(資料圖片僅供參考)

曾經(jīng)盲盒開盤自信滿滿的沙井海岸城，如今也慌了。

這幾天可以看到，盡管是西部超級網(wǎng)紅小區(qū)，也要放下身段，大力安排營銷。

比如第一次開盤提供樣板間；第一次登記期間發(fā)布意向登記人數(shù)，還連發(fā)兩次。

與當(dāng)初的海岸城一期相比，截然不同，當(dāng)初萬人參與，資料經(jīng)過嚴(yán)格的審核才能入圍，最終一類客戶入圍名單總共2114批，最低278個(gè)月社保。

明顯可以看到，深圳西部頭部網(wǎng)紅盤之一，也沒了曾經(jīng)的底氣。

而且對很多鐘情海岸城品牌的人來說，如今似乎已經(jīng)再也找不到買萬豐海岸城瀚府的理由。

消失的倒掛

2020年是深圳新房最瘋狂的一年。

新房銷售屢屢出現(xiàn)現(xiàn)象級的樓盤，比如光明的金融街(行情000402,診股)華發(fā)融御花園（一期）394套吸引上萬人遞交資料，最終8998批客戶入圍，總凍資近90億。

其中最大的驅(qū)動(dòng)因素就是新房限價(jià)和二手房出現(xiàn)了巨大的價(jià)差。

當(dāng)年金融街華發(fā)融御花園（一期）與周邊二手房存在1萬-3萬/平的價(jià)差，充斥著深圳人的朋友圈。

但隨著深圳樓市下行，網(wǎng)紅盤逐漸失去光環(huán)，新房和二手房倒掛也逐步消失。

如今連沙井的網(wǎng)紅盤萬豐海岸城周邊二手房也不例外，二手房已經(jīng)大幅回撤的并且回到2020年以前。

距離萬豐海岸城約直線距離350米的博林君瑞，2021年1月歷史成交高峰沖到7.78萬/平，2022年12月成交價(jià)回落到4.41萬/平，回撤幅度高達(dá)43.32%。

距離萬豐海岸城約直線距離260米的博林君瑞，2021年2月歷史成交高峰沖到8.2萬/平，2022年12月成交價(jià)回落到5.96萬/平，回撤幅度高達(dá)27.32%。

距離萬豐海岸城直線約820米的拾悅城一期，2021年1月22日歷史成交高峰沖到7.15萬/平，2022年9月成交價(jià)回落到5.4萬/平，回撤幅度24.48%。

這樣的成交價(jià)，幾乎是整個(gè)沙井二手房眼下的寫照。

而1月14日公測選房的萬豐海岸城，566套精裝住宅，備案均價(jià)約5.75萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.6萬-6.1萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約462萬-742萬。

所以對沙井萬豐海岸城而言，明顯已經(jīng)沒有了當(dāng)初的倒掛光環(huán)。

這一期的開盤價(jià)，與周邊的二手房相比，不僅沒有了倒掛，不少房源的備案價(jià)格也比個(gè)別二手小區(qū)的價(jià)格更高。

而且，與沙井過往入市的新房項(xiàng)目相比，萬豐海岸城瀚府也幾乎是沙井過去入市新房中，備案價(jià)格比較高的項(xiàng)目。

2015年中糧鳳凰里一期開盤，備案均價(jià)約4.5萬/㎡；

2020年8月華強(qiáng)城城市花園，556套住宅備案價(jià)格均價(jià)約4.77萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在4.3萬-5.2萬/㎡。

2021年2月萬豐海岸城錦園/璽園，272+449套住宅備案均價(jià)約5.75萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在5.17萬-6.2萬/㎡。

2021年10月萬豐海岸城臻園，1025套住宅備案均價(jià)5.75萬/㎡（精裝），單價(jià)區(qū)間在5.2萬-6.4萬/㎡。

2022年6月招商雍和府，174套精裝住宅，備案均價(jià)約5.20萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.81-5.39萬/㎡。

另外，萬豐海岸城瀚府周邊的新房競品也不少。

比如一路之隔的鴻榮源奧特萊斯，預(yù)計(jì)首批會(huì)供應(yīng)2000+套，戶型面積跨度比較大；項(xiàng)目附近的拾悅城2期，預(yù)計(jì)也有八百多套。

還有相比項(xiàng)目更接近寶安核心地段，南山CBD，福海地段的鴻橋世紀(jì)名園以及華潤云上潤府等著供應(yīng)，前者預(yù)計(jì)約1300套住宅，后者直接限價(jià)4.795萬/平。

