【資料圖】

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，又出重磅消息。剛剛，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在大連萬(wàn)達(dá)商管中的所有股權(quán)均被凍結(jié)了。而珠海萬(wàn)達(dá)商管公司的IPO又一波三折，近期更是傳出財(cái)務(wù)造假，虧空400億等負(fù)面消息。

萬(wàn)達(dá)，究竟怎么了？

股權(quán)全部被凍結(jié)

日前，據(jù)企查查APP顯示，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）所持有的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“大連萬(wàn)達(dá)商管”）19.79億元股權(quán)被凍結(jié)，執(zhí)行法院為上海市虹口區(qū)人民法院。

企查查數(shù)據(jù)顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管的第一大股東為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，持股比例為52.97%，認(rèn)繳出資額為197900萬(wàn)元。

如此說(shuō)來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在大連萬(wàn)達(dá)商管中的所有股權(quán)均被凍結(jié)了。凍結(jié)時(shí)間為2023-06-05至2026-06-04，凍結(jié)緣由是財(cái)產(chǎn)保全。

資料顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。也是全球規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。2014年12月23日曾在香港聯(lián)交所上市，2016年9月27日主動(dòng)退市。

目前，這部分股權(quán)被凍結(jié)的原因還不得而知。

正在著力沖刺IPO的企業(yè)——珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）就是大連萬(wàn)達(dá)商管的重要子公司，持股比例為69.9862%。但是IPO一波三折，到目前為止還沒(méi)有拿到“通關(guān)卡”。

就在上個(gè)月，市場(chǎng)突然傳出諸多萬(wàn)達(dá)的“負(fù)面消息”，比如傳言“萬(wàn)達(dá)需提前歸還13億美元債務(wù)”“萬(wàn)達(dá)商管業(yè)績(jī)?cè)旒佟薄皹I(yè)績(jī)虧空400億將被收購(gòu)”“萬(wàn)達(dá)擬出售20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目”等。

壞消息滿(mǎn)天飛。

這一次，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的持股被凍結(jié)，很可能是集團(tuán)債務(wù)違約導(dǎo)致的。只是目前尚不清楚申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全人是誰(shuí)。

但可以明顯感覺(jué)到，債權(quán)人有點(diǎn)“坐不住了”。

負(fù)面?zhèn)餮砸淮蠖?/STRONG>

緊接著，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“出手”了。

6月5日，標(biāo)普將大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”。同時(shí)，將萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)以及由萬(wàn)達(dá)香港提供擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BB”下調(diào)至“BB-”。所有評(píng)級(jí)維持在負(fù)面評(píng)級(jí)觀(guān)察名單。

標(biāo)普表示，主要原因是“母公司流動(dòng)性減弱”。一是由于珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO延期，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)融資渠道不斷收窄，風(fēng)險(xiǎn)增大。二是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的姊妹公司萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售低于預(yù)期，使該集團(tuán)的情況進(jìn)一步惡化。

事實(shí)可能也的確如此。

作為“全村的希望”，珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO遲遲未能“成功通關(guān)”。

6月2日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管提出了六大問(wèn)題，分別涉及：分紅、內(nèi)控制度、商場(chǎng)出租率否存準(zhǔn)確、控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)情況以及上市募集資金的用途等方面。核心要點(diǎn)依然是：珠海萬(wàn)達(dá)商管與母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的關(guān)系，涉及上市平臺(tái)的獨(dú)立性、關(guān)聯(lián)交易、資金往來(lái)、股權(quán)回購(gòu)等，比如“對(duì)賭協(xié)議”所設(shè)計(jì)的關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)上市時(shí)間和實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)有關(guān)的股權(quán)回購(gòu)、提前還債等安排。

其實(shí)早在5月26日，大連萬(wàn)達(dá)商管曾發(fā)布公告，對(duì)近期市場(chǎng)傳言一一做出說(shuō)明。

具體而言：

一是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)確實(shí)存在三筆境外銀團(tuán)貸款，共13億美元。如果珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成上市，假如超過(guò)66.67%份額的參貸行要求還款，則萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需歸還貸款。但是，目前沒(méi)有銀行要求萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提前還款。這些貸款已經(jīng)做了延期。

二是萬(wàn)達(dá)商管業(yè)績(jī)?cè)旒俚膫髀劊姹硎舅胸?cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是審計(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)過(guò)的，沒(méi)有問(wèn)題。（對(duì)于出租率造假的傳言，并未正面回應(yīng)）

三是傳聞萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)因虧空400億被華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)，公告直接予以否認(rèn)。

四是傳聞萬(wàn)達(dá)商管考慮出售20家購(gòu)物中心，也予以否認(rèn)。并表示這些資產(chǎn)可以通過(guò)ABS、PreREITs及REITs等金融手段進(jìn)行融資，盤(pán)活（意思是“不必出售”）。

