1、存量首套房貸利率的降幅以及重要時間點

(相關(guān)資料圖)

2023年8月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，放寬了個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市分別對房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。8月31日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。9月25日，銀行對符合首套住房貸款利率政策的存量個人住房貸款主動實施利率批量下調(diào)，并于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》要求“新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。”結(jié)合主要銀行的實際操作，我們將利率調(diào)整的大體規(guī)則總結(jié)為以下四點：

1. 本政策有利于借款人、有利于擴(kuò)大消費和投資，利率只會下調(diào)和不調(diào)，不會上調(diào)。

2. 2019年10月8日（不含當(dāng)日）之前發(fā)放貸款，利率調(diào)整為發(fā)放時當(dāng)?shù)叵孪藓图s定重定價日前一個月的LPR孰高者。

3. 2019年10月8日（含當(dāng)日）至23年8月31日（含當(dāng)日）發(fā)放的（或已簽訂合同但未發(fā)放的）貸款，利率調(diào)整為發(fā)放時全國下限、發(fā)放時當(dāng)?shù)叵孪奘敫哒摺?/p>

4. 利率調(diào)整前按原合同利率執(zhí)行（不溯及既往），調(diào)整當(dāng)日即按新利率執(zhí)行。

此外，我們將申請和調(diào)整的時間總結(jié)為以下三點：

1. 發(fā)放時即符合首套標(biāo)準(zhǔn)且目前為LPR浮動利率貸款的客戶變更利率無需申請，9月25日會批量調(diào)整；

2. “二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況需申請利率調(diào)整的客戶，于10月22日（含）前申請的，10月25日會對其中審核通過的申請進(jìn)行批量調(diào)整；

3. 10月22日后仍可申請。

2、存量房貸利率降低對債市的影響

部分投資者認(rèn)為，本次存量個人房貸利率的調(diào)整會帶來整個金融體系利率（即所謂的“廣譜利率”）的降低，從而有利于債券收益率的下行。我們認(rèn)為，這個邏輯在中長期內(nèi)或是勉強(qiáng)成立的，但是較難在短期內(nèi)形成傳導(dǎo)。存量房貸利率的降低并不會直接影響到新發(fā)放的貸款利率，所以該邏輯并非通過貸款市場的定價變化進(jìn)行傳導(dǎo)，而是借由銀行的負(fù)債端傳導(dǎo)，其邏輯鏈條是：當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、利潤增速有所下降，而本次存量房貸利率的降低有可能進(jìn)一步壓縮銀行體系凈息差以及利潤增速。因此，銀行在存款利率市場化調(diào)整機(jī)制的框架內(nèi)降低存款利率的意愿抬升。存款是銀行的主要負(fù)債來源，負(fù)債端成本的下降打開了銀行在資產(chǎn)端進(jìn)行債券配置的定價空間。

我們想強(qiáng)調(diào)的是，這個邏輯鏈條較長且松散，不容易對債券市場的定價產(chǎn)生即刻的傳導(dǎo)，且在中長期容易被其他影響因素所淹沒。（注：在較長的時間周期中，債券市場會受到很多因素的影響，個人房貸利率的下調(diào)在其中算不上是核心影響因素。）實際上，存款、貸款、債券等市場之間存在一定程度的割裂，某個市場的利率變化不一定會立刻傳導(dǎo)至其余市場，甚至不同市場之間的利率常出現(xiàn)背離。所有經(jīng)由“廣譜利率”傳導(dǎo)的邏輯皆是偏中長周期的，對債券市場短期走勢的影響頗為有限。

例如，去年9月中旬國有商業(yè)銀行主動下調(diào)了存款利率，并帶動其他銀行跟隨調(diào)整，其中很多銀行還調(diào)整了存款掛牌利率，而該月末10Y國債收益率較同年8月末上行了6bp。再如，2022年12月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率較2022年9月降低了3bp，而該年12月末10Y國債收益率較9月末上行了8bp。

諸如此類的中長周期邏輯還有“長期零利率”等，這些邏輯對于債券市場短期走勢的影響都較為有限。大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核周期偏短，所以不宜依靠長期邏輯做投資決策。

3、風(fēng)險提示

不理性的預(yù)期引發(fā)市場快速波動。

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