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左手拿地、右手融資，剛剛進(jìn)入2月份，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）就展現(xiàn)出了頗為進(jìn)取的發(fā)展姿態(tài)。

2月10日，越秀地產(chǎn)在公告中表示旗下子公司已申請發(fā)行最高94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券等。公告的前兩天，這家來自南方的地方國企剛剛以約59億元的總價競得北京的兩宗宅地，一鳴驚人。

2022年，越秀地產(chǎn)的銷售額同比增長8.6%至1250億元，是行業(yè)TOP30中唯一實(shí)現(xiàn)銷售額正增長的房企，銷售排名大幅提升了21位。過去一年，該公司積極擴(kuò)張，全年新增土地貨值行業(yè)排名第6，有機(jī)構(gòu)形容其是仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最大的公司。

2023年，越秀地產(chǎn)仍然有著彎道超車的期許，管理層對投資者透露，預(yù)計(jì)今年的銷售額仍可實(shí)現(xiàn)同比增長。至于具體的增長目標(biāo)和投資鋪排，2月14日，該公司沒有回應(yīng)，只表示目前正處于靜默期，相關(guān)信息以公告為準(zhǔn)。

開年即快跑 融資拿地兩不誤

上海證券交易所的信息顯示，越秀地產(chǎn)旗下廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司發(fā)行公司債的申請，在2022年10月便獲受理，目前已注冊生效。這只公司債的擬發(fā)行金額為94億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，該公司擬將其中75億元用于償還到期及回售公司債券，19億元擬用于償還其他有息債務(wù)。計(jì)劃償還的公司債有5只，到期/回售日期在2023年3月至2024年9月。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，越秀地產(chǎn)累計(jì)完成5期、合計(jì)98.4億元的境內(nèi)公司債券發(fā)行，發(fā)行利率錄得新低，處于行業(yè)較優(yōu)水平。綜合來看，3+2年期加權(quán)平均利率2.85%、5+2年期加權(quán)平均利率3.33%。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，對于2023年的公司債，越秀地產(chǎn)亦計(jì)劃分批發(fā)行，目前正在籌備中。

除了公司債，越秀地產(chǎn)今年還發(fā)行了一筆創(chuàng)新融資產(chǎn)品。1月9日，該公司通過境外SPV公司，在澳門金交所成功發(fā)行20億元自貿(mào)區(qū)離岸人民幣債券，期限3年，票面利率僅為4%。據(jù)介紹，這次發(fā)行是上海自貿(mào)區(qū)歷史上第一筆香港上市公司發(fā)行、第一筆境外擔(dān)保結(jié)構(gòu)發(fā)行、2022年以來第一筆地產(chǎn)上市公司發(fā)行及廣州市第一筆發(fā)行，機(jī)構(gòu)投資者較為踴躍，最終發(fā)行利率較初始價格指引收窄20個基點(diǎn)。

融資渠道的暢通為越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目拓展增添了不少底氣。

2月8日，在北京的第五批集中供地中，越秀地產(chǎn)斥資約59.1億元拿下了石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊。這是2021年5月以來，越秀地產(chǎn)在北京土地市場的第二次出手，該公司將此視為重倉、深耕北京的重大動作。

在突入北京前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)在華東區(qū)域落下了一子。1月28日，該公司以約4億元的價格收購杭州北煦置業(yè)有限公司38.78%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，由此獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目。這是越秀地產(chǎn)在華東的第二個TOD項(xiàng)目，包含計(jì)容建筑面積約32萬平方米的兩個地塊。

去年買地金額創(chuàng)新高

剛開年就采取積極主動的經(jīng)營策略，很大程度上是因?yàn)檫^去一年越秀地產(chǎn)過的比不少同行輕松。根據(jù)中指研究院的報(bào)告，2022年，不同房企類型銷售均不同程度承壓，百強(qiáng)房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，銷售額超千億元的房企20家，較2021年同期減少21家。作為千億房企之一，越秀地產(chǎn)8.6%的銷售額增速在TOP30的規(guī)模房企中名列第一。今年1月份，該公司的銷售端依然表現(xiàn)突出，錄得88.84億元的合同銷售金額，同比上升約76.3%。

中信建投(行情601066,診股)認(rèn)為越秀地產(chǎn)在2022年實(shí)現(xiàn)了行業(yè)下行期的彎道超車。而超車的實(shí)現(xiàn)，則是基于其過往數(shù)年保持較高的拿地強(qiáng)度和聚焦高能級城市的投拓策略。

2022年，由于市場持續(xù)下行，大部分房企都收縮了土地投資，但越秀地產(chǎn)的拿地金額卻超了預(yù)算。2022年初，該公司預(yù)計(jì)全年的土地款支出及拍地保證金約為457億元，以全年銷售目標(biāo)1235億元來估算，拿地金額占了銷售金額的約37%，屬行業(yè)較高水平。而根據(jù)越秀集團(tuán)2023年總經(jīng)理工作報(bào)告中披露的數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)在2022年共獲取34個項(xiàng)目，完成權(quán)益投資544億元，撬動貨值1562億元，且投資進(jìn)一步聚焦核心區(qū)域和高能級城市，在6個“雙限”城市投資占比近60%。從購地金額來看，越秀地產(chǎn)過去3年都保持了較高強(qiáng)度，2020年、2021年的支出分別為410億元、445億元，2022年則是歷史新高。

布局方面，截至2022年6月底，該公司約2860萬平方米的總土地儲備分布在全國30個城市，一二線城市的土儲占比已達(dá)93%。而2022年全年，廣州依然是其投資力度最大的城市，杭州、上海則排到了第二、第三的位置。

聚焦核心城市的策略對保持銷售的穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。中指研究院發(fā)現(xiàn)，2022年，規(guī)模房企重倉一二線城市，50家代表企業(yè)的一二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計(jì)占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點(diǎn)，其中，一線城市銷售額占比同比增加6.9個百分點(diǎn)至26.3%，市場需求支撐度較強(qiáng)。越秀地產(chǎn)認(rèn)為，此次加倉北京，便是做實(shí)了對四大一線城市的布局。

截至目前，越秀地產(chǎn)尚未披露2023年的具體經(jīng)營指標(biāo)，但大致發(fā)展計(jì)劃已確定，排在首要位置的便是“精準(zhǔn)投資積極應(yīng)對市場變化”。參考過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，這將是該公司今年實(shí)現(xiàn)銷售額增長的重要保障。

關(guān)鍵詞： 公司債券 銷售金額