4月7日，A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，廣宇集團(行情002133,診股)、信達地產(chǎn)(行情600657,診股)、京能置業(yè)(行情600791,診股)、海泰發(fā)展(行情600082,診股)跌停，另一方面，南山控股(行情002314,診股)、南國置業(yè)(行情002305,診股)、新華聯(lián)(行情000620,診股)、天?；?行情000965,診股)等卻出現(xiàn)大漲。

今日房地產(chǎn)板塊分化調(diào)整是否代表著獨立行情即將落幕？目前房地產(chǎn)行業(yè)實際需求情況究竟如何？本文將重點分析以上問題。

房地產(chǎn)板塊龍頭未動，妖股四起

近兩周的房地產(chǎn)板塊雖然漲幅喜人，但是龍頭股保利發(fā)展(行情600048,診股)、萬科A(行情000002,診股)等漲勢遠不如板塊中的中小盤股。保利發(fā)展近兩周上漲近7.3%，萬科A上漲近18%，而信達地產(chǎn)、沙河股份(行情000014,診股)等卻有著超40%的漲幅。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯需要對未來的長期發(fā)展模式有一個清晰的認識（例如，借鑒國外成功的房地產(chǎn)開發(fā)模式：德國、新加坡等），這些都與短期政策調(diào)控沒有太大的關(guān)系。短期來看，房地產(chǎn)市場的超額行情或?qū)⒊掷m(xù)，直至市場預期逐步達到預定經(jīng)濟目標，即完成本輪“穩(wěn)增長”任務。值得注意的是，這一輪房地產(chǎn)邊際放松帶來的穩(wěn)定增長效果需要經(jīng)歷疫情、房地產(chǎn)企業(yè)融資、居民杠桿率等多重考驗，這一輪房地產(chǎn)市場的波動性將較此前增大。

對于一季報業(yè)績預告，截至4月4日A股一共有183家企業(yè)披露一季報業(yè)績預告，披露率為3.83%。最值得關(guān)注的是一季報業(yè)績預告部分企業(yè)在業(yè)績預增原因當中明確提出受益于數(shù)智化的趨勢，智能化產(chǎn)業(yè)基本面在一季度業(yè)績預告中得到進一步驗證。

對于結(jié)構(gòu)層面，在從“政策底→市場底”的磨底階段，市場面臨經(jīng)濟下行和政策不確定性的壓制，低估值、價值型以及逆周期行業(yè)（如基建、地產(chǎn)）、弱周期表現(xiàn)優(yōu)于成長型行業(yè)。但，度過磨底階段后，風險偏好回升，市場將回歸成長風格，高風險偏好板塊預計將表現(xiàn)較優(yōu)。對應當前四大主線：穩(wěn)增長、高景氣、疫后修復、全球通脹。當前正處于“穩(wěn)增長兌現(xiàn)，高景氣轉(zhuǎn)機”的過程，安信證券認為配置依然是穩(wěn)增長>；高景氣>；疫后修復>；全球通脹。

穩(wěn)增長行情未來或依舊聚焦頭部房企

克而瑞發(fā)布三月份百強地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，百強房企3月單月銷售總額3796億元，同比-54.51%，降幅較上月擴大6.63 pct；單月銷售面積3576萬方，同比-57.16%，降幅較上月擴大14.58 pct，銷售表現(xiàn)延續(xù)低迷；福州放開限購，取消購房對象戶口等限制，非五城區(qū)戶籍家庭可以在五城區(qū)購買一套144平米以下的普通住宅；福建省住建廳發(fā)布通知，省直公積金可以用來支付首付款；浙江衢州取消限購政策，非本市戶籍家庭可以在市區(qū)內(nèi)購房；湖南郴州出臺住房公積金新政，首套房和二套房最高貸款額度上調(diào)為雙職工60萬元、單職工50萬元；重慶和武漢一批土地拍賣結(jié)束，重慶13宗地塊無流拍，其中3宗地塊搖號成功，武漢7宗，僅有一宗流拍，1宗地搖號成功。

從行業(yè)角度，地產(chǎn)板塊的投資機會還是值得繼續(xù)關(guān)注的。

1）短期投資邏輯在于政策演繹：當前地產(chǎn)銷售、拿地、開工均持續(xù)走弱，投資雖暫時韌性但結(jié)構(gòu)惡化；展望后續(xù)，少數(shù)城市雖有回暖，但多數(shù)城市未見明顯的向好趨勢，后續(xù)政策仍會持續(xù)加碼；只要土地不熱，行情不冷；

2）中長期投資邏輯在于模式改善，“慢時代”ROE質(zhì)量提高：上輪周期中，地產(chǎn)股的根本缺陷在于快周轉(zhuǎn)模式導致的行業(yè)整體盈利能力的惡化；房企估值的持續(xù)下殺，本質(zhì)上是對地產(chǎn)金融化的否定；隨著預售資金自由使用不再成立，開發(fā)行業(yè)將脫離金融屬性，回歸慢周轉(zhuǎn)制造業(yè)屬性；但同時，房企通過提升利潤率（摒棄快周轉(zhuǎn)的自發(fā)結(jié)果）、提升回款速度、降低債務成本等方式，ROE維持不變的同時質(zhì)量提升，行業(yè)估值體系有望重構(gòu)，PB大于1將成為優(yōu)質(zhì)房企的標配。

關(guān)鍵詞：