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有過高光，如今卻盛譽(yù)難再。

在深圳，幾乎叫得上名號(hào)的游玩打卡地，都有華僑城的身影。

錦繡中華、世界之窗、深圳歡樂谷、東部華僑城、深圳歡樂海岸、深圳歡樂港灣、華僑城創(chuàng)意文化園、甘坑客家小鎮(zhèn)、華僑城當(dāng)代藝術(shù)中心、深圳華僑城國(guó)家濕地公園……這都是華僑城過去在深圳深耕數(shù)十年的成績(jī)。

但就是這樣遞出過一張張深圳名片的巨子，如今卻不停甩賣，業(yè)績(jī)滑坡，難以為繼。

在深圳，華僑城就等于“華僑城豪宅”“深圳吃喝游玩名片”。

所打造的住宅項(xiàng)目，無(wú)論是當(dāng)年風(fēng)靡一時(shí)的東部華僑城，還是如今躋身豪宅區(qū)前三的華僑城片區(qū)，都是華僑城扎根深圳，傳遞深圳精神的見證。

但自從走出深圳后，這幾年卻屢屢爆出質(zhì)量問題。

2022年2月重慶華僑城被云麓臺(tái)業(yè)主控訴交付產(chǎn)品與宣傳期間內(nèi)容不符，質(zhì)量差，裝修材料被減配。

同年6月東莞虎門的華僑城云麓臺(tái)業(yè)主曝光小區(qū)收樓質(zhì)量問題，房子墻面開裂、滲水嚴(yán)重，近半年仍未改善。

7月又有湖北襄陽(yáng)華僑城業(yè)主曝光房子質(zhì)量差，大面積空鼓，整改修補(bǔ)后反而更爛。

今年1月佛山金沙洲華僑城天鵝堡被業(yè)主爆出，質(zhì)量不如臨時(shí)建筑，漏水滲水反臭問題嚴(yán)重，虛假宣傳，綠磚當(dāng)綠化，虛假鋪設(shè)草坪混驗(yàn)收等問題。

2月武漢歡樂天際被業(yè)主質(zhì)疑誘導(dǎo)消費(fèi)、虛假宣傳，交付結(jié)果貨不對(duì)板，多項(xiàng)配套承諾沒兌現(xiàn)等。

就連深圳本地沙井的項(xiàng)目也因墻薄地薄，隔音差，而引發(fā)業(yè)主吐槽。

所以面對(duì)日趨下降的品質(zhì)，祈求華僑城再?gòu)?fù)刻從前的品質(zhì)水平，似乎已經(jīng)不太可行。

而除了品質(zhì)備受質(zhì)疑之外，華僑城各地項(xiàng)目受市場(chǎng)外部影響，為了快速回籠資金，這些年也不得不對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)價(jià)。

比如武漢的華僑城歡樂天際，定位是純改善項(xiàng)目，卻面臨價(jià)格崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

開盤之初備案單價(jià)最高達(dá)到2.7萬(wàn)/平，但今年3月價(jià)格掉到了1.8萬(wàn)/平。

比如去年龍華的舊改項(xiàng)目四海華亭，原本可以賣7萬(wàn)+/平，結(jié)果開盤卻開出了當(dāng)年同地段最低價(jià)。

以折后價(jià)約5.1萬(wàn)-5.8萬(wàn)/平入市，幾乎擊穿了龍華新房底盤，一時(shí)間震驚了整個(gè)深圳樓市，而同地段的壹城中心十區(qū)都需要7.18萬(wàn)/平。

足以見，隨著各地項(xiàng)目不斷冒出問題，華僑城多年來(lái)鍛造的“豪宅”名片、深圳網(wǎng)紅地標(biāo)的光環(huán)及口碑，正逐漸瓦解。

有著超強(qiáng)文旅體系運(yùn)營(yíng)能力，所到之處“占據(jù)超級(jí)稀缺資源+核心地段加持”，亦于事無(wú)補(bǔ)。

肉眼可見地，華僑城依靠深圳出圈，拿著一手本可以馳騁全國(guó)的好牌，卻打得稀爛。

一個(gè)數(shù)十年的央企，已經(jīng)打造過非常多經(jīng)典項(xiàng)目的房企能，之所以出現(xiàn)這樣的連鎖反應(yīng)，最大的原因——缺錢。

華僑城缺錢，已經(jīng)缺到什么地步？

從2018年開始，就不停地賣賣賣，手中能賣的資產(chǎn)都賣了不少。

2018年10月轉(zhuǎn)讓深圳市萬(wàn)霖投資有限公司100%股權(quán)及4億元債權(quán)；同年11月又轉(zhuǎn)讓深圳市華僑城消防安裝工程有限公司100%股權(quán)、上海萬(wàn)錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及3.63億元債權(quán)。

2021年11月，短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓了兩家公司部分股權(quán)，一家是上海天祥華僑城公司，轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)，另一家是廣州華僑城公司，轉(zhuǎn)讓42.4%股權(quán)，總共套現(xiàn)20.28億。

