近年來，物管行業(yè)經歷了諸多變化，物管公司被市場大勢裹挾著向前，但命運各有不同。在近日舉行的2022觀點物業(yè)大會上，中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示：“當前正是物管行業(yè)發(fā)展的重要機遇期，行業(yè)在政策端、需求端等趨勢向好，物管企業(yè)應當抓住機遇。而回歸服務理念、提升服務質量將成為物管企業(yè)發(fā)展的核心內容。”

這也印證了此次大會的眾多行業(yè)參與者的呼吁：認識最新行業(yè)邏輯和市場規(guī)律，擁抱變化。在持續(xù)超過5個小時的會議中，各與會嘉賓進行了精彩的演講和討論，探討物管行業(yè)未來發(fā)展的方向。

格局初成：內部整合不會停止

過去兩三年，物管行業(yè)不乏并購的故事。中國指數研究院數據顯示，去年物管行業(yè)并購總金額約362.5億元，較2020年增長243%。行業(yè)頭部的碧桂園服務在去年收購富力物業(yè)、彩生活等公司就花了超過180億元。經歷2021年一輪洗牌后，物管行業(yè)到底往哪里走，會嘉賓的意見幾近相同。

“物管行業(yè)經過這幾年發(fā)展，從資本市場、人才流入到話語權的建立，我覺得在逐漸走向成熟的階段。”在旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌看來，行業(yè)成熟的判斷標志是集中度加快提升，今天百強企業(yè)的在管面積，在前年就已達到32%。物管行業(yè)本質上沒有發(fā)生太大太多變化，從行業(yè)規(guī)律看，階段性的波動不足以影響行業(yè)的前行。

金地智慧服務集團黨委書記、副總裁姚平也表示，自2014年第一家物管企業(yè)成功上市到2021年，整個行業(yè)是呈現(xiàn)快速增長的狀態(tài)，但目前已告一段落。“去年下半年開始，很多物管公司暫停了上市的計劃……合縱連橫、企業(yè)之間的合作已成常態(tài)。”姚平認為，從2022年開始到2027年，物管行業(yè)將進入一個新的3.0發(fā)展階段。未來五年，定價權由誰掌握、收購或者拓展之后的整合，以及企業(yè)之間包括上下游之間的協(xié)同，將是三個重要命題。頭號玩家可能會誕生。

當然，持不同意見的聲音也有。廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事張敏認為，物管行業(yè)大局還沒定：“中國地大物博，物管行業(yè)還發(fā)展得這么不均衡，不可能這么快就定了。”他指出，成本優(yōu)勢將是較小規(guī)模物管企業(yè)長期生存的競爭力。

因此在接下來的一段時間內，行業(yè)內部的整合并不會停止。“收并購是不可忽視的增長方式，從國際市場來看，從開展業(yè)務到后面的增長都主要是通過收并購來實現(xiàn)的。”新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰表示，預期未來行業(yè)內的收并購將主要從偏財務性的以規(guī)模導向的收購，轉向真正的戰(zhàn)略收購，“更看重長期的可持續(xù)發(fā)展，這是并購的最終目標。”

新希望服務首席營銷官、合作發(fā)展中心總經理黃續(xù)就指出，市場化的水平和市場化的能力決定某家物管公司可以走得有多遠，走得有多長。

越秀服務集團執(zhí)行董事兼常務副總裁、越秀物業(yè)總經理毛良敏，則站在一個更宏觀的角度。他表示，近年來物管行業(yè)在政策面利好不斷，同時在社會和機構層面也持續(xù)地看好。雖然面臨挑戰(zhàn)，但物管行業(yè)的長期價值和投資意義仍然存在。

廣州珠光物業(yè)管理有限公司總經理賀栩模傾向于將物管行業(yè)的發(fā)展形容為“厚積薄發(fā)”的過程：“行業(yè)發(fā)展40年是一個厚積薄發(fā)的過程。前30年可能在做準備，后10年優(yōu)等生、頭部企業(yè)就會慢慢冒出來了。”

挖掘方向：在存量當中找增量

中國指數研究院預計，到2022年，全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。中國物業(yè)服務行業(yè)正在成為新的“風口”，迎來發(fā)展的黃金時期，房企紛紛加大布局力度。業(yè)內人士指出，邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

碧桂園服務控股有限公司首席戰(zhàn)略官、增值服務總裁徐彬淮表示，盡管市場處于急劇變化的浪潮之下，但物管企業(yè)要保持三點不變：客戶價值導向不變、商業(yè)模式制勝不變和核心能力升級不變。他認為，雖然目前物管企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)趨向冷靜，但對物管企業(yè)而言，“資本市場對于物管服務里面怎么做出增值的期望還是很高的。”

建業(yè)物業(yè)副總經理付秋生也同意這個比較主流的視角。他認為，從政策、行業(yè)發(fā)展趨勢以及業(yè)主信任度的角度來看，把握社區(qū)服務增值的機遇將成為絕大多數物管企業(yè)的選擇。只是在同一條賽道中如何做出差異化，是一個值得思考的問題。

合景悠活集團副總裁王中琦認為，物管行業(yè)的重點在于要有敬畏心，要有取舍，“要知道哪些業(yè)務是要做的，哪些是要放棄的。”

雅生活集團總裁助理、社區(qū)商業(yè)公司總裁王韜表示，物管企業(yè)未來戰(zhàn)略聚焦的長期方向是從資產端逐步轉換為生活端疊加的服務。高密度的服務和“破界”能提升物業(yè)服務的價值，“物企不只是做自己的社區(qū)，社區(qū)之間應互通往來串聯(lián)相應的業(yè)務，才能提升業(yè)主端更好的服務感和價值感。”

復星康養(yǎng)集團執(zhí)行總裁葉若舟也提到自己對物管行業(yè)邊界拓展的觀點：“整個物管的產業(yè)鏈是不斷往外延伸的，其實就是滿足業(yè)主需求的延伸。”在他看來，未來在康養(yǎng)板塊特別是上門服務方面，是物管增值服務里面非常有可能拓出新賽道的機會點。

中國光大養(yǎng)老健康產業(yè)華南公司董事趙永爽補充道，物管公司和康養(yǎng)企業(yè)合作，或許是必經之路。

萬物梁行首席執(zhí)行官葉世源則從商業(yè)地產的角度觀察行業(yè)的變化。“商業(yè)不動產進入存量時代。”他表示，物管企業(yè)所有的努力都應該圍繞以客戶為中心這個始終不變的宗旨，并以客戶需求為原點，通過PM(物業(yè)管理)和FM(設施管理)聯(lián)動，提供全生命周期、全場景的綜合服務。他舉例稱：“當前步入工作的Z世代人已超過3000萬，成為職場的新生主力軍。相比‘前浪’們，Z世代對辦公空間的需求更加多樣化、個性化。因此服務團隊就必須采取扁平化的服務模式，快速反饋和解決問題。”

卓越商企服務集團助理總經理馬防周表示認同，他說，挖掘房地產行業(yè)存量經濟是未來的一個大方向，要在存量當中找增量。“商企客戶是我公司發(fā)展的‘護城河’。目前針對大客戶會繼續(xù)做深做厚，與現(xiàn)有的大客戶建立更加深厚和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作。”他說。

但是，物管企業(yè)需要迎合的不只是客戶群體，還有一些新的概念，例如“雙碳”。高力國際物業(yè)及資產管理服務運作顧問董事陳運旋則從這個角度出發(fā)，指出在“雙碳”領域，可以從商業(yè)地產板塊找到更多機遇和機會。

(記者 羅莎琳)

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