資本回歸理性

物企市值持續(xù)下滑

在經(jīng)歷了幾年的物企上市熱潮后，2021年可以說是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上市物企市值總數(shù)為5304.42億港元，相較最高點縮水一半。從機構(gòu)最新統(tǒng)計的57家代表性上市物企市值來看，物業(yè)上市股整體處于下滑態(tài)勢。進入2022年恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)也一直呈現(xiàn)波動下滑態(tài)勢。具體到上市物企來看，碧桂園服務一直穩(wěn)居市值首位，曾多次超過2000億港元，截至3月31日數(shù)據(jù)，碧桂園服務市值為1130.50億港元，顯著領(lǐng)先于其他上市物企。其次是華潤萬象生活，市值為884.47億港元，同樣領(lǐng)先于其他上市物企。

業(yè)績分化

百億營收陣營擴容

經(jīng)歷資本市場的跌宕起伏，物企對于上市有了更多的思考。提升規(guī)模保證絕對實力成為行業(yè)的共識，頭部物企的競爭呈搶跑狀態(tài)，業(yè)績分化更加明顯。上市物企市場集中度在持續(xù)提升。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2021年披露的年度在管面積的49家上市物企中，在管規(guī)模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值1.10億平方米的物企為14家。其中，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物企之首;雅生活服務、保利物業(yè)和綠城服務均超過3億平方米;在管面積前五的企業(yè)規(guī)?？傊颠_23.05億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

同時，隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴大和服務的多元化，物企經(jīng)營業(yè)績持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入實現(xiàn)跨越式增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年共有7家物企營收突破100億元，分別是碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余和龍湖智創(chuàng)生活。其中碧桂園服務以288.43億元總營收遙遙領(lǐng)先，同比增長84.33%，其服務增長主要來源于物業(yè)管理板塊業(yè)務的持續(xù)盈利以及大量收并購動作帶來的收益。5家物企營收規(guī)模超過50億元，分別為華潤萬象生活、世茂服務、融創(chuàng)服務、中海物業(yè)、金科服務。而物企在20億~50億元營收之間的分布最均衡。

不過，也有企業(yè)落寞退場。比如藍光嘉寶服務退市，中梁百悅智佳、中南服務、禹洲物業(yè)、富力物業(yè)、陽光智博服務等物企IPO折戟或選擇變賣。因此，2021年也是物企并購的大年。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

基礎物業(yè)服務業(yè)績貢獻大

多元化服務占比提升

相比頭部企業(yè)營收頻頻破百億，腰部及尾部物企也抓住機遇，在發(fā)展主營業(yè)務的同時拓展多元化業(yè)務提高盈利水平。從各物企年報的盈利結(jié)構(gòu)來看，基礎物業(yè)服務仍是毛利貢獻中的主力，超四成。同時，社區(qū)增值服務毛利占比持提升，維持40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。

對于物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展，保利物業(yè)相關(guān)負責人表示，行業(yè)將從數(shù)量擴張的初級階段邁向量質(zhì)并重的進階。居民對于美好居住生活的追求推動行業(yè)規(guī)模不斷擴容。同時在國家政策的引導下，行業(yè)的社會價值屬性將更加突顯，行業(yè)邊界進一步打開，也要求物業(yè)企業(yè)加速構(gòu)建專業(yè)化、差異化的服務能力。

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年，物業(yè)服務企業(yè)在資本市場表現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，估值下調(diào)，但行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生改變。近期，行業(yè)的社會屬性再次突出，在基層社會治理體系中逐漸發(fā)揮更大的價值。縱然行業(yè)競爭不斷升級，物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升期，在增量供應和存量挖掘兩大渠道支撐下，市場空間將延續(xù)快速增長態(tài)勢。

(記者 劉麗琴)

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