(相關(guān)資料圖)

2月7日，房地產(chǎn)板塊漲幅居前。粵泰股份(行情600393,診股)、空港股份(行情600463,診股)、粵宏遠A(行情000573,診股)漲幅居前。地產(chǎn)龍頭萬科A(行情000002,診股)大幅走強，上午收盤漲2.72%，午后回落至收盤漲1.62%。

此外，“地產(chǎn)鏈”中的建筑裝飾板塊也大幅上漲。

東吳證券(行情601555,診股)近日發(fā)布的研究報告認為，全國各地經(jīng)濟提振會議和文件都把住房消費提振納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的總框架中，行業(yè)最艱難時刻很快將過去。預(yù)計后續(xù)供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力。隨著銷售回暖預(yù)期顯現(xiàn)，行業(yè)邏輯已開始從困境反轉(zhuǎn)向銷售復(fù)蘇轉(zhuǎn)變，建議當前時點均衡配置央國企和民企開發(fā)商，同時建議關(guān)注物業(yè)的投資機會。

“提前還房貸”現(xiàn)象日益凸顯

近期，坊間傳聞“提前還房貸”現(xiàn)象在一二線城市日益凸顯。多家銀行工作人員對記者表示，辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要至少提前一個月甚至更長時間進行預(yù)約。

《證券日報》記者以購房者身份咨詢北京地區(qū)多家銀行后獲悉，目前預(yù)約提前還房貸客戶較多，亦有銀行相關(guān)工作人員表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

北京地區(qū)某國有大行一支行工作人員表示：“提前還房貸基本上需要提前30至45個工作日預(yù)約，后期會按照約定日期扣款，扣款后估計兩周至三周時間可完成解押?！?/P>

事實上，不僅是北京，上海、深圳、杭州等地多家銀行均面臨提前還房貸預(yù)約申請增多的情況。除了個別銀行關(guān)閉了線上申請通道外，也有部分銀行對起還金額和還款次數(shù)進行了限制。

談及購房者提前還房貸的原因，東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，當前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放房貸利率水平，一定程度上刺激了提前償還房貸需求。

提前還款是否意味著居民“地產(chǎn)情節(jié)”減弱？

提前還款不就是居民借款意愿弱嗎？按常理來說，對于未來有悲觀預(yù)期才會減少負債，若經(jīng)濟活動向好，則會選擇擴大負債。

此前有報道稱居民存款增多。

一個顯而易見的情況是，經(jīng)歷了疫情三年，部分企業(yè)經(jīng)營狀況受損，小微企業(yè)生意不太好做，收入減少的情況存款如何增多？

一種可能是原先部分有投資需求的人，由于看不到增長預(yù)期，進而把資金回籠變成存款。

華創(chuàng)證券在研報中提到，有信號表明居民“地產(chǎn)情節(jié)”減弱。

通常情境下，居民提前還款的意愿和房地產(chǎn)周期的起落表現(xiàn)一致。究其原因，當房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為強勁時，房屋的交易頻率自然有所增加，此時借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由于我國部分城市長期實行限貸政策，因此借款人通常會先將前期的貸款予以償還，之后再重新借入新的貸款。

2022年特殊之處在于：居民提前還款意愿上行是在商品房銷售同比明顯回落的期間。

這背后或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續(xù)回落，買房收益率跑不過買理財。原因之三是對就業(yè)前景缺乏信心，對未來的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性，因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購房貸款。

另外，2022年個人住房貸款回落較為明顯。

根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。

華創(chuàng)證券研報認為，2022年特殊之處：疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。

假設(shè)個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結(jié)合當下房地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲弱來看，當下居民借貸中長期資金的目的與房地產(chǎn)的相關(guān)性或在快速降低。

海通證券(行情600837,診股)認為“提前還款”并非負面信號

海通證券表示，“提前還款”在銀行業(yè)是正?，F(xiàn)象，重要的是其占比的變化。

銀行按揭貸款A(yù)BS需要按照監(jiān)管要求每月發(fā)布月報，其中關(guān)于按揭還款的信息披露非常詳細。

我們選取建行在2016年所發(fā)ABS建元2016-1為樣本，通過計算其發(fā)行7年中各月提前還款比例（每月月報中提前還款的數(shù)據(jù)/當期的貸款余額），發(fā)現(xiàn)歷史波動范圍基本在0.6%-1.1%區(qū)間內(nèi)，且表現(xiàn)出季節(jié)性——2月份為還款低谷、4月份為還款高峰。

