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市場(chǎng)階段性迷茫出現(xiàn)了，最近關(guān)于深圳樓市出現(xiàn)了兩種聲音：

一種是多方，認(rèn)為防控已經(jīng)放開，經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇中，深圳樓市已經(jīng)筑底，兩千多萬人的城市，成交只有兩千多套是很不正常的。無論有沒有政策松綁，都會(huì)好起來。

另一種是空方，認(rèn)為深圳樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期已經(jīng)不會(huì)恢復(fù)高光，無論是成交還是價(jià)格，最多是稍有反彈。

最主要的是，漲價(jià)征兆似乎已經(jīng)有所表現(xiàn)。

買房群里開始討論最近成交500套的真實(shí)性，中介帶看開始忙不過來，成交比之前快速了。

甚至還有討論，這兩天寶中的業(yè)主在簽約的時(shí)候是不是反價(jià)了，是不是有業(yè)主連夜加價(jià)100萬等等。

總之，市場(chǎng)思漲的風(fēng)，吹得有點(diǎn)猛。

相信有相當(dāng)一部分人已經(jīng)開始焦慮了。

所以今天說說對(duì)接下來深圳樓市的一些看法。

先說宏觀方面。

首先是大環(huán)境和信心。

今年的政策大箭已經(jīng)射出，信貸，融資，債券，REITS、私募基金間接做房子接盤俠等等，已經(jīng)給足了信心。

這兩天針對(duì)二線城市，還繼續(xù)加大放松力度。

佛山的限購(gòu)區(qū)全部取消限購(gòu)，這是大灣區(qū)，甚至是二線城市最有力的代表。

所以，在沒有其他因素影響的情況下，大家喜聞樂見就是我們的新一輪房地產(chǎn)政策能夠奏效。

但是口罩放開會(huì)有高峰影響。

不管有沒有足夠的樣本數(shù)據(jù)，大面積的感冒也是會(huì)有影響的。

這就會(huì)導(dǎo)致明年信心和創(chuàng)收未必一定樂觀。

如果到時(shí)候大家都恢復(fù)2019年之前的生活節(jié)奏，但是各大公司如果業(yè)績(jī)?nèi)圆蝗鐝那?，結(jié)果可想而知。

特別是明年三四月份，GDP，PMI，CPI，PPI，金融信貸指標(biāo)數(shù)據(jù)，固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)沒有預(yù)期樂觀，那么樓市的影響也是不言而喻的。

其次就是深圳罕見地出現(xiàn)住戶部門貸款減少。

除了今年的2月，10月深圳的住戶部門貸款減少97.97億元，其中和房貸相關(guān)的中長(zhǎng)期貸款減少90.10億元。

這樣的轉(zhuǎn)折是非常值得重視的，說明大家要么再也沒有能力加杠桿買房了，借貸壓力有可能到了天花板，要么就是沒有意愿或者沒有資格買房了。

總之，需要特別關(guān)注接下來即將公布的11月深圳中長(zhǎng)期貸款的變化。

再來說說微觀層面。

目前深圳暫時(shí)還不具備真正意義的回暖或者大漲的基礎(chǔ)。

首先是指導(dǎo)價(jià)依舊橫在眼前，深圳的樓市依然是比較脆弱的。

現(xiàn)階段深圳沒有實(shí)質(zhì)性的放松政策，如果這個(gè)階段反彈得厲害，不難保明年會(huì)再次迎來政策的大刀。

比如指導(dǎo)價(jià)的下調(diào)，以此來穩(wěn)住好不容易橫盤的市場(chǎng)。

其次是深圳的供應(yīng)量依舊很大。

無論是新房還是人才安居房，未來兩三年都不愁供應(yīng)。明年深圳預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目也有上百個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)也會(huì)超過1萬+。

這些房源至少還能支撐深圳走完2-3年的平穩(wěn)期，市場(chǎng)并不需要焦慮太多。

第三是深圳真實(shí)的成交量依然低迷。

雖然11月比10月多成交了將近500套二手住宅，但12月1-11號(hào)，深圳二手住宅成交僅714套。

12月已經(jīng)過去三分之一，到了月末能不能繼續(xù)保持2000套以上，并且維持11月的增幅都難說。

成交之所以能有小幅度的活躍，更多是筍盤在出清，市場(chǎng)處于階段性消滅和新房持平的二手筍盤。

比如昨天南山蛇口棲游家園一套85平房源，報(bào)價(jià)860萬，火速以858萬成交。

有人以為這就是回暖的跡象。

但這套房源成交價(jià)格比今年9月16日成交的同戶型房源低了30萬。

很明顯，能夠短時(shí)間快速成交的房源依然是非常筍的筍盤。

所以，有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的樓市和股市大回調(diào)前漲盡最后一個(gè)銅板有點(diǎn)像？

不是說成交周期縮短了，或者個(gè)別業(yè)主逆市出現(xiàn)反價(jià)的行為就算是回暖了。

市場(chǎng)真正的回暖是多方疊加的表現(xiàn)，比如成交量不僅起來了，業(yè)主也開始頻繁上調(diào)價(jià)格，就算不是筍盤成交周期也集體縮短成交時(shí)間等等。

而且對(duì)于市場(chǎng)真正的復(fù)蘇，除了要看一二手成交量，還要看土拍端的情況。

明年深圳第一波土拍至關(guān)重要，是重頭戲。

如果土拍火熱起來，說明房地產(chǎn)的三支箭已經(jīng)成功，房地產(chǎn)行業(yè)得到緩解。

再退一步來說，就算深圳樓市反彈了，又開始一輪新牛市，但也不可能做到從前那樣的增速。

當(dāng)一樣?xùn)|西，從3萬漲到6萬是可以很快的，但是從6萬再漲到12萬，甚至是24萬，那就不知道需要多大的動(dòng)力去拉起來了。

以前的4萬億可以翻一倍兩倍，那現(xiàn)在呢，如果四萬億還能做到同樣的效果嗎？

所以深圳的小幅彈性波動(dòng)，并不意味著價(jià)格就要跟著起飛。

另外，就算牛市再現(xiàn)，沒有選籌邏輯也是不行的。

最典型的就是龍崗的龍頭片區(qū)的龍頭小區(qū)，在過去深圳兩波大行情中都沒能賺錢到錢，就更不用說其他小牛行情了。

頤安都會(huì)中央的業(yè)主，除了少數(shù)能夠抓住2020年的機(jī)會(huì)，其余的都是大運(yùn)片區(qū)的放哨人。

在鏈家和樂有家平臺(tái)顯示，頤安都會(huì)中央一、二期歷史成交總套數(shù)大概是188套。

如果把其他平臺(tái)以及私下成交的數(shù)據(jù)，估計(jì)也就幾百套。

盡管這些業(yè)主當(dāng)中，有人沒賺到錢的，但是也減少了站崗成本。

所以并不是買深圳哪里都可以賺錢，也不是認(rèn)定龍頭小區(qū)就一定能翻倍。

整個(gè)樓市的邏輯已經(jīng)變了，已經(jīng)不再是以前那種投機(jī)就能取勝的時(shí)代了。

關(guān)鍵詞： 那就不知道 私募基金