根據華夏合肥高新REIT公告，網下詢價階段基金管理人和財務顧問通過深交所網下發(fā)行電子平臺共收到91家網下投資者管理的285個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數(shù)量約269.07億份，為初始網下發(fā)售份額數(shù)量的156.89倍。

資料顯示，華夏合肥高新REIT原始權益人合肥高新股份有限公司是集開發(fā)建設、運營管理、產業(yè)投資等業(yè)務于一體的綜合性產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商。華夏合肥高新REIT作為其資產上市平臺，后續(xù)儲備可用于擴募資產超100億元。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏合肥高新REIT在2022年預測凈現(xiàn)金流分派率為4.05%(年化)，2023年預測凈現(xiàn)金流分派率為4.06%。

除華夏合肥高新REIT外，還有多只產品待入局。華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金已獲反饋，中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金已受理，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安東久新經濟產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金將分別于9月13日、15日開始詢價。

記者關注到，今年以來，多只REITs新產品受到資金追捧。如保障性租賃住房REITs，根據詢價認購倍數(shù)和募集認購確認比例，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認購倍數(shù)破百。

“公募REITs受到資金追捧主要還是其與股債相關性低，且長期回報較為穩(wěn)健的關系，符合部分機構及個人資金的投資需求。”排排網財富公募產品運營經理徐圣雄提到，目前網下投資者和公眾投資者一般保持著7:3的最終份額比例，認購還是以機構投資者為主。對于個人投資者，特別是高凈值客戶，公募REITs主要能優(yōu)化投資組合的配置結構，與股債相關性較低。投資時更該注重長期回報，而不是參與短期炒作。

初期較高的收益不可持續(xù)，需明白產品投資邏輯

從公募REITs市場表現(xiàn)情況來看，目前全市場有17只公募REITs。德邦證券數(shù)據顯示，9月第2周，17只產品平均換手率1%，成交金額平均值為2.62億元，成交量為0.46億份。相對發(fā)行價來看，相關產品平均漲幅33.42%，其中，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、華安張江光大REIT和建信中關村產業(yè)園REIT較發(fā)行時價格漲幅位列前三。

徐圣雄分析，主要源于其稀缺性的特點，包括上市初期流動份額的稀缺和底層優(yōu)質資產的稀缺。初期較高的收益不可持續(xù)，長期還是會圍繞底層資產的估值波動，需警惕短期炒作風險。

富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同提醒，在選擇公募REITs產品時，要關注基礎資產類別。“現(xiàn)在公募REITs的底層資產有兩大類：一類是特許經營權類，另一類是產權類。這兩類資產的特性是不同的，具體體現(xiàn)在特許經營權類資產有投資期限，到期后價值歸0，此類資產債性更強;而產權類資產到期后價值不會歸0，類似永續(xù)，此類資產股性更強。”王甲同說。

王甲同表示，投資者需要明白公募REITs產品的投資邏輯。投資特許經營權類項目，要看項目內的收益率，即IRR，不能光看分紅率的高低;投資產權類項目，要看資本化率和分紅率。此外，還需對底層資產基本面要做一定的分析，要了解現(xiàn)金流的來源、資產特點，不能光看區(qū)域和資產類別就進行投資。“普通投資者在投資REITs時，不能光看分紅高就投資，因為特許經營權類資產分紅中其實包含一定的本金，到期基金份額的價值歸0;不要跟風炒作，追漲殺跌，要理性投資。雖然REITs收益穩(wěn)定，但它是風險適中的產品，不是低風險產品;不能拿炒股的邏輯炒REITs，因為REITs看重的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，而不是像股票一樣追求高增長預期。”王甲同提醒。

(記者 王楚涵)

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