今天我們要和大家分享的是新加坡房地產(chǎn)相關(guān)的一些話題，近些時(shí)間新加坡房地產(chǎn)模式一直以來都被人稱贊和關(guān)注著。那么新加坡的房地產(chǎn)模式到底是怎樣的呢？為什么會(huì)被大家所吹捧呢？

新加坡房地產(chǎn)模式其實(shí)就是政府承擔(dān)了“居者有其屋”的義務(wù)。通過低價(jià)出讓國有土地，大規(guī)模建設(shè)公有住房，打擊投機(jī)倒把，保障了人民的住房需求。在新加坡，公寓的比例高達(dá)80%，私人住宅的比例為20%。HDB公寓由政府建設(shè)，優(yōu)先保障中低收入群體的需求，因此可以嚴(yán)格控制售價(jià)，房價(jià)收入比始終保持在5-6的合理水平。

同時(shí)，政府嚴(yán)格控制HDB公寓的轉(zhuǎn)售。一個(gè)家庭只能擁有一套HDB公寓，一生中只有兩次購買HDB公寓的機(jī)會(huì)(一次是基本自住，一次是改善)。他們只有住了一定時(shí)間才能轉(zhuǎn)賣，只能轉(zhuǎn)賣給符合條件的人。通過這一系列組合拳，新加坡得以將房價(jià)控制在合理的水平。新加坡住宅模式的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

【資料圖】

1.在強(qiáng)有力的政府干預(yù)下實(shí)現(xiàn)公共住房的有效供應(yīng)。

新加坡住房制度的最大特點(diǎn)是政府的強(qiáng)力干預(yù)。新加坡住房政策的目標(biāo)是“擁有住房”。模式是政府以雄厚的財(cái)力興建公寓，讓八成以上的人口居住在公屋，同時(shí)以高效率的機(jī)制管理。

2.通過階段梯度目標(biāo)設(shè)計(jì)細(xì)分房地產(chǎn)市場有效需求

住房政策的目標(biāo)是滿足合理的住房需求。住房需求大致可以分為三個(gè)層次：住房需求、住房質(zhì)量需求和產(chǎn)權(quán)需求。住房需求可以由政府或市場來滿足。

對個(gè)別居民來說，住房需求水平是基于他們自己的經(jīng)濟(jì)條件。對于城市居民整體而言，住房需求滿足程度取決于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和可用土地面積等因素。

3.以保障居民居住權(quán)為核心，建立多層次的住房供應(yīng)體系

新加坡政府堅(jiān)持行政干預(yù)為主、市場調(diào)節(jié)為輔的原則，牢牢把握房地產(chǎn)市場的主動(dòng)權(quán)。其核心是保護(hù)居民的居住權(quán)，建立以實(shí)施保障房政策為重點(diǎn)的多層次住房供應(yīng)體系。

4.通過嚴(yán)格的制度安排，確保有限的居住資源優(yōu)先滿足民生基本需求

嚴(yán)格的制度安排確保有限的住房資源能夠優(yōu)先滿足民生基本需求。這也是新加坡HDB體系中最值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的地方

5.保持房地產(chǎn)政策的相對獨(dú)立性和穩(wěn)定性

新加坡政府公寓的重要功能之一是使不同種族和諧相處，提高人們對多民族和多宗教社會(huì)的認(rèn)識，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。社區(qū)發(fā)展主要由政府公寓推動(dòng)，它們整合了社區(qū)所需的各種功能。

新加坡住房模式之所以受到廣泛關(guān)注，是因?yàn)樗行У亟鉀Q了住房短缺和住房支付問題。新加坡的103萬套公寓為320萬居民提供了居住空間，每個(gè)家庭的住房單元已經(jīng)達(dá)到一個(gè)。2015年人均住房面積達(dá)到27.6。由于補(bǔ)貼的存在，對大多數(shù)居民來說，公寓的價(jià)格很低。

