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相信很多人已經對樓市的利好消息已經聽麻了。

11月短短二十多天，就連射三支救市大箭，包括信貸開綠燈，債券支持轉型以及放開房地產股權融資。

前兩支可能還好，大家覺得和以往的房企融資端獲益區(qū)別不算大，但“第三支箭”就不同了。

如果前兩支箭是速效“救心丸”，那么“第三支箭”就是決定房企能否重生的心臟除顫器。

威力更大，影響效果更深遠。

臨近年末，不到一個月時間，債券、信貸和股權三個領域的支持政策就接連落地，足以見救地產有多緊迫。

業(yè)內對這次的支持政策，俗稱為“三支箭”。

第一支箭“金融16條”針對的是信貸支持。

配套的措施發(fā)布“金融十六條”降準釋放5000億長期流動資金，國有6大行給優(yōu)質房企提供萬億級授信。

第二支箭針是發(fā)債支持。

配套措施是支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，額度為2500億元。

但實際上前兩支箭多少是有點bug的。

放貸借債需要信用，但是需要救的房企，卻又偏偏是信用額度緊張的那一批。

而不需要救的房企，卻是受益最多。

所以對龍頭房企，本身經營穩(wěn)健的房企是錦上添花，但資質差的效果就不大了。

這就需要第三支箭作為補充。

雖然第三支箭只有短短的5條內容，但最大的變化是對去年房企“三道”紅線說拜拜。

其中，有3個重點值得注意。

第一個是房企救命錢的來源轉向。

之前是要么是要靠央行、地方城投等直接發(fā)錢兜底。

比如央行撥款2000億元助力保交樓，南寧三家國企直接撥款30億給停工樓盤紓困。

要么是通過信貸的方式找銀行借，找金融機構借或者通過發(fā)債的方式向市場借。

但這些方式的本質都是借錢，對房企來說等于債滾債，并且遲早也要還。

只能解決眼前的急，過幾年到還債集中期，又會面臨同樣沒錢還債的情況。

現在放開地產股權融資上市，那么房企搞錢就可以從股市里搞錢，再也不用通過犧牲負債的方式來保住現金流。

這些錢對房企來說是股權，漲跌由命，賺了套現拿來還債保交樓，賠了就由市場眾多的股東共同分攤風險責任，要比現在的模式好。

接盤俠更多，承擔風險能力更強，就不太可能會因為資金鏈斷了出現大量爛尾樓。

而且還可以起到優(yōu)勝劣汰的作用，緩慢出清不太好的房企。

政策中就提到“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”、“支持“同行業(yè)、上下游”整合”，目的就是讓不好的小房企不至于突然歇菜，逐步被大房企收編。

預估房企會進一步洗牌。

但用網友的話來說，這波房地產企業(yè)股權融資支持的操作，終究還是股民扛下了所有。

第二是政策的核心還是保供應，保交樓。

房企活命錢的路子雖然打開了，但是搞到手的錢也不能亂花，有資金用途限制，要用到保交樓，保民生方面。

要解決的爛尾樓的根本。

政策中就明確提到“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”、“引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目”?！?/P>

換句話說，放開房企來錢的途徑只能用來保交樓和還債，不能再用來買地擴張規(guī)模和蓋新樓了。

就算是上市物業(yè)公司，上市中介公司，再融資來的錢，也要用到主業(yè)上去，也是不能用來搞開發(fā)建設，要投向主業(yè)。

所以，政策的核心還是“保供應、保交樓”。

第三是樓市下一個重點是保障房。

政策力度這么狠，可能有人會看成是高層在促進房地產再繁榮，熱點城市的樓市會再雄起。

但第三支箭的核心依舊是“穩(wěn)地產”三個字。

在支持措施中，就著重提到“推動保障性租賃住房REITS常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”?！?/P>

雖然政策目的是鼓勵用REITs去接盤房企賣不掉的新房，但推動的保障性租賃住房，是要打通是租房市場的閉環(huán)，保租房。

其中作用是可以通過租房市場牽引住宅投資市場，達到穩(wěn)房價的效果。

今年8月華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT就已經上市。

所以第三支箭整個邏輯看下來就是“盤活房企+找存量房接盤俠+保交樓穩(wěn)房價”。

既然政策足夠重磅，那么對深圳樓市有沒有反彈作用？

首先對深圳來說，保障房發(fā)展會再加速。

月初財政部已經宣布加大深圳保障性住房籌建補助，也加大對深圳公租房、保障性租賃住房的資金補助。目的是要解決深圳的住房突出問題。

本來就已經大力支持的安居房、公租房，有第三支箭的REITs基金支持，這些保障房的建設速度就會更快。

大家選擇安居房、公租房的態(tài)度就會更加鮮明，等得起的人會更加堅信深圳的安居房、公租房。

稍微會對深圳新房市場有一點滯后性的蝴蝶效應。

但在心理上，大家多少會覺得政策可能會發(fā)展更好，或者已經是政策底。

其次深圳樓市會維持回調的現狀。

對樓市來說，第三支箭的出臺，除了要保交樓、穩(wěn)住房企主體，就是修復市場信心。

但深圳樓市，本身信心就比較堅挺。

只要有合適的價格，深圳人依然會毫不猶豫地出手。

雖然絕大部分新房已經做不到“日光”，但基本都能夠在半年清盤，甚至一些很難賣的項目去化也可以做到八九成。

比如龍崗的南山悅時光花園，位置遠在龍崗的寶龍片區(qū)，距離地鐵14號線南約站步行也有2.3公里，商業(yè)學校也一般。距離龍崗的大運中心也不太近。

這樣的新房，在深圳人眼里是看不上的，但676套住宅，開盤去化也能賣掉318套。

原因就是價格便宜到位，折后總價244萬可以買到精裝三房。

所以，新房的庫存并不像其他城市那樣高。

二手房就更不用說了，依然會維持回調的趨勢。

一方面指導價依舊橫在深圳人的面前。

基本上是鎖死深圳的改善型需求。全國樓市連上海、廣州都適度地放松了一些口子，只有深圳還嚴格執(zhí)行指導價政策。

另一方面深圳新房大力供應、安居房人才房擠壓的現狀難以改變。

11月1-28日深圳二手住宅僅1967套，目測這個深圳的二手房成交將又會定格在2000套出頭。

這將會是深圳近17個月二手房成交套數徘徊在2000套左右的。

市場依然看不到有反彈的跡象。

所以，如果深圳沒有實質性的措施，“第三支箭”只對全國層面有好處，具體到深圳作用不大。

關鍵詞： 股權融資 募集資金 房地產企業(yè)