今年4月華僑城又將國(guó)內(nèi)首個(gè)寶格麗公寓項(xiàng)目公司（ 上海首馳企業(yè)管理有限公司 ）的51%股權(quán)賣掉。

這家公司擁有的物業(yè)包括位于中國(guó)上海山西北路108弄的133套公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)，建筑面積約24937.36平方米。

而華僑城不僅缺錢，去年還開始虧錢。

去年華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)有史以來(lái)的第一次虧損，營(yíng)收767.67億元，同比減少25.17%；凈利潤(rùn)和歸屬母公司股部分凈利潤(rùn)，分別-128億元及-109億元。

要知道2021年房企業(yè)績(jī)集體滑坡的情況下，華僑城依然能夠?qū)崿F(xiàn)凈利潤(rùn)38億元，成為行業(yè)在口罩影響下為數(shù)不多的盈利房企。

但到了2022年，利潤(rùn)卻突然出現(xiàn)大窟窿，最根本原因是資產(chǎn)出現(xiàn)很大的減值損失。

按照華僑城年報(bào)公布的數(shù)據(jù)，2022年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備+固定資產(chǎn)+他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元。

而華僑城去年末現(xiàn)金流量?jī)纛~為-116.44億元；公司總負(fù)債2932億元，其中有息負(fù)債余額1281億；公司總資產(chǎn)為3929億元。

按照華僑城的解釋是去年多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下降，加上打折促銷，部分區(qū)域的存貨，根據(jù)可去化的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的可變現(xiàn)凈值已低于成本。

這是什么意思？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是存貨樓盤賣掉變現(xiàn)的錢已經(jīng)低于樓盤開發(fā)投資的成本。

舉個(gè)例子，就是項(xiàng)目已經(jīng)投了100億，預(yù)計(jì)開盤能全部賣掉，扣掉預(yù)計(jì)的銷售費(fèi)用和稅費(fèi)，只剩余80億。

而一旦出現(xiàn)可變現(xiàn)凈值已低于成本，無(wú)論賣不賣房，都很難扭轉(zhuǎn)虧損的局面。

賣了總現(xiàn)金流虧，不賣利潤(rùn)虧。

有人可能會(huì)說(shuō)，這只是預(yù)計(jì)的，那先不賣房，等樓市好轉(zhuǎn)了再賣不就好了？

那么，這里就存在一個(gè)問題——本身就現(xiàn)金流緊張，也總不能不賣房，這會(huì)對(duì)房企來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是生命。

所以無(wú)論是客觀原因，還是華僑城自身戰(zhàn)略原因，都很難彌補(bǔ)這個(gè)大窟窿。

存貨、土地儲(chǔ)備就是一個(gè)房企活下去的最后砝碼，但自從資金吃緊后，華僑城近三年在深圳大本營(yíng)，幾乎沒拿什么地，尤其是居住類用地。

2020年—2022年期間，華僑城只拿了兩宗用地。

一宗商業(yè)用地，在2020年5月拍下，宗地號(hào)A002-0077，位于寶安中心，成交價(jià)35.39億元。

另一宗居住用地，在2022年11月拍下，宗地號(hào)G01019-0042，位于龍崗龍城片區(qū)16號(hào)線回龍鋪地鐵站附近，成交價(jià)2.35億元，只能用于建設(shè)限價(jià)不超過23300元/㎡的安居型商品房。

對(duì)比2019年之前的拿地勢(shì)頭，可謂天差地別。

2016年華僑城提出“深耕深圳”戰(zhàn)略，在深圳土拍中便屢屢大顯身手。

2017年經(jīng)歷336次舉牌，以59.8億元搶下龍華區(qū)一宗商業(yè)地塊，成交價(jià)幾乎相當(dāng)于華僑城2016年90%利潤(rùn)。

2019年華僑城通過股權(quán)收購(gòu)、招拍掛等方式在深圳（含深汕合作區(qū)）拿下4個(gè)項(xiàng)目，耗資51.2億元。

實(shí)際上，不只深圳，當(dāng)年全國(guó)樓市行情開啟，在深圳之外，華僑城也奉行激進(jìn)的擴(kuò)張策略。

比如在武漢，2016—2018年同樣也經(jīng)歷了瘋狂拿地的階段。

但市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，永遠(yuǎn)比想象的要快。

2020年之后，全國(guó)融資環(huán)境收緊，市場(chǎng)需求不足，各地不斷收緊樓市及土地政策，一下子把華僑城項(xiàng)目建設(shè)與資金輪動(dòng)的節(jié)奏卡死。

所以有人說(shuō)，如果當(dāng)初留守深圳繼續(xù)，不把步子一下走得那么激進(jìn)，是不是就會(huì)好一點(diǎn)？

但是沒有如果。

如今時(shí)過境遷，虧錢、缺錢又成為另一道枷鎖。

在經(jīng)營(yíng)重壓之下，華僑城能否再?gòu)?fù)刻出下一個(gè)“深圳華僑城豪宅區(qū)”，需要重重地打上問號(hào)。

而短短幾年，就出現(xiàn)如此大的轉(zhuǎn)變，不得不說(shuō)， 昔日 的老牌央企，面對(duì)這起起落落的地產(chǎn)周期，也有無(wú)法承受之重。

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