蘇的售價(jià)約為25星元，補(bǔ)貼后約為20萬元，大致是家庭收入中位數(shù)的三倍。2009-2014年，四居室補(bǔ)貼預(yù)購價(jià)上漲12%，同期補(bǔ)貼預(yù)購價(jià)上漲5%，家庭收入中位數(shù)上漲38%。從這兩個(gè)角度來看，新加坡的HDB公寓確實(shí)使大多數(shù)居民能夠以他們能夠支付的價(jià)格生活。但是這樣的模式其實(shí)也是有一定的缺點(diǎn)的。

首先，新加坡住房模式的核心是政府對住房供應(yīng)的計(jì)劃領(lǐng)導(dǎo)，但很難將這種模式復(fù)制到其他地方。這足以表明，世界上沒有一個(gè)國家可以效仿新加坡的成功。其中一個(gè)根本原因是，新加坡是一個(gè)城邦，它的城市是一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體。當(dāng)?shù)厝丝谡诜€(wěn)步增長，移民數(shù)量得到了有力控制。這樣，政府對房屋需求了如指掌，可以有針對性地供應(yīng)房屋，有秩序地提供計(jì)劃的單位，以滿足房屋需求。

在其他國家，城市遠(yuǎn)不止一個(gè)。中國的上海，北京和廣州等城市的非注冊人口比例很高，超過三分之一。而且流動(dòng)性很強(qiáng)，住房需求的無序波動(dòng)很大，很難按照既定的計(jì)劃提供住房供應(yīng)。

第二，許多觀察家指出，由于新加坡是一個(gè)小國，它總是受到一個(gè)強(qiáng)大鄰國的威脅。如果社會(huì)不穩(wěn)定，馬來西亞會(huì)把它吞掉。因此，在李光耀，建國之初，解決住房所有權(quán)問題被視為基本國策，執(zhí)政黨始終將提高居民的住房擁有率視為促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和增強(qiáng)社會(huì)凝聚力的基石。這一點(diǎn)沒有討論的余地。

但其他國家不一定需要通過房屋擁有率來綁住人心，實(shí)現(xiàn)團(tuán)結(jié)。放眼世界各國，住房擁有率與社會(huì)和諧程度從來就不是一一對應(yīng)的。比如越不發(fā)達(dá)的國家，住房擁有率越接近100%，收入最低的國家的人自己建房。

中東國家近100%的住房擁有率仍然無法阻止郁金香革命。在發(fā)達(dá)國家中，英國，美國，意大利和西班牙的住房擁有率達(dá)到68%。然而，同樣是發(fā)達(dá)國家，如瑞士，德國，法國和瑞典，只有40% ~ 50%，而后者的社會(huì)和諧程度被認(rèn)為高于前者

第三，我們真的應(yīng)該學(xué)習(xí)新加坡的經(jīng)驗(yàn)嗎？那些主張政府應(yīng)該盡最大努力幫助人們買房的人，往往是基于孟子的說法，即擁有永久財(cái)產(chǎn)的人有毅力，認(rèn)為人們有了房子后會(huì)對社會(huì)有更多的認(rèn)可，社會(huì)會(huì)更穩(wěn)定。如果對于中小城市來說，買房是生活穩(wěn)定的標(biāo)志，政府可以鼓勵(lì)多買房。

但是對于大城市，尤其是大城市的夾心階層，鼓勵(lì)他們買房來穩(wěn)定他們，既不可能，也不適合。因?yàn)檫@群人的特點(diǎn)是流動(dòng)性，住房困難的特點(diǎn)是階段性和暫時(shí)性。對他們來說，最重要的是先解決住房問題，再解決資產(chǎn)積累問題。從財(cái)政角度看，政府只能解決住房問題，資產(chǎn)積累問題既不是政府的義務(wù)，也不是解決辦法。政府要想解決資產(chǎn)積累問題，相當(dāng)于干預(yù)居民投資領(lǐng)域，非常危險(xiǎn)。這個(gè)契約暗示一旦形成，就無法擺脫。

不過盡管新加坡房地產(chǎn)模式是有一定的弊端的，但是凡事有利就有弊所以只要利大于弊這就是一個(gè)優(yōu)秀的政策，因此新加坡的房地產(chǎn)模式還是比較值得借鑒的。但是每個(gè)國家的國情不同，因此還是適合自己的才是最好的。

關(guān)鍵詞： 新加坡房地產(chǎn)