān)基金產(chǎn)品的信心，也證明基金管理人和原始權(quán)益人有充足的信心提升底層資產(chǎn)整體收益，實(shí)現(xiàn)與廣大投資人的收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，有利于公募REITs市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。

中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，在近期公募REITs大跌期間增持基金份額，一是向投資者表達(dá)原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人、基金管理人認(rèn)可底層資產(chǎn)質(zhì)量、肯定未來(lái)收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來(lái)資產(chǎn)收益；二是向投資者證明，對(duì)該基金運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的認(rèn)可；三是向投資者積極傳遞其價(jià)值被低估的信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。

“由于當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)上部分產(chǎn)品的價(jià)格存在一定程度的低估，原始權(quán)益人‘真金白銀’的投資，有利于提振投資者對(duì)整個(gè)公募REIT市場(chǎng)以及相關(guān)基金產(chǎn)品的信心?！眳R成基金研究中心相關(guān)人士也稱。

分紅不及預(yù)期

今年公募REITs平均跌幅近6%

從大盤指數(shù)看，截至最新收盤價(jià)，中證REITs（收盤）指數(shù)今年以來(lái)下跌11%，年初至今27只公募REITs產(chǎn)品平均跌幅為-5.65%，有6只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)。

其中，建信中關(guān)村(行情000931,診股)REIT今年以來(lái)跌幅19.17%；華夏中國(guó)交建REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等多只產(chǎn)品跌幅超10%。而從去年2月中旬高點(diǎn)算起，中證REITs（收盤）指數(shù)區(qū)間跌幅已經(jīng)高達(dá)25%以上。

針對(duì)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的連續(xù)下跌，中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析，今年以來(lái)公募REITs會(huì)連續(xù)大跌的原因如下：首先，部分REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及分紅率不及預(yù)期。其次，部分REITs產(chǎn)品首發(fā)估值偏高，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格面臨較大壓力。最后，高比例戰(zhàn)略配售安排的情況下導(dǎo)致流通盤較小，更多打新策略的機(jī)構(gòu)投資者影響了市場(chǎng)情緒。

莫一帆也表示，REITs市場(chǎng)的波動(dòng)受到多重因素影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、股債市場(chǎng)表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、分紅除權(quán)、市場(chǎng)情緒等。而今年以來(lái)，部分機(jī)構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場(chǎng)對(duì)負(fù)面消息較為敏感等原因帶來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)，而項(xiàng)目潛在的投資收益及業(yè)績(jī)改善等信息并未被市場(chǎng)充分消化。

“不過(guò)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和項(xiàng)目業(yè)績(jī)的逐步修復(fù)，當(dāng)前REITs市場(chǎng)展現(xiàn)出良好的長(zhǎng)期投資潛力?！蹦环Q。

匯成基金研究中心也認(rèn)為，一是由于市場(chǎng)能得到的REITs基金底層資產(chǎn)一手公開信息較少，資產(chǎn)評(píng)估相對(duì)困難，因此分紅率成為評(píng)估投資價(jià)值的重要準(zhǔn)繩。據(jù)REITs基金已披露的年報(bào)，近40%的盈利完成率不足100%，表現(xiàn)較弱，將影響分紅率，由此引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大跌。

第二，供給相對(duì)稀缺，導(dǎo)致上市初期部分REITs產(chǎn)品估值偏高。一方面，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)打新報(bào)告貼近上沿；另一方面，流通盤占比過(guò)低，也約束了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能。

最后，流通盤較小，更多反映了交易型投資者心態(tài)退潮。從追逐稀缺型而接受高溢價(jià)，心態(tài)切換為擔(dān)憂供給放量更傾向于獲利了結(jié)，形成了價(jià)格下跌→賣出→進(jìn)一步下跌的循環(huán)。

隨著公募REITs大跌，部分產(chǎn)品折價(jià)率抬升，截至5月9日，全市場(chǎng)27只公募REITs產(chǎn)品平均溢價(jià)率7.34%，同比下降近16個(gè)百分點(diǎn)，多只產(chǎn)品折價(jià)率超10%以上。隨著溢價(jià)率大幅降溫，公募REITs的整體投資價(jià)值再度獲得資金的認(rèn)可。

在莫一帆看來(lái)，公募REITs適合作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置工具，為投資者帶來(lái)較為穩(wěn)定的投資分紅。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)迎來(lái)基本面的改善。當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價(jià)值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分配率及隱含的投資IRR皆達(dá)到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢(shì)。隨著市場(chǎng)對(duì)于REITs投資價(jià)值的逐步理解和認(rèn)可，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)向內(nèi)在投資價(jià)值有序回歸，為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

一位業(yè)內(nèi)人士也表示，REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，是價(jià)格逐步回歸理性的過(guò)程。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，我國(guó)公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價(jià)值。

匯成基金研究中心也認(rèn)為，從大環(huán)境出發(fā)，2023年經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的趨勢(shì)確定，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等仍維持高景氣。從邊際變化來(lái)看，受益于商務(wù)旅游物流等業(yè)態(tài)向好，高速類資產(chǎn)收費(fèi)更加穩(wěn)定，盈利預(yù)期有好轉(zhuǎn)可能。REITs底層資產(chǎn)整體的經(jīng)營(yíng)情況將有望轉(zhuǎn)好，有利于分紅率的提升。“隨著平均溢價(jià)率的壓縮，REITs的投資性價(jià)比已步入關(guān)注區(qū)間?！?/P>

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