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(資料圖)

前幾天某重量級經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域官媒發(fā)了一片文章，標(biāo)題很有意思，叫做《“房住不炒”定位不會改變》

這篇文章怎么說呢，打眼一看好像是對樓市炒房之風(fēng)復(fù)蘇的擔(dān)憂，但仔細(xì)琢磨下，又總感覺透著一股子對樓市“潛力”的迷之自信。

都到這會了還擔(dān)心樓市能被炒作起來，這種擔(dān)心不是一種“反向”自信是什么？

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25號住建部聯(lián)合央行和金融監(jiān)管總局印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式進(jìn)入地方調(diào)控樓市的政策工具箱內(nèi)。

24號，財政部、稅務(wù)總局、住建部等三個部分發(fā)布聯(lián)合公告，正式宣布“換購住房個稅退稅”的優(yōu)惠政策延期到2025年12月31號。

8月20號住建部下轄的《中國房地產(chǎn)報》發(fā)了一篇叫做《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》的文章，里面提到了“允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救”。

我猜某官媒所謂的擔(dān)心大概是拜這些接二連三的出臺的，所謂“重磅級”的救市政策所賜。

有擔(dān)心是好事，防微杜漸嘛，但脫離了基本現(xiàn)狀的擔(dān)心，多少就有點杞人憂天了。

8月15號統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年1—7月份全國商品房銷售面積6.6億平米，同比下降6.5%，不出意外，今年全年銷售面積低于去年是基本沒跑了。

7個月時間里各地樓市調(diào)控政策不完全統(tǒng)計已經(jīng)高達(dá)260次，可就是這平均每天1.26次的救市頻率，換來卻是在去年新房銷售面積和銷售額雙雙爆降的基礎(chǔ)上，繼續(xù)下跌。

還是1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%，同時國有土地使用權(quán)出讓收入2.28萬億，同比下降19.1%。

如果再加上碧桂園這種巨無霸級別的房企違約，和深耕房地產(chǎn)以及和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)極其密切的城投債的中植系暴雷，救市忙活了上半年的樓市，沒有好轉(zhuǎn)反而繼續(xù)衰退了。

所以，類似于這種擔(dān)心怎么說呢？

就好像，一個餓得骨瘦嶙峋的將死之人，剛吃了一塊紅燒肉，這還沒咽到肚子里呢，有人就跳出來擔(dān)心這樣吃會不會導(dǎo)致三高和脂肪肝了。

要么是對“紅燒肉”起死回生的能力過于迷信，要么是對骨瘦嶙峋之人的生命力過于樂觀，總之突出的一個“反向”樂觀與自信。

但就目前樓市的這個基本盤的現(xiàn)狀來看，實在找不出可樂觀和自信的地方。

兩份報告。

2019年央行的調(diào)查報告的數(shù)據(jù)顯示，96%的城鎮(zhèn)家庭至少已經(jīng)擁有了一套住房，兩套的是31%。

2022年中信證券的研報顯示，截止2022年底城鎮(zhèn)居民戶均1套房，已經(jīng)基本實現(xiàn)了“戶戶有房”居者有其屋狀狀態(tài)。

很早之前我看過一本書是描寫在邊疆淘金的，里面提到一個詞“熟窩子”，意思是指被其他淘金客翻了很多遍的貧金區(qū)。

這種地方你說它完全沒金子吧？它還有那么一些，但是你真下了大功夫去開采的話，能到手的金子也就那么特別少的一點點。

當(dāng)下的樓市基本就是個被翻過了很多遍的“熟窩子”。

你說沒購房需求吧，剛需和置換還明明存在，但是你真下功夫去刺激，反應(yīng)卻總是差強(qiáng)人意，甚至有點“逆增長”的意思。

沒特別的原因，就是樓市這片金礦“翻”的太頻繁了。

08年一大翻，16年一大翻，2020年再來一翻，然后2023年繼續(xù)使了勁的翻。

翻的頻率越來越快，間隔越來越短，注定效果只會越來越差。

不斷上升的居民部門杠桿率，連續(xù)下降的人口出生率，逐漸見頂?shù)某擎?zhèn)化率，如果再加上可支配收入增速從18-19年的8%左右下降到2022年的5%的客觀因素，可以說負(fù)面效果疊滿了。

負(fù)債空間比以前小，收入增速沒以前快，人口出生沒以前多。

支撐樓市的根子，正在萎縮。

2

按理說樓市這種情況，基本上都會讓人聯(lián)想到“休養(yǎng)生息”這個詞。

讓市場歇一歇，讓個體歇一歇，但現(xiàn)實是，用債務(wù)滾動起來的這個巨大的“支柱性產(chǎn)業(yè)”現(xiàn)在已經(jīng)沒有一刻能停下來的間隙。