這些競品項(xiàng)目，要么價(jià)格比萬豐海岸城瀚府低，要么供應(yīng)套數(shù)也不少。

所以，在市場急轉(zhuǎn)彎，在競品壓力之下，也開始要搶市場，也不難怪萬豐海岸城加碼各種營銷動(dòng)作了。

綜合品質(zhì)低出預(yù)期

如果失去倒掛光環(huán)，剛需購房群體對萬豐海岸城最為失望，那么項(xiàng)目的綜合品質(zhì)成了購房者轉(zhuǎn)身的最后一根稻草。

1、萬豐海岸城瀚府的這一期基本沒有小區(qū)格局，只有兩棟住宅，容積率/規(guī)定容積率達(dá)到6.25/5.953，樓棟也不矮，1棟總層數(shù)52層，2棟總層數(shù)51層。

2、沒有地面花園，只有二層的架空做花園，但是花園也會(huì)附帶其他一些設(shè)計(jì)。

3、項(xiàng)目是已經(jīng)開盤距離地鐵最遠(yuǎn)的一期，步行到11號線馬鞍山地鐵站約890米。

3、項(xiàng)目566套住宅，地上+地下車位只有532個(gè)，后期居住需要依賴萬豐海岸城瀚府二期的停車場。

瀚府二期規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位1176個(gè)，設(shè)計(jì)車位1347，其中152個(gè)提供給瀚府一期使用，瀚府一期和二期在負(fù)二層連通。

項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)提示中，也特別提到“萬豐海岸城璽園、臻園、瓏園、君園、瀚府之間的住宅停車場設(shè)置有地下車行連通通道，連通地塊應(yīng)履行互聯(lián)互通義務(wù)。”

4、得房率和戶型實(shí)用性低于市場預(yù)期。

在深圳官方備案平臺(tái)上顯示，項(xiàng)目的得房率只有73.38%左右，120.79平的戶型，戶內(nèi)面積只有88.64平，比不上市場上同類產(chǎn)品。

比如光明的潤暉府，110.8平戶型就可以做到戶內(nèi)面積89.07平。

這樣一來，萬豐海岸城瀚府實(shí)際價(jià)格就更不便宜了。

而且有購房者透露，看完樣板房后，比想象的要失落很多，樣板間連家具和床都沒有放置。

特別是120平的戶型，房間較小，衛(wèi)浴空間過小，廚房設(shè)計(jì)雞肋，后期改造起來也困難。

所以，這樣的戶型，后期業(yè)主不得不面對一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，在市場冷淡周期，二手轉(zhuǎn)賣是否能賣得上價(jià)？

5、前三期都出現(xiàn)過不同程度的維權(quán)。

一期錦園層高縮水，公共過道太窄；三期瑧園一二單元01和02戶型圖互換放錯(cuò)，導(dǎo)致128個(gè)業(yè)主選錯(cuò)房。

不過，作為沙井最熱的樓盤，自然也是有不少吸引購房者的地方。

1、體量足夠大，是沙井的標(biāo)志性綜合體，擁有“金字招牌”海岸城十幾萬平的商業(yè)配套。

2、周邊教育擁有深圳外國語寶安分校，初中學(xué)區(qū)是單享學(xué)區(qū)，入學(xué)概率比較高。

3、距離地鐵口在步行范圍內(nèi)，通達(dá)寶中CBD或者南山高新園CBD大概只需1小時(shí)，能夠匹配剛需自住的通勤要求。

4、附近文體娛樂配套豐富，項(xiàng)目附近還有大鐘山公園、沙井萬豐羽毛球館、美華文化創(chuàng)意館。

綜合這些優(yōu)點(diǎn)來看，如果能接受戶型格局設(shè)計(jì)不及預(yù)期的，項(xiàng)目算是比較宜居的項(xiàng)目。

不過，這次看起來，萬豐海岸城真的急了。

如果說，10萬+/平級別的網(wǎng)紅盤華潤城潤璽是最熱的，沙井海岸城就是5萬+/平最熱的網(wǎng)紅盤。

如今也要淪落到營銷出奇招。

有網(wǎng)友評論，項(xiàng)目意向登記超過1000組的原因是看樣板房，必須在i深圳登記才能預(yù)約看房。

只能說，如果最后開盤選房，去化數(shù)據(jù)不好看，那么萬豐海岸城瀚府剩余的最后一批房源（3—6棟），怕是去化壓力也大了。

不再開盲盒賣房的萬豐海岸城，你們覺得這次還會(huì)“日光”嗎？

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