一線城市寫字樓租金下滑空置率攀升

今年以來(lái)，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度復(fù)蘇。在上海，位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為上海寫字樓市場(chǎng)熱度最高的區(qū)域之一。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達(dá)到94.8%，吸引各行業(yè)龍頭或總部機(jī)構(gòu)超過(guò)60家。

【資料圖】

全國(guó)一線城市寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)租金回報(bào)率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢(shì)，寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓。新華財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年，寫字樓市場(chǎng)或有所恢復(fù)，但市場(chǎng)需求與租金恢復(fù)仍需較長(zhǎng)時(shí)間。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，地方政府應(yīng)逐步調(diào)整供地思路，科學(xué)合理確定商業(yè)用地供應(yīng)量。

寫字樓市場(chǎng)從2022年下半年就已開始出現(xiàn)趨勢(shì)性變化。凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標(biāo)，也是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要指標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)活躍，企業(yè)擴(kuò)租需求大時(shí)，凈吸納量就會(huì)較大，反之則需求相對(duì)較弱。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

“十四五”寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及發(fā)展方向

寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要類別，與商業(yè)活動(dòng)密切相關(guān)，是從事金融、貿(mào)易、高新科技等行業(yè)的人們集中辦公的場(chǎng)所。有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

寫字樓的出租率反映一段時(shí)間內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度。經(jīng)濟(jì)活躍度越強(qiáng)，對(duì)寫字樓的需求越大。新經(jīng)營(yíng)主體增長(zhǎng)快，會(huì)帶動(dòng)出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對(duì)寫字樓出租率有積極影響。所以寫字樓出租率的變化能夠折射經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本狀況。

從疫情的影響來(lái)看，今年初在國(guó)內(nèi)“卷土重來(lái)”的疫情呈現(xiàn)了多點(diǎn)爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，尤其是深圳、上海等重點(diǎn)城市也受到了疫情的較嚴(yán)重沖擊，在給人們生活、工作帶來(lái)不便的同時(shí)，也會(huì)影響到企業(yè)的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續(xù)釋放。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市處于成熟階段，而全國(guó)70%的城市還處于起步階段。預(yù)計(jì)北京、上海的甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓潛在需求約為4000萬(wàn)平方米，廣州、深圳約為2000萬(wàn)平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過(guò)700萬(wàn)平方米，十大城市的潛在需求總量超過(guò)了其他200多個(gè)城市的需求潛力之和，說(shuō)明我國(guó)寫字樓需求集中在龍頭城市。

中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到5885億元，未來(lái)五年(2019-2023)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.34%，并預(yù)測(cè)在2023年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將接近7000億元。

全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購(gòu)也成為企業(yè)拓展的重要方式。

展望四季度，宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，先前出臺(tái)的政策也將持續(xù)顯效，疊加上年同期基數(shù)較低，四季度宏觀經(jīng)濟(jì)或延續(xù)三季度恢復(fù)態(tài)勢(shì)，且恢復(fù)速度有望加快，積極因素或?qū)⒋龠M(jìn)寫字樓租賃需求繼續(xù)恢復(fù)。但四季度新增供應(yīng)將繼續(xù)入市，短期內(nèi)部分城市寫字樓市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)或難以改變，寫字樓租金或面臨繼續(xù)下行的壓力。

寫字樓未來(lái)發(fā)展方向

體而言，寫字樓出租率的增長(zhǎng)有賴于經(jīng)濟(jì)活躍度的提升。政府出臺(tái)政策支持以及資金獎(jiǎng)勵(lì)政策，不僅有助于吸引企業(yè)落地，也對(duì)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及科技成果轉(zhuǎn)化等有促進(jìn)作用，能夠增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展信心，企業(yè)新租、擴(kuò)租需求也將更多。

新建高層寫字樓會(huì)越來(lái)越少。我國(guó)城市建設(shè)逐漸從大拆大建向城市更新轉(zhuǎn)向，政策層面積極限制新建建筑的高度?！丁笆奈濉毙滦统擎?zhèn)化實(shí)施方案》明確，嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

與住宅建設(shè)的開發(fā)與改造并重相類似，寫字樓這類商業(yè)地產(chǎn)，也可以在更新改造中尋求更多發(fā)展機(jī)遇。如今，寫字樓不僅僅是一個(gè)辦公區(qū)域，人們對(duì)于辦公室的需求日益多元化。未來(lái)寫字樓的供給應(yīng)更注重質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)繁榮，對(duì)寫字樓有更高需求。

寫字樓行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)寫字樓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了寫字樓市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來(lái)，寫字樓行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023-2028年寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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