4月的高峰性顯著，每年4月提前還款金額達到貸款余額1%以上。

原因是2月份春節(jié)假期商務(wù)活動停止，提前還款需要提前1-2個月申請，一般3月向銀行申請?zhí)崆斑€款，即4月還款。

其次，數(shù)據(jù)顯示在遇到特大沖擊時會出現(xiàn)還款低谷，如2020年年初新冠疫情沖擊時提前還款比例達到其對樣本來說的歷史最低值0.1%，2020年下半年疫情沖擊時同樣達到低值0.3%。

通過上述分析，我們認為居民資金充裕時傾向于提前還款，資金緊張或?qū)ξ磥頉]有信心時傾向于按時還款，因此“提前還款”并非市場認為的負面信號。

海通證券還提到，未來提前還款占比可能達到1%以上達到高峰。

原因為以下三點：

首先理財收益率降幅可能大于LPR降幅，雖然歷史數(shù)據(jù)基本無相關(guān)性，但微觀上是正面推動力。

其次，央行每月公布的數(shù)據(jù)中，居民現(xiàn)金和債務(wù)的比值2009年-2017年始終下降，2018年降至1.5倍左右，2019-2021年大致持平、小幅下降。

2021年第四季度地產(chǎn)風險出現(xiàn)后，趨勢逆轉(zhuǎn)開始上升，最新數(shù)據(jù)顯示2022年底恢復(fù)至1.62。

高頻數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)需求的一些“先行指標”開始出現(xiàn)回暖跡象

春節(jié)調(diào)整后的數(shù)據(jù)顯示，新房成交降幅有所收窄，而二手房成交同比增 速已呈現(xiàn)改善跡象。2023 年 1 月 26 城二手房成交面積較 22 年 2 月回 升 52%，此外，二手房市場的景氣回升——我們對此后發(fā)展拭目以待。

從資產(chǎn)定價的角度，隨著收入增長預(yù)期的上調(diào)及房貸利率的下行，地產(chǎn)在 居民資產(chǎn)配置中將變得相對有吸引力。

從折現(xiàn)現(xiàn)金流模型來分析，房產(chǎn)價值取決于未來的租金貼現(xiàn)（分子）以及貼現(xiàn)率（分母）。而前者與名義 GDP 增速高度相關(guān)、后者取決于實際房貸利率水平。去年11月以來，名義 GDP/ 收入增長預(yù)期上行，而加權(quán)平均房貸利率可能更早開始下行，累計調(diào)幅度可 能達到 200 個基點以上?！肿雍头帜付说淖兓С值禺a(chǎn)資產(chǎn)吸引力環(huán)比回升（相對防疫政策優(yōu)化前）上升，至少在部分城市。

隨著2023年經(jīng)濟的復(fù)蘇，名義GDP增速有望實現(xiàn)上行。

華泰證券(行情601688,診股)認為，2023年名義GDP增速有望從2022年的5.3%回升至8.8%。而市場對今年GDP增長的一致預(yù)期在不斷上調(diào)。

房貸利率也在2022年持續(xù)下調(diào)，降幅斜率較2014-17年更為陡峭。

從全國層面看，2020年初全國重點城市主流的房貸利率為5.3%，2022年5年期以上LPR一共經(jīng)歷了3次下調(diào)，從4.65%下調(diào)35個基點至4.3%，到2022年底全國重點城市主流的房貸利率已降為4.1%，而2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識又逐漸增強。從全國平均房貸利率走勢來看，當前首套房平均房貸利率在4.17%左右，與2021年底的高點相比下降了1.4個百分點，較2017年低點下降約0.3個百分點。

目前首套房利率下限低于4.0%的城市已超30個，平均利率水平在3.85%左右。

春節(jié)前后，不少三四線城市均對房貸利率進行調(diào)整，春節(jié)之后更是有一些二線城市加入調(diào)整首套房貸利率的行列（如天津、珠海、福州、廈門等城市）。二線城市中珠海、南寧首套房貸利率下限最低，為3.7%，三線城市中利率下限最低的株洲、韶關(guān)也降至3.7%。

本文由同花順(行情300033,診股)財經(jīng)選編，因選編產(chǎn)生的作品同花順財經(jīng)版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者，不代表同花順財經(jīng)觀點。

關(guān)鍵詞： 個人住房貸款 多家銀行 工作人員