5月20日起，5年期以上的房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這次房貸利率下調(diào)，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，部分買(mǎi)家蠢蠢欲動(dòng)，然而部分存量房房貸業(yè)主卻紛紛提前還貸。記者了解到，由于房貸利率下調(diào)后存量房房貸(已經(jīng)在還貸)業(yè)主需要第二年才能按照新利率執(zhí)行貸款利率，所以降息并不能立刻為他們減輕負(fù)擔(dān)。同時(shí)，因?yàn)橥顿Y理財(cái)市場(chǎng)，賺錢(qián)效應(yīng)不強(qiáng)，覆蓋利息成本不容易，有業(yè)主表示，不如提前還貸減少利息支出。

不少業(yè)主考慮提前還貸

日前，手上有一套房子正在還貸的劉先生表示，按照之前一家人的收支情況，夫妻兩個(gè)除了目前在住的房子需要還貸外，手上有150萬(wàn)元用在理財(cái)投資上，在三家銀行分別買(mǎi)了一兩個(gè)理財(cái)產(chǎn)品。“這幾個(gè)月理財(cái)收益，賺錢(qián)的產(chǎn)品收益僅在3%左右，有兩只產(chǎn)品還虧了。”劉先生表示，與其這樣，不如早點(diǎn)還清貸款。

據(jù)悉，和劉先生一樣抱有“最近想把房貸提前還一下”想法的人，今年以來(lái)不在少數(shù)。記者從多位銀行人士處了解到，今年以來(lái)，咨詢提前還貸及替換房貸方案的客戶明顯增多。某銀行客戶經(jīng)理李小姐告訴記者，近來(lái)幾個(gè)月確實(shí)不少客戶用手頭的資金申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

這種現(xiàn)象，在全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有所顯現(xiàn)。5月13日，央行公布的4月金融數(shù)據(jù)中，住房貸款減少605億元，房貸增量同比減少4022億元。此外，今年2月，住戶中長(zhǎng)期貸款(以按揭貸款為主)自2007年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，意味著當(dāng)月還款比新增貸款還多。

“對(duì)部分貸款人士而言，說(shuō)白了，貸款是一種借錢(qián)生錢(qián)的手段。缺乏生錢(qián)手段，自然也就不想借了。”有業(yè)主說(shuō)。

李小姐告訴記者，短期來(lái)說(shuō)，房貸利率下調(diào)只是針對(duì)新申請(qǐng)的貸款客戶，存量客戶還是按原來(lái)的利率。利率調(diào)整必須按照放款滿一年，比如今年6月1日放款的，要等到明年6月1日參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)來(lái)進(jìn)行加減基點(diǎn)，確定新一年的利率。由于房貸利率下調(diào)對(duì)于存量房貸客戶來(lái)說(shuō)，并不是馬上顯現(xiàn)，加上資金在其他渠道投資受阻，所以很多客戶萌發(fā)了提前還貸的想法。

提前還貸是否有必要?

提前還貸的最大優(yōu)點(diǎn)就是節(jié)省利息，特別適合于高房貸利率的買(mǎi)房人，把本金提前還了，相對(duì)來(lái)說(shuō)總利息支出也會(huì)減少。那么，是否每個(gè)貸款人都有必要提前還貸呢?

地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，如果是老貸款戶，已經(jīng)還款多年，達(dá)到還款期的三分之一，那么實(shí)際上已經(jīng)還了大部分利息，提前還款的意義不大。還有一些買(mǎi)家，如果早年申請(qǐng)的貸款利率折扣很大，比如8折甚至7折，那么也不建議提前還貸，買(mǎi)個(gè)理財(cái)產(chǎn)品的收益也有可能比貸款利息高。而處于還款初期且貸款利率折扣不大的新貸款戶，可以提前還貸，因?yàn)樘幱谶€款初期的客戶，貸款的大部分利息還沒(méi)有償還，此時(shí)提前還貸產(chǎn)生的影響較小。

他還提醒，在提前還貸時(shí)，除了要提前向銀行申請(qǐng)外，還可能要交納一定的“違約金”。還款人首先要明確貸款合同，看“提前還款”的相關(guān)約定。不同的銀行不同的貸款類型，對(duì)提前還貸的要求存在一定的差異。通常而言，無(wú)抵押貸款違約金是剩余還款金3%~5%的比例。“從這兩年銀行對(duì)于提前還貸的做法看，去年受房貸集中度較高的影響，一些銀行為了擴(kuò)大貸款的額度，是歡迎提前還貸的。而當(dāng)前銀行房貸投放是有指標(biāo)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)并不歡迎此類提前還貸的做法。”

不過(guò)，有買(mǎi)家也算了一筆賬，他們認(rèn)為，雖然提前還貸，貸款利息大大減少，但手里的現(xiàn)金流會(huì)不夠靈活，因?yàn)槿糠旁诜孔永?，這就導(dǎo)致如果絕好的致富機(jī)會(huì)需要一筆資金的話，就只能坐看機(jī)會(huì)流失。

如何還貸更劃算?

如果房主確定了提前還貸，那么也要注意分類對(duì)待。

匯瀚按揭有關(guān)人士表示，提前還貸方式建議采用等額本金還款方式會(huì)比較劃算。目前，常見(jiàn)的還貸方式有兩種，一種為等額本息還貸，一種為等額本金還貸。等額本金還貸是每月歸還的本金相同，而貸款利息根據(jù)實(shí)際借貸金額來(lái)計(jì)算。雖然在前期每月要還的金額都比較多，但都是當(dāng)月產(chǎn)生的利息和固定的貸款本金。由于提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，而同樣貸了一段時(shí)間后，等額本息還貸法所要支付的利息將高于等額本金還貸法，所以購(gòu)房者如果在一開(kāi)始就想要提前還貸，貸款期限又不是很長(zhǎng)，那最好選擇等額本金還貸法。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于這兩年剛辦理房貸的業(yè)主或購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，前期償還的等額本息金額中，更多的部分其實(shí)是利息。若是從目前利息比較高的角度來(lái)說(shuō)，確實(shí)可以提前還貸。而對(duì)于已經(jīng)償還了5年或10年以上的房貸者來(lái)說(shuō)，目前每個(gè)月償還的金額中，利息的部分相對(duì)不多了，更多的是在償還本金，此時(shí)提前還貸意義不大。

(記者 羅莎琳)

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