1、存量首套房貸利率的降幅以及重要時間點

(相關資料圖)

2023年8月18日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，放寬了個人住房貸款中住房套數認定的標準。隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市分別對房套數的認定標準進行了優(yōu)化。8月31日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。9月25日，銀行對符合首套住房貸款利率政策的存量個人住房貸款主動實施利率批量下調，并于當日起按新的利率水平執(zhí)行。

《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求“新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。”結合主要銀行的實際操作，我們將利率調整的大體規(guī)則總結為以下四點：

1. 本政策有利于借款人、有利于擴大消費和投資，利率只會下調和不調，不會上調。

2. 2019年10月8日（不含當日）之前發(fā)放貸款，利率調整為發(fā)放時當地下限和約定重定價日前一個月的LPR孰高者。

3. 2019年10月8日（含當日）至23年8月31日（含當日）發(fā)放的（或已簽訂合同但未發(fā)放的）貸款，利率調整為發(fā)放時全國下限、發(fā)放時當地下限孰高者。

4. 利率調整前按原合同利率執(zhí)行（不溯及既往），調整當日即按新利率執(zhí)行。

此外，我們將申請和調整的時間總結為以下三點：

1. 發(fā)放時即符合首套標準且目前為LPR浮動利率貸款的客戶變更利率無需申請，9月25日會批量調整；

2. “二套轉首套”等其他情況需申請利率調整的客戶，于10月22日（含）前申請的，10月25日會對其中審核通過的申請進行批量調整；

3. 10月22日后仍可申請。

2、存量房貸利率降低對債市的影響

部分投資者認為，本次存量個人房貸利率的調整會帶來整個金融體系利率（即所謂的“廣譜利率”）的降低，從而有利于債券收益率的下行。我們認為，這個邏輯在中長期內或是勉強成立的，但是較難在短期內形成傳導。存量房貸利率的降低并不會直接影響到新發(fā)放的貸款利率，所以該邏輯并非通過貸款市場的定價變化進行傳導，而是借由銀行的負債端傳導，其邏輯鏈條是：當前商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、利潤增速有所下降，而本次存量房貸利率的降低有可能進一步壓縮銀行體系凈息差以及利潤增速。因此，銀行在存款利率市場化調整機制的框架內降低存款利率的意愿抬升。存款是銀行的主要負債來源，負債端成本的下降打開了銀行在資產端進行債券配置的定價空間。

我們想強調的是，這個邏輯鏈條較長且松散，不容易對債券市場的定價產生即刻的傳導，且在中長期容易被其他影響因素所淹沒。（注：在較長的時間周期中，債券市場會受到很多因素的影響，個人房貸利率的下調在其中算不上是核心影響因素。）實際上，存款、貸款、債券等市場之間存在一定程度的割裂，某個市場的利率變化不一定會立刻傳導至其余市場，甚至不同市場之間的利率常出現背離。所有經由“廣譜利率”傳導的邏輯皆是偏中長周期的，對債券市場短期走勢的影響頗為有限。

例如，去年9月中旬國有商業(yè)銀行主動下調了存款利率，并帶動其他銀行跟隨調整，其中很多銀行還調整了存款掛牌利率，而該月末10Y國債收益率較同年8月末上行了6bp。再如，2022年12月企業(yè)貸款加權平均利率較2022年9月降低了3bp，而該年12月末10Y國債收益率較9月末上行了8bp。

諸如此類的中長周期邏輯還有“長期零利率”等，這些邏輯對于債券市場短期走勢的影響都較為有限。大多數機構投資者的考核周期偏短，所以不宜依靠長期邏輯做投資決策。

3、風險提示

不理性的預期引發(fā)市場快速波動。

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