終于降息了！

昨日，中國(guó)央行宣布，5年期LPR從4.60%下調(diào)至4.45%，1年期LPR維持3.70%不變。

赤裸裸、明晃晃的刺激房地產(chǎn)，然而為何房地產(chǎn)在昨日卻領(lǐng)跌全市？

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雙管齊下“轟油門(mén)”

5月20日的LPR報(bào)價(jià)是本年度的第二次下調(diào)。對(duì)于此次調(diào)整，其實(shí)市場(chǎng)早有預(yù)期。

一方面，央行此前多次強(qiáng)調(diào)通過(guò)存款利率市場(chǎng)化改革推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下降，另一方面，5年期以上LPR下行符合近期穩(wěn)樓市的監(jiān)管要求。

然而，知道要降，卻沒(méi)想到降這么多。可以先了解一下這次LPR調(diào)降力度究竟有多大。

首先，LPR分1年期和5年期，從2019年改革后，1年期降息速度和力度一直高于5年期。

因?yàn)榻?年期LPR，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)短期刺激效果比較明顯。5年期以上主要是房貸，降得厲害，就是救樓市。房住不炒大方針下，央媽一直不愿給房奴大減壓，怕引起房?jī)r(jià)上漲。

而這次調(diào)整，沒(méi)調(diào)降1年期LPR，只調(diào)降5年期LPR，意料之外。

其次，自改革后，5年期LPR一共調(diào)整4次，從4.85%降到4.6%，3次降5個(gè)基點(diǎn)，1次降10個(gè)基點(diǎn)，從沒(méi)試過(guò)一次降15個(gè)基點(diǎn)這么狠！

此外，就在前幾天央行還宣布，首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

也就是說(shuō)，按照目前5期LPR計(jì)算（4.45%），再減去20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率最低可做到4.25%。

但需要說(shuō)明的是，5年期LPR是全國(guó)統(tǒng)一的，但加減基點(diǎn)數(shù)可以根據(jù)城市或銀行來(lái)調(diào)整，比如深圳是繼續(xù)維持原有基點(diǎn)數(shù)不變，大部分銀行執(zhí)行的貸款利率是——

首套房貸利率：LPR+30BP=4.75%

二套房貸利率：LPR+60BP=5.05%

但對(duì)比之前的貸款利率，首套4.95%，二套5.25%，還是劃算了不少，房貸壓力有所減輕。

舉個(gè)例子，貸款500萬(wàn)，30年等額本息。

以前利率4.95%時(shí)，月供26688元，利息總額460.79萬(wàn)；

現(xiàn)在利率4.75%時(shí)，月供26082元，利息總額438.97萬(wàn)。

月供減少了606元，總利息減少21.82萬(wàn)，貸款金額越大，減免的就更多了。

總的來(lái)說(shuō)，LPR降，房貸利率下限也降，雙管齊下，赤裸裸、明晃晃的在刺激房地產(chǎn)。

然而，就在昨天LPR超預(yù)期的調(diào)整數(shù)據(jù)出來(lái)后，全市普漲，最受刺激的房地產(chǎn)卻領(lǐng)跌全市。

這是為何？

2

利好出盡是利空

股市是交易預(yù)期的。

早在前兩年，房企暴雷問(wèn)題頻現(xiàn)，2021年更是情況惡化。不同于以往涉及的都是中小房企或是微型房企，這一年已有超過(guò)20家大型房企陷入了爆雷困境。

其中影響最大的就是恒大，恒大爆雷成為房地產(chǎn)業(yè)的灰犀牛，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了一系列連環(huán)風(fēng)險(xiǎn)，下半年樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)。7月藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)債務(wù)違約，10月花樣年債務(wù)違約，其以“躺平”的姿勢(shì)，加劇了行業(yè)生態(tài)惡化。

恒大暴雷，不僅引發(fā)了行業(yè)的巨震，另一方面，也吸引了市場(chǎng)先生的注意。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，一連串過(guò)緊的政策壓的房地產(chǎn)行業(yè)喘不過(guò)氣，在這樣的緊箍咒下，就連恒大也撐不住了，那么上頭是否會(huì)適當(dāng)?shù)淖鲂┓潘赡兀?/STRONG>

機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)雖遲但到，就在2021年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)了，“滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理需求”、“因城施策促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展”、“保障性租賃住房建設(shè)”。行業(yè)政策重點(diǎn)改為維穩(wěn)，避免行業(yè)硬著陸。

后續(xù)一系列維穩(wěn)政策出臺(tái)，市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，諸如放開(kāi)限購(gòu)、限售的消息不斷在各地傳出。3月16日，六部委更是罕見(jiàn)齊發(fā)聲力挺房地產(chǎn)，一劑猛藥注入生機(jī)。

而房地產(chǎn)的股價(jià)一轉(zhuǎn)頹勢(shì)，高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)一直在兌現(xiàn)著預(yù)期。

值得注意的是，在本次房地產(chǎn)利率下調(diào)之前，LPR的價(jià)格在之前已經(jīng)到了低點(diǎn)，而近期LPR下降15bp、房貸利率下降20bp的雙管齊下，基本算是打穿了最低下限。

此舉在機(jī)構(gòu)的眼里，算是到了出“對(duì)2”的階段。一方面后續(xù)再有更刺激性政策出臺(tái)的概率偏小，另一方面市場(chǎng)前期的預(yù)測(cè)基本已經(jīng)落地。

既然預(yù)期已經(jīng)兌現(xiàn)，那么支持股價(jià)上行的力量也就隨之減弱。這便是常說(shuō)的“利好出盡是利空，利空落地是利好”。

股價(jià)短期是對(duì)預(yù)期的兌現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)股價(jià)已反映利好預(yù)期，一旦消息落地，此時(shí)便要小心謹(jǐn)慎。

在前述的過(guò)程中，屬于政策博弈的階段，而這個(gè)階段基本也處于尾聲了。那么后續(xù)地產(chǎn)何時(shí)會(huì)迎來(lái)第二春呢？

還是要等到地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入真的基本面反轉(zhuǎn)。什么時(shí)候出現(xiàn)小的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉、開(kāi)始被大企業(yè)并購(gòu)、行業(yè)產(chǎn)能整合出清、盈利修復(fù)，或許才是地產(chǎn)行業(yè)基本面出現(xiàn)拐點(diǎn)迎來(lái)曙光的時(shí)刻。

3

靜待花開(kāi)

對(duì)于普通投資者而言，捕捉個(gè)股仍然不是件輕松事兒，而ETF正是下注行業(yè)最便利的工具。

盡管前期市場(chǎng)預(yù)測(cè)已然落地，但在穩(wěn)增長(zhǎng)大背景不變的前提下，地產(chǎn)依然是值得關(guān)注的板塊。

那么，房地產(chǎn)行業(yè)又將何時(shí)花開(kāi)二度，迎來(lái)新的發(fā)展篇章？

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