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隨著年報(bào)季的臨近，如何在財(cái)務(wù)表報(bào)上體現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)的影響，成為了物業(yè)上市公司無(wú)法繞開(kāi)的一道關(guān)。

雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅生活”，03319.HK）想出了一個(gè)新招數(shù)。2月13日，該公司宣布與母公司雅居樂(lè)集團(tuán)簽訂了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易補(bǔ)充協(xié)議，約定若雅居樂(lè)集團(tuán)未能支付應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價(jià)值的資產(chǎn)抵債。公告顯示，2021年至2022年10月末，雅生活為雅居樂(lè)集團(tuán)提供的相關(guān)服務(wù)總費(fèi)用為9.27億元。

雅生活認(rèn)為，這項(xiàng)以資產(chǎn)抵債的協(xié)議，有助于公司更靈活的收回應(yīng)收款項(xiàng)。2022年上半年，該公司計(jì)提了2.7億元的應(yīng)收賬款減值損失。

2月15日，某物業(yè)公司高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，如果抵銷資產(chǎn)的價(jià)值公允，且股東大會(huì)同意，那么交易確認(rèn)的價(jià)值可以對(duì)債務(wù)形成覆蓋，這樣就不用計(jì)提應(yīng)收款的減值損失了。“但以資抵債可能也會(huì)構(gòu)成新的關(guān)聯(lián)交易，影響企業(yè)的獨(dú)立性?！?

應(yīng)收款或變成資產(chǎn)

公告顯示，2020年9月23日，雅生活與雅居樂(lè)集團(tuán)簽訂了5份持續(xù)關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，向后者提供拎包入住、廣告及公關(guān)關(guān)系、交房前檢驗(yàn)、科技、物業(yè)前期介入等服務(wù)，有效期為自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個(gè)年度。

截至2021年度以及截至2022年10月31日，雅居樂(lè)應(yīng)付雅生活上述5項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用分別為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計(jì)9.27億元。

根據(jù)雙方新簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，如果雅居樂(lè)集團(tuán)未能支付任何未償還的應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從該公司的未售物業(yè)資產(chǎn)（包括但不限于寫(xiě)字樓、商鋪和商品房）中選定同等價(jià)值的資產(chǎn)抵銷未償還的應(yīng)付款項(xiàng)。簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，雅居樂(lè)集團(tuán)會(huì)授予雅生活為期兩年的一次性免費(fèi)權(quán)利，將雅生活指定的一方列為抵銷資產(chǎn)的登記擁有人。

雅生活表示，上述協(xié)議讓公司在收回應(yīng)收款項(xiàng)方面擁有更高的靈活度，公司可以將抵銷資產(chǎn)質(zhì)押給第三方供應(yīng)商以結(jié)清對(duì)供應(yīng)商的其他應(yīng)付款項(xiàng)，也可以將抵銷資產(chǎn)出售或出租給第三方以換取現(xiàn)金。

2022年，受地產(chǎn)行業(yè)不景氣及開(kāi)發(fā)商資金緊張等影響，雅生活的應(yīng)收款錄得了大幅上升。截至2022年6月底，該公司來(lái)自關(guān)聯(lián)方及第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)分別為26.66億元、33.34億元，較2021年底分別增加74.9%、37.5%；來(lái)自關(guān)聯(lián)方及第三方的其他應(yīng)收款項(xiàng)則分別為8.35億元、18.18億元，較2021年底大幅增加200%、71.6%。期內(nèi)，應(yīng)收賬款計(jì)提2.7億元減值損失，對(duì)比2021年上半年的0.4億元、2021全年的1.6億元，增幅也較大。疊加其他因素，導(dǎo)致該公司的歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降7.4%至約10.6億元。

有投資者表示，以房抵債解決了物業(yè)欠款收回的難題，同時(shí)又能幫助雅居樂(lè)集團(tuán)去化部分房產(chǎn)，減少現(xiàn)金流流出。只要公開(kāi)披露，對(duì)雅生活而言，拿到房產(chǎn)，總比長(zhǎng)期掛賬好。在財(cái)務(wù)處理上，也避免了關(guān)聯(lián)交易計(jì)提減值損失的問(wèn)題。

