案例一：無權(quán)代理

原告與被告、第三人簽訂《房屋買賣合同》一份，約定原告向被告購買房屋，該房屋系被告與第三人共有，被告與第三人系父女關(guān)系。第三人未到場簽字，由被告代簽。合同簽訂之日交付定金。此后房價上漲，被告拒絕履行合同。

(相關(guān)資料圖)

在房價上漲時期，這應該是個比較典型的案例。很多買方都以為父母與子女或者兄弟姐妹之間互有代理權(quán)的，或者是因為房價在漲，匆忙行事，使得房屋買賣合同上出現(xiàn)較多的代簽現(xiàn)象。

本案的焦點就是被告是否可以替第三人代簽。答案是否定的。盡管被告與第三人系父女關(guān)系，但沒有第三人的委托授權(quán)或者事后追認，被告是無權(quán)代理第三人買賣房屋的，被告代第三人處分房產(chǎn)的行為是無效的，所以合同是無效的。因為合同是無效的，原告可以主張返還定金，但不能主張繼續(xù)履行合同……

法院判決：一、〈房屋買賣合同無效〉;二、被告向原告返還定金。

應該說在這起案件中，這樣的判決中，原告本身的損失是比較大的，因為其本身無法依據(jù)合同取得房屋產(chǎn)權(quán)。針對這種情況，本律師建議如下：

1.房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由產(chǎn)權(quán)人簽字，在涉及共有產(chǎn)權(quán)的，應讓共有產(chǎn)權(quán)人簽字，不要認為是夫妻關(guān)系、父母兄弟姐妹關(guān)系就有代理權(quán)，代理人應有產(chǎn)權(quán)人的真實的授權(quán)委托書，這個授權(quán)委托書，買主要核實一下他的真實性，以免授權(quán)委托書是偽造的導致合同無效。

2.如果代理人在簽字當時確實來不及提供委托書，應在合同中明確約定提

供委托書的時間及其責任。例如本案中被告已簽字，作為共有產(chǎn)權(quán)人的第三人未到場這種情況，應在合同中明確約定由被告在指定時間內(nèi)提供第三人的授權(quán)委托書，否則應該承擔違約責任。這樣就能加大代理人提供委托書的責任，在合同無效的情況下可以彌補買方的損失，加大產(chǎn)權(quán)人主張合同無效的成本。

3.如果產(chǎn)權(quán)人沒有簽字可以在合同簽字后要求產(chǎn)權(quán)人在事后追認，如果產(chǎn)權(quán)人在事后追認，那合同的效力就不存在問題了。

案例二：賣方不賣

賣主與買方簽定房屋買賣合同一份，雙方約定房款為100萬，首付30萬，余款按揭支付，雙方還約定了違約金為合同總價款的20%.后房價上漲，賣方收受首付款后，便毀約不賣。買方仍希望房屋交易能成交，一直與賣主進行談，賣主一邊與買方周旋談判，一邊將房子以高價賣給第三方并辦理過戶手續(xù)。買方只能起訴法院，要求解除合同，并要求賣方方賠償損失。

法院最終判決：一、解除雙方的買賣合同;二、返還首付款，二、賣主按合同總價款的20%賠償買方的損失。

這應該是在房產(chǎn)價格上漲中，一個比較普遍的現(xiàn)象，因為利益的驅(qū)使，賣主即便承擔違約金也不愿意按原價買出，因為其承擔了違約金之后仍可以獲得較大的利益。這個案件中間，表面上看買主是贏了，獲賠了20%的違約金，但實際他是輸了，因為他沒有達到合同的目的：即獲取房屋的產(chǎn)權(quán)，實際上這種案件，買主都是希望獲得房屋的產(chǎn)權(quán)的，因為他們交易的目的就是為了獲得產(chǎn)權(quán)。

那么這種賣方不賣的情況下，買方能否獲得產(chǎn)權(quán)呢?答案是肯定的。對此，本律師建議如下：

1.做好守約方應盡的義務。在賣方可能將要違約的情況下，作為買方的守約方，仍應按照合同約定履行自己的義務，比如說付款等等。同時在合同履行期到來之時，做好必要的通知、提示義務，做好自己的守約方的義務。

2.在協(xié)商不成的情況，應及時起訴至法院，起訴要求賣方履行合同義務，并可以要求賣方賠償損失，為防止一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生，可以采取財產(chǎn)保全措施。采取這樣的訴訟行為，在時間上要快，不能給賣方過多的時間。本案中賣方就犯了這樣的一個錯誤，遲遲與對方談判，不采取訴訟行動，賣方卻是一邊談判拖延時間，一邊高價賣出，導致一房多賣發(fā)生。

