(資料圖片)

注意，市場真的回暖了。

主要體現(xiàn)在四個方面——市場討論房產(chǎn)氛圍活躍、二手住宅成交復蘇、豪宅搶跑、萬人搶人才房。

3月的春風雖然還沒有徹底吹暖樓市，但整個2月的數(shù)據(jù)就是復蘇最好的反映。

綜合2月深圳全市二手房錄得量3552套，二手住宅成交2509套成為2022年以來的最高值。

這意味著，2023年深圳樓市開了個好頭。

豪宅搶跑市場

上個月雖然英雄就讓大家緊盯市場各方面的數(shù)據(jù)，但豪宅的表現(xiàn)確實有點讓人始料不及。

從市場各個渠道傳來的消息，南山、寶中、福田的豪宅，都活躍了不少。

麗茲行豪宅渠道的數(shù)據(jù)顯示，2月二手豪宅實時成交38套，環(huán)比1月增幅153%。

實際上，深圳上月豪宅真實的成交，又跑出了新高度。

尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平左右房源，成交總價6900萬，比去年11月份同戶型漲價600萬。

（ 數(shù)據(jù)僅供參考 ）

而福田香蜜湖的熙園，竹子林的蝴蝶谷同樣傳出成交的消息。

（數(shù)據(jù)僅供參考）

至于南山豪宅的表現(xiàn)就更加明顯了。

2月20日，蛇口的豪宅典型盤半島城邦花園三期，成交一套168.6平房源，業(yè)主報價5000萬，參考價1956萬，成交總價4520萬，折合單價26.81萬/平。

緊接著2月22日，深圳灣的典型小區(qū)華潤深圳灣悅府二期成交一套168.31平房源，業(yè)主報價3600萬，指導價2222萬，成交總價3260萬，折合單價19.34萬/平。而且成交周期僅僅只有3天。

到了2月23日，蛇口半島城邦花園3期一套87.07平2房緊湊戶型，業(yè)主報價2000萬，參考價1010萬，成交總價1650萬，折合單價18.95萬/平。而成交周期也只有短短的5天。

實際上，據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2月南山區(qū)的豪宅如華僑城片區(qū)的紅樹西岸、瑧灣匯、中信紅樹灣，深圳灣的恒裕濱城、三湘海尚、卓越維港、翡翠海岸、曦灣天馥等都集中出現(xiàn)了成交。

（數(shù)據(jù)僅供參考）

雖然成交數(shù)據(jù)有部分未坐實，但從已經(jīng)確認的成交來看，整個南山豪宅市場活躍度確實已經(jīng)跑在了前面。

除了南山、福田，寶安中心的豪宅也不遑多讓，在短短的三周，“一哥盤”壹方中心也成交了4套房源。

據(jù)市場一線消息：

2月20日，壹方中心一套頂樓復式498.32平房源，業(yè)主報價1.6億，參考價5023萬，成交總價1.3億，折合單價26萬。過億的總價，幾乎突破小區(qū)過往二手房成交的記錄。

2月27日，壹方中心1棟中間樓層一套488平房源，成交總價8500萬，折合單價17.42萬/平。而同戶型2017年約5800萬，2019年9月二手房成交價約6330萬。

