文丨陳聰張全國孫明新李家明劉河維

相比地產(chǎn)開發(fā)，城中村改造持續(xù)時(shí)間長，現(xiàn)金回流確定性低，物業(yè)持有運(yùn)營要求高，本地化經(jīng)驗(yàn)要求高。我們認(rèn)為，在開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，城中村改造的受益者更加聚焦于個(gè)別具備經(jīng)驗(yàn)的央企和地方國企。在基礎(chǔ)材料和工程服務(wù)領(lǐng)域，城中村改造帶來了從房屋評估設(shè)計(jì)到材料購置項(xiàng)目施工全產(chǎn)業(yè)鏈條的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。在資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)領(lǐng)域，城中村改造意味著不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營和空間綜合服務(wù)的業(yè)務(wù)增量發(fā)展機(jī)遇。

(資料圖)

▍城中村改造將推動(dòng)大城空間優(yōu)化，能有效拉動(dòng)投資，保障民生，并助力開發(fā)活動(dòng)健康持續(xù)發(fā)展。

超大特大城市人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，城市核心區(qū)域改造需求多，是中國房地產(chǎn)營建更新需求最為集中，居民痛點(diǎn)最為明顯的細(xì)分領(lǐng)域。我們相信，未來城中村改造有望成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最重要的增量業(yè)務(wù)來源，既是重要的民生工程，又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

▍城中村改造的盈利模型決定了受益開發(fā)企業(yè)可能有以下特點(diǎn)。

城中村改造的項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間長，現(xiàn)金流回收確定性低，持有物業(yè)數(shù)量多，規(guī)劃研究和拆遷推進(jìn)的本地化要求高。我們認(rèn)為，這些特征決定了，資金成本低，規(guī)模實(shí)力雄厚，本地化能力強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，有可能成為城中村改造的重要受益者。只具備其中部分特征的企業(yè)，還可以通過業(yè)務(wù)外包和股權(quán)合作來受益于未來的城中村改造浪潮。

▍城中村改造帶來基礎(chǔ)材料和工程服務(wù)板塊的增量投資機(jī)會(huì)。

由于城中村改造除了相應(yīng)的安置費(fèi)之外，投資構(gòu)成中涉及房屋評估、材料購買、設(shè)計(jì)、施工等建筑建材的各個(gè)方面，對于功能性及裝飾性建筑材料，改造過程中公共區(qū)域所需功能性材料必要性高，會(huì)直接受益，如建筑涂料、防水、保溫、管材、五金等等，除此之外，涉及到家庭裝修的裝飾性材料也有望受益，如石膏板、瓷磚等；對于存量房的結(jié)構(gòu)鑒定和評估，以及對城市更新片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃在城中村改造過程中也尤為重要，有利于細(xì)分行業(yè)集中度的提升；同時(shí)，由于當(dāng)前水泥行業(yè)面臨的主要問題是產(chǎn)能過剩，城中村改造也有利于為水泥需求提供邊際增量，改善當(dāng)前明顯供過于求的局面。

▍城中村改造過程中的資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)機(jī)會(huì)。

城中村改造意味著大量不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營養(yǎng)護(hù)要求較高，高租金回報(bào)，高價(jià)值量的持有物業(yè)，是實(shí)現(xiàn)城中村資金綜合平衡的關(guān)鍵。城中村改造也意味著物業(yè)管理行業(yè)的大量整體空間服務(wù)提供機(jī)會(huì)和科技賦能改造提效空間。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)市場下行的風(fēng)險(xiǎn)；城中村改造范圍不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；城中村改造項(xiàng)目復(fù)雜程度超出預(yù)期，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間長的風(fēng)險(xiǎn)；城中村改造規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致資金回流不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

▍把握多條價(jià)值主線，看好增量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

超大特大城市的城中村改造，是民生工程，也是內(nèi)需抓手。我們看好城中村改造領(lǐng)域業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金成本低，規(guī)模大，本地化經(jīng)驗(yàn)足，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)。

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