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7月28日，上海2022年第二次集中土拍收官，兩場土拍中除了上海本土國企，保利、華發(fā)、招商等南方國企脫穎而出。

尤其是來自珠海的華發(fā)股份(行情600325,診股)，在今年兩場上海集中土拍中，已將 6宗土地收入囊中（包含子公司拿地、聯(lián)合體拿地），耗資171.57億元。

若加上其在珠海、杭州等地的新增地塊，華發(fā)股份今年前七個月的拿地金額已經(jīng)超過200億元。僅僅在7月，三天時間華發(fā)股份新增土地的建筑面積約41.72萬㎡，已經(jīng)能夠排到 2022上半年TOP50的水平 ，一舉“挽尊”。

對比公司2022年上半年的操盤銷售金額約462.4億，華發(fā)股份的投銷比大增、投資力度明顯加碼，可謂在房企土拍“剎車行情”中逆勢猛踩了一腳油門。

不少人都生出同一個疑問—— 華發(fā)股份哪來那么多錢拿地？

借“外”做大

華發(fā)股份（即珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司，股票代碼600325.SH）為珠海國資委和廣東省財政廳的全資公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)單一且高度集中。

“根正苗紅”意味著其能調(diào)動的資源不少。在土地市場尤是如此，相比真金白銀的投入，華發(fā)股份能夠依靠合作、杠桿等更多方式叱咤土拍。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊注意到，華發(fā)股份體系中，有一家專門負(fù)責(zé)“公司與關(guān)聯(lián)方在全國進行房地產(chǎn)項目拓展”的平臺公司—— 珠海市海川地產(chǎn)有限公司 。

2020年以來，華發(fā)系主體公司（華發(fā)股份、華發(fā)城運、珠海城建），多次給“海川地產(chǎn)”增資，使其更好發(fā)揮作用，用華發(fā)股份自己的解釋便是——“充分利用目標(biāo)公司擁有的資源和優(yōu)勢達到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營的良性互補，積極拓展房地產(chǎn)項目資源，持續(xù)增加公司土地儲備”。

在華發(fā)股份體系里，像海川地產(chǎn)這樣的重要非全資子公司有4家，集團子公司則有596家，支脈龐大、阡陌縱橫。

隨著華發(fā)股份對“合作外拓”的重視，海川地產(chǎn)在2021年一年間，資產(chǎn)規(guī)模膨脹了3倍有余（流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)總合從332.7億增至1086.36億），催生了一家“千億規(guī)模房企”；海川地產(chǎn)的營業(yè)收入也從92萬元大幅漲到746萬元，翻了8倍。

海川地產(chǎn)作為華發(fā)股份和其他公司合作拿地、合作發(fā)展地產(chǎn)項目的平臺， 快速幫助華發(fā)擴張合作脈絡(luò)。 企查查數(shù)據(jù)顯示，以海川地產(chǎn)為鏈接，華發(fā)先后與北京金隅、天茂集團(行情000627,診股)、碧桂園、中冶置業(yè)、湖北房投、美的置業(yè)、招商地產(chǎn)、成都錦江統(tǒng)建、廣東天潤、華僑城、利百控股、廣州海灝投資等眾多房企達成合作，共同拿地開發(fā)項目。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊留意到，2021年華發(fā)股份的 長期股權(quán)投資大幅增長 至214.7億元，主要就是對聯(lián)合營公司的投資。

從主要依靠內(nèi)部哺育，到向外尋找伙伴，華發(fā)股份的 地產(chǎn)版圖快速擴張。

華發(fā)股份2021年業(yè)績會，會上公司管理層透露，2021年公司的存貨大幅提升至2173.78億元。

其中除了2021年在成都、珠海、西安、南京等城市獲取的多個涉住宅項目，在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的6個重點商業(yè)綜合項目，還包括多個城市更新（如18萬平的雞咀村、19萬平的月堂村，5.7萬平的斜尾村、26.81萬平的聯(lián)安村等項目）。