3月5日，壹方中心玖譽中高樓層，一套101平3室，參考價1018萬，成交總價1470萬，折合單價14.55萬/平。

3月6日，壹方中心玖譽中間樓層，一套185平4室，參考價1864萬，成交總價2680萬，折合單價14.49萬/平。

所以基本可以確定的是，豪宅2月已經(jīng)在悄悄搶跑。

當然，除了豪宅盤、網(wǎng)紅盤，2月和3月的熱點小區(qū)、標桿小區(qū)也出現(xiàn)了被狙擊的情況。

以南山科技園的標桿豪剛盤華潤城為例。

2月1日，華潤城一期一套89平3室，成交總價1315萬，折合單價14.78萬/平，成交周期6天。

2月14日，華潤城三期，一套150平3室，業(yè)主報價2800萬，參考價1980萬，成交總價2380萬，折合單價15.87萬/平，成交周期僅僅2天。

3月4日，華潤城一期，一套89平3室，業(yè)主報價1590萬，參考價1175萬，成交總價1555萬，折合單價17.47萬/平，成交周期18天。

再看寶中片區(qū)的深業(yè)新岸線、龍華紅山片區(qū)的華業(yè)玫瑰、上塘片區(qū)的曼海寧，也分別成交了2-3套。

這幾個都是各區(qū)很典型的小區(qū)。

（數(shù)據(jù)僅供參考）

總的來說，無論是豪宅，還是典型的標桿小區(qū)，各區(qū)之間的成交出現(xiàn)得更多，更集中了。

熱門板塊的小區(qū)，暗暗中也搶跑了。

法拍回溫

除了豪宅出現(xiàn)搶跑，法拍房的熱度也沖上了深圳人的話題榜。

寶能城47套房源二次拍賣，成為法拍市場的網(wǎng)紅。

1月10日—13日，寶能城最后一批法拍房共計47套房源，其中30套于1月10日—11日期間競拍，17套于1月12日—13日競拍也同樣全部流拍。

但3月7日寶能城成了大熱門，382人搶25套房。

原本一拍全部流拍的房源，這一批共24套，二拍15套成交高于一拍價格，8套成交低于指導價，一套流拍，最高超一拍價164萬。

而且不僅幾乎全部成交，不少房源出現(xiàn)十多人報名，競拍中途不乏出現(xiàn)30—40次激烈出價的情況。

比如深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園（東區(qū)）三期工程B座2單元34C房產(chǎn)，17個人報名，出現(xiàn)了41次出價廝殺的結(jié)果，最終以超出評估價約11.16萬成交。

比如深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園（東區(qū)）三期工程B座2單元28C房，出現(xiàn)21人報名，經(jīng)過37次出價，最終以超出評估價119.15萬成交。

而3月9日的35套房源，截止3月8日28:45，預報名人數(shù)已經(jīng)達到264人，基本上是7.5人搶一套房。

可能有人說，上一批次房源全部流拍是因為稅費問題沒有理清，官方?jīng)]有定性上百萬的稅誰來付所以導致流拍。而這次是稅費問題，已經(jīng)解決，拍出高價的結(jié)果正常。

但實際上，其他超一拍價成交的房源多了起來。

比如福田長城大廈7棟A1802房，127.21平，二拍起拍價794萬，成交價1103萬，超一拍價110萬。

而即使沒有出現(xiàn)超一拍價的情況，競拍出價的次數(shù)并不少，個別房源出價次數(shù)甚至達百次以上。

來源：法拍深圳

所以整體來看，法拍市場已經(jīng)有所回溫。

人才房門檻踏破

人才房市場因為政策因素，近期也出現(xiàn)了火爆。

超過萬人搶奪7518套房源，具體的盛況就不展開描述了，大家可以回看——市場玄學，萬人搶房再現(xiàn)。

在這里多說兩句其中的原因。

一方面是政策放低門檻，另一方面各項目位置相比上一批更加優(yōu)越。

不過從項目重疊程度來看，第一批推出了安居鴻棲臺、華僑城九樾、星河開市客，第二批也同樣繼續(xù)在供應的名單中，項目的重合度并不低。

市場也因為南山的同樂馨苑和深鐵熙府，位置更佳，戶型更難得而火熱。

但更明顯的趨勢是，市場申請的人數(shù)更多了。

房源量沒有翻倍（ 第一批4422套，第二批7518 ），申請批次卻翻倍了。最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申請批次已經(jīng)達到3.23萬批（ 第一批約1.6萬批 ）。

說明大家申請的意愿更強烈了。

總結(jié)

雖然深圳的回暖火苗在蔓延，但千萬不能盲目樂觀。

要懂透過現(xiàn)象看到本質(zhì)，看到樓市的底層邏輯。

一方面深圳的市場庫存還是很大。

無論是在售的新房庫存還是二手房庫存，都有跑出歷史高度的苗頭。

新房方面，據(jù)不完全統(tǒng)計（ 統(tǒng)計截止2023年3月8日，2020年后預售項目+部分現(xiàn)售項目+部分2019年及以前項目 ）深圳新房在售套數(shù)就超過37163套。

二手房方面，英雄追蹤了一下數(shù)據(jù)。深圳二手房源掛牌量，由2022年6月28日28505套上升到2023年3月8日的83570套。

雖然和去年11月-12月超過10萬套的體量相比，但庫存也只是稍有回落。

另一方面，深圳在走一條以往樓市中沒有人走過的路，而且是抽筋剝骨的路。

其他城市都在走大力打折降價、促成交、去庫存的路子，甚至北京、上海、廣州都有直接或間接的政策出來，唯獨深圳沒有。

面對月活成交持續(xù)一年都沒超過3000套的市場，深圳不僅看不到一丁點對商品房有利的政策，還直接將“十四五”保障性住房目標加碼（ 從54萬套（間）提高到不少于74萬套（間） ）。

雖然20多萬套的擴充，扔到百萬級別的商品房市場中，算不了什么，但住房調(diào)整信號意義，一定是大于大家所看到的市場意義的。

所以對深圳來說，嚴守政策底線，解決百萬青年住房問題的方針都是要貫徹到底的， 未 來很大概率會在現(xiàn)有市場體系中闖出一條大道來。

相信深圳力量，大家可以拭目以待。

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