3.為防止這種情的發(fā)生，買賣雙方可以在格式合同的情況下適當增加條款，使雙方的權(quán)利、義務更加明確，可以以房屋總價款為標準，約定一定比例的違約金，加大違約成本，遏止雙方擅自違約的成本，這對買賣雙方違約責任都是一樣的，雙方都是平等的。

案例三：無法按揭

吳先生看中了一套二手房，與賣方簽定了《房產(chǎn)買賣合同》，雙方約定了首付款的金額、付款時間，余款銀行按揭。后雙方依約交付了首付款，但吳先生在銀行按揭時遇到了麻煩，銀行告知，因信貸款政策原因，這套房子不能辦理按揭，因吳先生無力籌齊余下的款項，只得放棄購買這套房子的念頭，要求解除合同，賣方返還首付款，但賣方認為，這是屬于吳先生違約，只同意退還部分首付款。協(xié)商不成，無奈之下，吳先生只能依照合同約定將賣方訴之某仲裁委員會，仲裁庭經(jīng)審理認為：按揭貸款是否能夠辦理，涉及到銀行的信貸政策以及銀行對房屋、貸款人資信等諸多方面的審查，由于雙方未對按揭貸款的有關(guān)事宜進行詳細約定，所以不能認定為吳先生違約，現(xiàn)因合同事實上無法履行，可以解除合同，賣方應全額退還首付款。

近期，國家房產(chǎn)政策調(diào)整，銀行房產(chǎn)按揭貸款收緊，房產(chǎn)買賣合同簽訂之后，銀行按揭貸款辦不下來，導致糾紛的發(fā)生也比較多，那么這種“無法按揭”，究竟是不是一方違約呢?

本律師認為對于這種情況，應該客觀的分析這種“無法按揭”的原因，如果是因為買方自己拖延不去辦理按揭等個人原因?qū)е掳唇屹J辦不下來，那么是屬于買方違約，而如果是因為國家的信貸政策、銀行的評估價格等原因辦不下來按揭，那么則不屬于任何一方的過錯，是合同事實上無法履行，合同可以解除，買方應該返還已付的購房款。

對于銀行按揭問題，本律師建議如下：

1.應首先充分了解銀行的信貸款政策，哪些房產(chǎn)是不能辦理按揭的，哪些有額度要求等等，同時在簽訂二手房合同之前，應該同房產(chǎn)經(jīng)紀人一起去銀行，了解所購買的房屋是否符合貸款政策，確認后再簽訂合同，辦理相關(guān)手續(xù)。

2.在合同中可以約定若按揭辦不下來的解決辦法以及由此產(chǎn)生的責任承擔問題。因為合同是意定的產(chǎn)物，有約依約，現(xiàn)在的二手房買賣合同基本上都是格式合同，所以在此合同項目加上有關(guān)按揭不下來的解決辦法尤顯必要，這樣可以保障在遇到按揭辦不下來時候有效的解決問題，也能比較明確的責任承擔，降低買賣的風險，保障交易的平穩(wěn)運行。

二手房交易的涉及的問題比較多，也比較復雜，本律師這里只是選取了三個比較典型的案例，進行了簡單的分析，不能一一而論，更多的需要買賣雙方在交易過程中去注意、防范風險，總的來說要注意一下四點：

1.合同簽訂之前的審查義務。無論是哪一方，在交易之前都有必要審查對方的情況，如產(chǎn)權(quán)人情況，合同的履行能力，房屋的質(zhì)量等等。

2.合同的條文盡可能的詳細化。因為格式合同本身不可能對所有的可能的風險進行防范，所以更多的要依賴買賣雙方對合同條文進行補充，使權(quán)利、義務更加明確。

3.嚴格履行合同的義務。合同的義務不僅包括付款、交付等主要義務，也包括交易行為本身所附隨的通知、提示等義務。不能因為對方可能要違約，而疏忽自己所應要履行的合同義務。

4.善用合同解除權(quán)等法定的、約定的權(quán)利。合同雙方既有合同本身所賦予的約定權(quán)利，也有法律所規(guī)定的法定權(quán)利。當對方有違約等違背合同義務，侵犯自己權(quán)益的行為，要及時使用合同解除權(quán)等法定、約定的權(quán)利維護自己的權(quán)益。

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