盡管已經(jīng)做出回應(yīng)，但顯然，監(jiān)管層還想得到更細(xì)致的答案。

現(xiàn)金流異常緊張

正如標(biāo)普所言，“母公司流動(dòng)性減弱”。也就是壓力都給到了集團(tuán)。

標(biāo)普認(rèn)為，在中國(guó)低線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的背景下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨運(yùn)營(yíng)阻力。但是，目前沒(méi)有關(guān)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)。

不過(guò)，在泥沙俱下的背景下，低線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流，實(shí)在難言樂(lè)觀(guān)。

我們?cè)賮?lái)看大連萬(wàn)達(dá)商管的數(shù)據(jù)。

4月28日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2022年審計(jì)報(bào)告。2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)5959.59億元，總負(fù)債2988.76億元，凈資產(chǎn)2970.83億元。

大連萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入493.14億元，同比增長(zhǎng)4.7%；歸母凈利潤(rùn)123.01億元，同比下降7.46%。期間，大連萬(wàn)達(dá)商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)304.12%至687.67億元。此外，期內(nèi)由于償還有息負(fù)債本息等原因，大連萬(wàn)達(dá)商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

短短一年 ，大連萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金流迅速惡化。

再來(lái)看擬IPO企業(yè)，珠海萬(wàn)達(dá)商管的數(shù)據(jù)。

2022年珠海萬(wàn)達(dá)商管商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入271.2億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)129.84億元；總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。

通過(guò)對(duì)比，可以很明顯看到，珠海萬(wàn)達(dá)商管的總資產(chǎn)僅占大連萬(wàn)達(dá)商管的3.84%，卻貢獻(xiàn)了近55%的營(yíng)收以及絕大部分利潤(rùn)。因?yàn)橹楹Ｈf(wàn)達(dá)商管是個(gè)輕資產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。資產(chǎn)輕，收入高，利潤(rùn)好。

但是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等重資產(chǎn)以及龐大的債務(wù)，都“巧妙的”放在了大連萬(wàn)達(dá)商管里。這樣一來(lái)，把珠海萬(wàn)達(dá)商管單獨(dú)拎出來(lái)IPO，就是最靚的仔，就能獲得更高的估值。這或許就是王首富極力推動(dòng)珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的“小九九”。

為了支撐這一IPO目標(biāo)，早在2021年，萬(wàn)達(dá)引來(lái)了PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等戰(zhàn)略投資380億元持股21.17%。當(dāng)時(shí)珠海萬(wàn)達(dá)商管的估值已高達(dá)1800億元。作為履約，萬(wàn)達(dá)和投資方簽訂對(duì)賭協(xié)議，一是承諾于2023年底上市，二是2021年到2023年累計(jì)凈利潤(rùn)要超過(guò)220億元。如果不能成功上市，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。

明股實(shí)債。這或許就是最近王首富焦頭爛額的原因。

萬(wàn)達(dá)也要暴雷？

萬(wàn)達(dá)面臨兩大壓力。一方面，在中國(guó)低線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的背景下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或面臨回款壓力。另一方面，大連萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金流不斷惡化。

市場(chǎng)對(duì)于商場(chǎng)“出租率”始終存疑。根據(jù)披露，2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管商鋪出租率高達(dá)98%。

早在今年3月份，有自稱(chēng)萬(wàn)達(dá)商管的員工在社交媒體爆料，，珠海萬(wàn)達(dá)商管過(guò)去幾年財(cái)務(wù)造假?lài)?yán)重，全國(guó)的項(xiàng)目都在造假，就瞞著老王一個(gè)人。

這一次，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部也明確要求詳細(xì)解釋這個(gè)問(wèn)題。

財(cái)務(wù)造假，可不是兒戲！

5月26日的公開(kāi)解釋?zhuān)⑽凑f(shuō)透這個(gè)問(wèn)題。不知道這一次，萬(wàn)達(dá)如何詳細(xì)解釋。

總體而言，如果萬(wàn)達(dá)的兩大現(xiàn)金奶牛地產(chǎn)、商管不及預(yù)期，那只能通過(guò)“甩賣(mài)資產(chǎn)”或“借新還舊”來(lái)維持。事實(shí)上，今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)重啟了停滯已久的海外融資，發(fā)行了中期票據(jù)，抵押了萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展多數(shù)股權(quán)進(jìn)行融資，并且內(nèi)部號(hào)召員工“節(jié)衣縮食”過(guò)冬。

無(wú)風(fēng)不起浪。所謂的傳言，大多有其發(fā)源地。

如果這次上市失敗，那300億對(duì)賭的錢(qián)，怎么還呢？在本輪房地產(chǎn)下行周期初始，王首富及時(shí)甩賣(mài)資產(chǎn)，幸運(yùn)的沒(méi)有在本輪房企危機(jī)中暴雷，不知道這一次能不能順利扛過(guò)去？