一位分析師認(rèn)為，從補(bǔ)充協(xié)議的簽訂時(shí)間來(lái)看，預(yù)計(jì)以房抵債會(huì)對(duì)雅生活2023年的財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)一定的正面影響。

物企的獨(dú)立性仍存疑

面臨關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款問(wèn)題的物企不止雅生活。有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年末，51家物業(yè)公司應(yīng)收款達(dá)到670.7億元，同比增加82%，占總資產(chǎn)的比重接近23%，較2020年末上漲約5.41%。這其中，便有不少應(yīng)收款是來(lái)自關(guān)聯(lián)方的。

在地產(chǎn)母公司擺脫流動(dòng)性困境之前，這些應(yīng)收款存在較高的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。如何應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)的審視，對(duì)物業(yè)上市公司而言，是一大考驗(yàn)。金科服務(wù)率先做出嘗試，將應(yīng)收款轉(zhuǎn)變成了借款。該公司在2022年7月與金科股份(行情000656,診股)簽訂了一份借款合同，以8.6%的年利率，為后者提供不超過(guò)15億元的借款，2024年末到期。金科股份對(duì)金科服務(wù)的未償還相關(guān)應(yīng)收款結(jié)余將根據(jù)貸款協(xié)議轉(zhuǎn)換為貸款金額，并為此提供資產(chǎn)擔(dān)保，包括不少于200個(gè)商鋪以及4.26萬(wàn)個(gè)車位，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，總價(jià)值約27億元，抵押率約為55.6%。若金科股份出現(xiàn)了違約情況，金科服務(wù)有權(quán)變現(xiàn)這些抵押資產(chǎn)，用于償還逾期款項(xiàng)。

雅生活的以房抵債則是第二種方案。目前，該公司公布的只是大致協(xié)議，執(zhí)行細(xì)節(jié)上仍有不少地方值得關(guān)注。例如，一部分小股東擔(dān)心雅居樂(lè)集團(tuán)會(huì)把不好賣(mài)的物業(yè)抵給雅生活。另一部分則認(rèn)為，雅生活為雅居樂(lè)集團(tuán)提供的外延增值服務(wù)，本就屬于利益輸送，利潤(rùn)率很高，這部分定價(jià)是否公允本身是值得探討的，雅居樂(lè)集團(tuán)手上有不少價(jià)格便宜的好房子，等到市場(chǎng)回暖，雅生活賣(mài)掉也可以有超額利潤(rùn)。

上述物企高管表示，如果以資產(chǎn)抵債，會(huì)構(gòu)成兩個(gè)交易，資產(chǎn)的出售、購(gòu)買(mǎi)，及還款、抵債。本質(zhì)上，這仍屬于物業(yè)公司向地產(chǎn)母公司購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，會(huì)構(gòu)成新的關(guān)聯(lián)交易，即便價(jià)格公允，也會(huì)在獨(dú)立性方面遭受質(zhì)疑。相對(duì)而言，雖然將應(yīng)收款轉(zhuǎn)為借款同樣是新交易，但地產(chǎn)母公司支付利息，且追加抵押或擔(dān)保措施，更容易被股東接受。

另一家上市物企的內(nèi)部人士透露，該公司有不少對(duì)地產(chǎn)母公司的應(yīng)收款，近期也關(guān)注到了同行的一些新做法，但各家的具體情況不同?！耙苑康謧脑?，也要看大股東的資產(chǎn)是否值錢(qián)、是否有流動(dòng)性，畢竟現(xiàn)在商鋪、車位這些資產(chǎn)是最不好賣(mài)的。最終以什么方式處理應(yīng)收款這個(gè)科目，我們還在研究中?！?

關(guān)鍵詞： 關(guān)聯(lián)交易 應(yīng)付款項(xiàng) 金科股份