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房企代建領域又迎來一個新的入局者。

2月12日，中國房地產(chǎn)報記者獲悉，為順應房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，上坤地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“上坤”，6900.HK）于近日正式開辟共建管理新賽道，聚焦增量領域，發(fā)力代建業(yè)務。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)增量業(yè)務迎來天花板，行業(yè)進入新的發(fā)展階段，在穩(wěn)定經(jīng)營、保障交付、壓降負債的背景下，具有輕資產(chǎn)、高成長性等優(yōu)點的代建業(yè)務正快速成為各房企開拓的新增長曲線。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，目前已有60余家品牌房企涉足代建業(yè)務，設立代建平臺公司，以搶占代建市場“藍海”。這其中既有綠城管理、金地管理等代建領域的老玩家，也有旭輝建管、世茂管理、龍湖龍智造等新玩家。

對此，上坤相關人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)由“金融杠桿”轉向“專業(yè)杠桿”是大勢所趨。在這種背景下，上坤也將用足自身專業(yè)杠桿，充分發(fā)揮在產(chǎn)品打造、營銷管理、商業(yè)運營等方面的核心優(yōu)勢，逐步落地已經(jīng)相對成熟的政府代建、資本代建和商業(yè)代建項目，促進企業(yè)從“大開發(fā)”向“大服務”轉變。

目前，上坤共建業(yè)務已經(jīng)在浙江、安徽、山東、河南等地獲取第一批核心項目，并已由初創(chuàng)孵化轉入落地運營階段。據(jù)上述人士表示，在此次戰(zhàn)略升級后，未來，上坤將形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”雙輪驅動發(fā)展模式，進一步提升公司競爭實力。

發(fā)力“第二曲線”

2023年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10%。其中，住宅投資10.06萬億元，下降9.5%。從房企銷售端來看，機構數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強房企銷售總額依然處于同比下跌態(tài)勢，下跌比例超過40%。

房地產(chǎn)行業(yè)的增量開發(fā)見頂已是不爭的事實。因此，不少房企也在加大存量開發(fā)的投資力度，代建領域也是在這樣的背景下逐漸崛起，成為房企在地產(chǎn)開發(fā)之外的“第二增長曲線”。

相比部分房企，上坤是新入局者，但對于代建領域的發(fā)展前景，其保持相對樂觀。

一方面，據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年國內代建滲透率不到5%，相比歐美國家30%左右的發(fā)展水平仍有較大提升空間，樂觀估計國內代建市場規(guī)模每年可達到2萬億元至3萬億元，前景較為廣闊。

另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調整，不少民營房企資金緊張，紛紛暫停公開拿地，這導致大量央企、國企以及地方城投企業(yè)在土地市場包攬了不少土地，但這些企業(yè)中多數(shù)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)實力較弱，無形中也推升了代建市場的需求。

值得注意的是，并非所有房地產(chǎn)企業(yè)都能夠在代建領域分得一杯羹。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，對于房企而言，代建業(yè)務與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務能夠起到相輔相成的作用，推動規(guī)模和利潤協(xié)同發(fā)展。但隨著介入代建業(yè)務的房企越來越多，行業(yè)競爭也將越發(fā)激烈，這也會倒逼代建企業(yè)需要多元化和差異化發(fā)展，并打出自己的“特色招牌”。

例如，大型央企保利發(fā)展(行情600048,診股)、華潤置地旗下代建業(yè)務的核心競爭力在于政府代建；綠城中國、藍城集團、仁恒置地這些企業(yè)產(chǎn)品實力較強，因此做代建的核心競爭力就在于產(chǎn)品及其帶來的品牌溢價。

實際上，優(yōu)質的產(chǎn)品是代建行業(yè)存在并快速發(fā)展的基礎。不難發(fā)現(xiàn)，一些代建行業(yè)的老玩家，例如綠城中國、濱江集團(行情002244,診股)、金地集團(行情600383,診股)等無一不是產(chǎn)品實力過硬的企業(yè)。

上坤集團副總裁梁晶認為，上坤這樣的創(chuàng)業(yè)型公司，能夠從零開始并贏得客戶口碑和市場，依靠的就是好的產(chǎn)品力。所見即所得的產(chǎn)品營造能力也是上坤入局代建領域的最大優(yōu)勢。

上坤認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢不斷演變，僅有優(yōu)秀的產(chǎn)品力還不夠，要想在代建行業(yè)獲得一席之地還需要具備多項綜合實力，例如基于大數(shù)據(jù)庫的體系化營銷力、基于項目特點的資源整合能力以及基于業(yè)主需求的專業(yè)服務力。

基于上述能力，目前，上坤的代建業(yè)務已經(jīng)形成了四大合作模式，包括純代建、代建代銷、小股操盤和咨詢服務代建。

城投代建和資本代建成熱點

雖然房企做代建并不是新鮮事，但頭部房企扎堆入局也給了行業(yè)一個重要信號。

在2022年中期業(yè)績會上，碧桂園、龍湖集團、旭輝控股等企業(yè)均表明要加大在代建業(yè)務上的投入，龍湖集團和旭輝控股也是在當時首次向外界展示旗下代建品牌“龍湖龍智造”和“旭輝建管”。

旭輝建管董事長陳東彪直言，代建行業(yè)是一個非常巨大的市場，其預計2021年到2025年這個行業(yè)每年會有23%的復合增長。

不過，從房企做代建業(yè)務的發(fā)展情況來看，隨著行業(yè)形勢演變，房企的代建業(yè)務對象發(fā)生了較大變化。

作為“中國代建第一股”，綠城管理相關人士就表示，綠城管理在成立初期，主要是幫助中小開發(fā)商做代建，但從2022年起，很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。為紓困類項目提供代建服務，將是未來兩到三年的市場機會點。

作為代建領域的后來者，上坤也認為，政府代建和資本代建空間巨大。因此，深耕之地的城投公司以及AMC機構將是上坤代建業(yè)務重點聚焦的客戶，此外，部分開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)方也是其代建業(yè)務需要挖掘的客戶。

機遇往往伴隨著挑戰(zhàn)。雖然政府代建和資本代建市場空間較大，但這兩種模式也存在一些痛點和難點。

在不少業(yè)內人士看來，政府代建看重企業(yè)品牌與信用，要求代建方墊資土地款和開發(fā)建設資金，同時還需要進行業(yè)績兜底及擔保；而資本代建同樣看重企業(yè)品牌與信用，在資金層面需要支付10%~20%劣后資金，同時需要進行業(yè)績承諾或對賭。

基于此，一位資本機構人士認為，當下做代建業(yè)務的公司需要有較強的資源整合和處置能力，且代建方本身最好在授信或擔保方面有足夠的能力，在處理特殊資產(chǎn)方面，既要做好投資人，也要做好管理人，同時還要建立起與客戶之間的渠道，這也是代建這個行業(yè)對當下入局者提出的要求。

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