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1月17日，深圳市住房和建設局聯(lián)合深圳市司法局發(fā)布關于公開征求《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產(chǎn)權住房管理辦法（征求意見稿）》意見的通告。

其中，關于共有產(chǎn)權住房的流轉規(guī)則有了新提法。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所持產(chǎn)權份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權份額轉讓給符合條件的對象。

這意味著，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，時隔13年，最受關注的流轉問題，終于有了定論。不能轉為商品房，沒有了套利空間，這或許能讓保障房體系的建立回歸初衷，再無漏洞可鉆。

深圳的保障性住房體系的設立起于2007年，以廉租住房和經(jīng)濟適用住房為主。此后，安居房、可售人才住房等新名詞的不斷出現(xiàn)，見證著深圳在保障性住房的供應體系上的不斷探索。

深圳現(xiàn)行保障性住房為：安居型商品房、可售型人才房、公共租賃住房；根據(jù)最新擬定的管理辦法，深圳保障性住房體系將演變?yōu)楣沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房三大系統(tǒng)。

公共租賃住房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務的一線職工出租的住房。

保障性租賃住房：是指政府給予政策支持，發(fā)揮市場作用，堅持小戶型、低租金，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

共有產(chǎn)權住房：是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的住房。

其中，關于共有產(chǎn)權住房的推出，擬將取代原有的安居型商品房及可售型人才房相關制度。意見稿還提到，深圳不再安排建設安居型商品房！已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號令及其相關規(guī)定執(zhí)行。

關于“共有產(chǎn)權住房”，管理辦法還對以下問題加以補充：

不動產(chǎn)登記： 不動產(chǎn)登記機構在辦理共有產(chǎn)權住房不動產(chǎn)登記時，應當按照規(guī)定在不動產(chǎn)權證附記欄注記共有產(chǎn)權住房、共有人姓名、共有方式、共有份額及封閉流轉等。

剩余房源處理： 共有產(chǎn)權住房項目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門可以結合住房供需情況、項目情況等因素，將供應對象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉為租賃住房等。具體項目的處置方案由市主管部門報市政府批準后實施。

封閉流轉： 共有產(chǎn)權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所持產(chǎn)權份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權份額轉讓給符合條件的對象。共有產(chǎn)權住房封閉流轉的具體辦法，由市主管部門另行制定。

未滿五年的收購： 購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年，有下列情形之一的，應當自該情形發(fā)生之日起三十日以內(nèi)向代持機構申請收購：

（一）因購買、接受贈與、婚姻狀況變化等原因在本市另行擁有自有住房的；

（二）購房人戶籍均遷出本市的；

（三）共有產(chǎn)權住房買賣合同約定的其他情形。

滿五年的封閉流轉或收購： 購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年，需要轉讓所持產(chǎn)權份額的，可以向代持機構申請轉讓給符合條件的對象。

收購及轉讓價格： 購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年收購的，收購價格按照購買價格確定。購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年收購的，收購價格計算公式為：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）。

售價： 市場參考價格的50%左右。共有產(chǎn)權住房項目的銷售均價綜合考慮本市住房困難居民經(jīng)濟承受能力、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、物價變動水平等因素，按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定。單套住房銷售價格根據(jù)項目銷售均價，結合樓層、朝向等因素確定。

產(chǎn)權份額： 原則上不低于50%，同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權份額相同。購房人產(chǎn)權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產(chǎn)權份額。同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權份額相同。購房人產(chǎn)權份額和政府產(chǎn)權份額應當在配售通告、買賣合同中明確。

面積標準： 共有產(chǎn)權住房配售建筑面積按照以下標準確定：

1、三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；

2、四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。家庭人口數(shù)按照申請人和共同申請人的總人數(shù)予以確定。申請人自愿認購低于其家庭人口數(shù)對應建筑面積標準住房的，低于建筑面積標準的部分不予補償。市、區(qū)主管部門可以根據(jù)具體項目實際情況，適時調(diào)整配售面積標準，經(jīng)本級政府批準后執(zhí)行。

退出輪候冊的5種情況：

1、申請人選房排序到位但未選定住房或者雖選定住房但未按照規(guī)定繳納認購定金，累計兩次的；

2、未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂合同累計兩次的；

3、已簽訂共有產(chǎn)權住房買賣合同的；

4、連續(xù)三年未提出認購申請的；

5、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。

抵押： 共有產(chǎn)權住房購房人產(chǎn)權份額不得抵押，但為購買本套住房而向銀行設定的抵押除外。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳正式出臺共有產(chǎn)權住房管理方法對樓市需求的分流有一定的影響，但影響面有多大，還需要看管理方法更多的細節(jié)。

李宇嘉分析，此前，深圳人才住房和保租房對樓市需求的分流已經(jīng)很明顯了。當前房價不漲，或者即便漲，幅度也比較小，許多無房的年輕人便會轉向租或買公共住房，對商品房市場而言，短期存在一個分流。當然這也是樓市政策希望達到的目的，解決一些人低成本扎根深圳、實現(xiàn)體面居住這兩個需求，未來再轉向買房，這是政府構建“先租后買”體系的重要環(huán)節(jié)。

但是，如果未來商品房價上漲，那么共有產(chǎn)權住房對購房需求的分流效果會比較小。準確的說，共有產(chǎn)權住房政策對市場有多大影響，取決于這類房產(chǎn)未來上市條件，未來上市的收益如何制定關系到人們購房的積極性。這類房產(chǎn)，未來上市條件如果比較嚴格，那么受歡迎程度不能太樂觀，短期內(nèi)確實對市場有分流。如果樓市回暖，房價上漲，這類房產(chǎn)是否受歡迎，是一個很大的問題。

關鍵詞： 共有產(chǎn)權 買賣合同 管理辦法