房企的債務(wù)不允許，地方的財政不允許，銀行的信貸不允許，所以樓市必須要繼續(xù)轉(zhuǎn)，而且還得加大力度的轉(zhuǎn)。

8月30號廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，正式宣布開始執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。

這就是標(biāo)準(zhǔn)的“加大轉(zhuǎn)速”行為。

前幾天《中國房地產(chǎn)報》吹風(fēng)要允許房企降價還沒見落地，這個認(rèn)房不認(rèn)貸的刺激新政倒是一馬當(dāng)先的落地執(zhí)行了。

看的出來還是準(zhǔn)備走，在現(xiàn)有房價基礎(chǔ)上用加大個體杠桿的方式，來進(jìn)一步挖掘購買力的救市路線。

伸手問“未來”樓市要購買力，這就是降首付加杠桿的核心救市思想。

誠然，更低的首付比例的確可以加速首套和二套住房的去化速度，但更低的首付比例也意味著個體要背負(fù)更多的房貸。

未來幾十年多加個十幾萬甚至幾十萬的利息，基本是沒跑了。

個體的負(fù)債上線，又要不可避免的做一次新的測試。

能看的出來樓市很著急，既等不及個體工資收入的增長對樓市購買力的支撐，也等不了房產(chǎn)自身所謂的“升值”換來的賣一買一的套現(xiàn)置換。

立刻、馬上、當(dāng)即，救市的政策基本都是圍繞著一個“快”字展開。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”這種以加杠桿為目的的快速救市政策，就像樓市的“速效救心丸”，從短期看政策落地后，一定會有一批聞風(fēng)而動的人群進(jìn)場。

剛需也好，投資也罷，都有各自進(jìn)場的理由和可能。

但是這顆“速效救心丸”的藥力維持多長時間就不好說了。

畢竟還是在挖掘和透支，把那些想置換的改善人群挖干凈，讓那些拼了命想留在大城市的剛需都交了“進(jìn)城稅”。

然后呢？

接下來又找誰呢？

廣州現(xiàn)在是第一個一線城市陣營中落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，你廣州能做得，其他一線怕是也得跟風(fēng)來一下。

早起的鳥兒有蟲吃，就這么大的存量市場，除了剩下的一線城市之外，那些對土地財政依賴更嚴(yán)重的二線省會城市估計很難眼看著你廣州一個人“吃獨食”。

狼多肉少，搶吧。

在一個存量市場內(nèi)，現(xiàn)在為了僅剩的購買力去爭搶，必然在給部分城市帶來一定新房和二手房交易量的同時，讓剩下的大部分城市的樓市加速走向“衰敗”。

如果再聯(lián)想到8月25號廣州規(guī)劃和自然資源局確認(rèn)，正在對棚改的房票化安置進(jìn)行可行性研究的話，接下來存量購買力的爭奪戰(zhàn)，基本可以預(yù)見是到了“刺刀見紅”的階段了。

不過這也好，反正大家都是離不開樓市這一口，提前讓類似于廣州這樣的大城市把救市的力度拉滿，好讓一部分二線乃至三四線城市的樓市感受到什么叫做真正的“寒冬”。

搞不好還能倒逼“房價自由”在這些城市先人一步的真正落地，也算是為主動去杠桿和出清債務(wù)做了件好事了。

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過去20年繁榮的底層動力，相當(dāng)一部分靠的就是居民部門不斷攀升的杠桿率。

從2000年的10%不到，一路不喘氣的飆升到2023年的63%。

這個快速上升的居民部門杠桿率有很大一部分功勞，就來自于我們的“支柱性產(chǎn)業(yè)”房地產(chǎn)。

過去的儲蓄，未來的收入，房地產(chǎn)一網(wǎng)子下去就撈了七七八八。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的功勞當(dāng)然是有，但是副作用同樣存在，內(nèi)需的乏力，地方財政的依賴，金融系統(tǒng)債務(wù)的隱患與膨脹等等等。

從6月份開始，振興內(nèi)需的文件下了，給地方財政暫時紓困的債務(wù)置換也允許了，本以為是要讓房地產(chǎn)往后稍稍，大力給內(nèi)需發(fā)力了。

結(jié)果沒想到更大的救市動作這才剛剛開始。

就在文章快寫完的時候，同樣是一線陣營的深圳宣布，從8月31號起執(zhí)行和廣州相同的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的樓市新政。

從一線開始的新的一輪救市，這就要正式啟動了。

到底還是要再吸一口，看樣子對房地產(chǎn)的“路徑依賴”多少還是有點嚴(yán)重。

吸吧，看這一口的“威力”還能堅挺多久。

就這樣。

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