2022年，華發(fā)股份又通過收購，拿下了中國奧園的珠海聯(lián)安村舊改項目，昆明融創(chuàng)文旅城二期項目等。

值得一提的是，城市更新項目周期較長，后期變量較大，據(jù)華發(fā)股份的表述“預(yù)計在后續(xù)的3-5年項目將會逐步轉(zhuǎn)化至供地階段”。敢于在一二線城市大力拓展“壓資金”的城市更新項目，一方面得益于合作伙伴的壓力分擔(dān)。

不過，合作也會分走未來的公司權(quán)益。風(fēng)財訊注意到，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益，在2021年末就比2019年增加了516億元，主要就是由于合作項目股東資本金投入增加了457億元。

（華發(fā)股份近年少數(shù)股東損益表動）

華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益近年來的大幅增長，也引起了上交所的關(guān)注，并在今年5月受到問詢。

借“內(nèi)”融資

拿地高歌猛進，華發(fā)股份的第二個支撐點是—— 內(nèi)部“多條道”融資。

華發(fā)集團旗下有保理公司、資管公司、財務(wù)公司等能夠協(xié)助融資的子公司，它們也成為華發(fā)股份的重要融資渠道。

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊盤點，2021年華發(fā)股份通過上述公司開展過 至少4次融資活動 ，包括向華金保理獲取的“購房尾款收益權(quán)融資”、“應(yīng)收賬款保理融資”（對象為珠海華發(fā)建筑和鏵國商貿(mào)）；通過聯(lián)易盛供應(yīng)鏈或其他機構(gòu)，將華發(fā)永盛置業(yè)的售房尾款收益權(quán)進行融資；向香港華發(fā)借款。

2019年、2020年，華發(fā)股份通過關(guān)聯(lián)公司開展的相關(guān)融資活動，也在5次-7次/年以上。

風(fēng)財訊留意到，截止2021年末華發(fā)股份的擔(dān)保余額已經(jīng)超過800億元，其中對外擔(dān)保超百億元。這一指標(biāo)也能映射華發(fā)股份母公司和子公司頻繁的各種融資操作。

另外值得注意，華發(fā)股份還與華發(fā)集團財務(wù)公司有密切資金往來，例如2021年，華發(fā)股份在財務(wù)公司的存款193億元、貸款32.7億元。

這一點引起上交所關(guān)注，并在2022年5月向其發(fā)函要求說明，“財務(wù)公司大額存款、以及貸款規(guī)模遠(yuǎn)低于存款規(guī)模的原因及合理性”。

（圖源華發(fā)股份2021年財報）

一邊將資金大量存在集團財務(wù)，一邊卻在外部大量用融資，且利率高于內(nèi)部財務(wù)公司融資，這的確值得引起上交所的關(guān)注。

因為上市公司存在一種操作，以財務(wù)公司為通道占用資金，將上市公司淪為融資工具，資金流向無效板塊，侵犯中小股東利益。

但對上交所的質(zhì)疑，華發(fā)股份回復(fù)堅稱，公司將資金存在財務(wù)公司不存在資金占用。

雖然否認(rèn)了資金占用，但外界依然質(zhì)疑，華發(fā)股份是否“將高息的集團拆借資金轉(zhuǎn)變?yōu)榱藷o息的股權(quán)款”，使得公司融資成本下降明顯。

財報顯示，2021年華發(fā)股份平均融資成本逐步下降至5.8%，近年維持在6%的水平。

對此華發(fā)股份則回復(fù)稱，公司在財務(wù)公司的存貸款情況主要基于市場行情，海川公司增資款主要用于項目拓展，并未出現(xiàn)“高息集團拆借資金”的情況。

風(fēng)財訊注意到，2018年初，華發(fā)集團董事長首次提出“未來3-5年集團進入營業(yè)收入千億級俱樂部”的目標(biāo)，隨后以上市公司華發(fā)股份為主要載體，華發(fā)明顯加大了業(yè)務(wù)拓展、模式拓寬、多元融資等各類操作。

伴隨而至，監(jiān)管層、同行、投資者對華發(fā)股份的質(zhì)疑也有所增多，而如何平衡擴張與風(fēng)險，也成為“想做大”的華發(fā)，必須面對的問題。

關(guān)鍵詞： 華發(fā)股份