近年來(lái)，隨著存量房市場(chǎng)的份額擴(kuò)大，二手房掛牌量一直處于上升趨勢(shì)。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，目前廣州的二手房掛牌量為120898套，而新房的庫(kù)存量為111960套。這對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了選擇余地。專(zhuān)家認(rèn)為，選擇新房還是二手房，因每個(gè)人的喜好和需求的差異較大，都各有利弊，需要買(mǎi)家根據(jù)自己的需求來(lái)考慮。

現(xiàn)象：

越秀區(qū)率先邁入存量房階段

從二手房掛牌房源的區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)，雖然中心六區(qū)的一手在售樓盤(pán)不多，但是二手房的掛牌量還是有很多的。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，中心六區(qū)中，天河、海珠、白云的二手房掛牌量均在伯仲間，約1.2萬(wàn)套左右;黃埔、荔灣和越秀，也分別有6000~8000余套。

外圍五區(qū)之中，目前二手房掛牌量最高的是番禺，同時(shí)也是全市唯一一個(gè)掛牌量超過(guò)兩萬(wàn)套的區(qū)。這與番禺樓市發(fā)展起步較早，先前一批安家落戶(hù)的新廣州人，目前正處在置換需求的爆發(fā)期有關(guān)，其中大部分人需要先賣(mài)掉舊房，才能讓置換升級(jí)(賣(mài)一買(mǎi)一)的愿望得以實(shí)現(xiàn)。而作為廣州一手房的歷年成交大戶(hù)，增城的二手房也開(kāi)始進(jìn)入換手的高峰階段，目前的二手房的掛牌量也僅次于番禺，以14537套的掛牌量位于全市第二。相對(duì)而言，南沙、從化作為遠(yuǎn)郊區(qū)域，目前市場(chǎng)以一手新房為主，二手房掛牌量相對(duì)少一些，從化只有2825套，但南沙也有6529套之多。

從一二手房供應(yīng)對(duì)比來(lái)看，中心六區(qū)當(dāng)中，只有供應(yīng)量較為充裕的黃埔區(qū)一手房庫(kù)存量高于二手房掛牌量，可見(jiàn)還是一個(gè)被一手樓盤(pán)主導(dǎo)的市場(chǎng)，但在其他幾個(gè)區(qū)域之中，除了荔灣區(qū)因?yàn)橛袕V鋼、廣船等老芳村板塊的新房供應(yīng)，一二手房比值尚能達(dá)到0.85的近平衡點(diǎn)，其他的如天河、越秀和海珠的新房庫(kù)存量都比較低，市占率非常有限。特別是越秀區(qū)的一二手房比值只有0.04，可以已率先邁入了存量房時(shí)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，越秀是全市一手房庫(kù)存量最少的行政區(qū)，僅有346套，二手房的掛牌量則有8887套。

相對(duì)而言，外圍五區(qū)的一手房庫(kù)存量明顯增多，因此除了前述的番禺區(qū)二手房掛牌量大于一手房庫(kù)存量外，其他的如南沙、花都、增城、從化四個(gè)區(qū)都是一手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)，其中南沙和從化的一二手房比值均在2以上，一手房的市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)尤其突出。

案例1：一二手房?jī)r(jià)格相差不大，果斷選擇一手房

劉凡有兩個(gè)兒子，大兒子今年考上了大學(xué)，小兒子也馬上要中考了。想著自己手頭的這套房太小，也是時(shí)候?yàn)閮鹤訙?zhǔn)備一套房了，預(yù)算300多萬(wàn)元。劉凡和丈夫一直都很看好南沙，所以在選擇上首先考慮的就是南沙金洲，“離廣州市中心最近，加上地鐵可以直達(dá)，是南沙最早開(kāi)發(fā)的板塊”。由于金洲附近一手房已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，大量二手房上市，不過(guò)價(jià)格也讓劉凡有點(diǎn)驚訝：“雖然南沙很多二手房是之前投資客買(mǎi)下的，都比較新，但售價(jià)也都接近3萬(wàn)元/平方米。”

單價(jià)的問(wèn)題讓劉凡遲遲下不了手，在朋友的介紹下，夫妻倆又將目光投向了知識(shí)城·悅辰壹號(hào)，去看了兩次，樓盤(pán)128平方米的四房單位特別讓她心動(dòng)，戶(hù)型單邊位設(shè)計(jì)，附近還有學(xué)校，“總價(jià)在預(yù)算范圍內(nèi)，比南沙二手房?jī)r(jià)還便宜，加上戶(hù)型特別滿(mǎn)意，雖然遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但是未來(lái)還是看好。”

案例2：著急入住，選擇二手房

張?chǎng)魏团笥汛蛩憬衲昴甑捉Y(jié)婚，從今年年初開(kāi)始看一手房，跑遍了中心區(qū)，無(wú)奈看上的房子最快都要2024年年中交樓，兩人盤(pán)算了一下：交樓以后還要簡(jiǎn)單裝修打理，還需要買(mǎi)家電家私，加上新房不能馬上入住。這入住新房的夢(mèng)簡(jiǎn)直“遙遙無(wú)期”。

在同事的建議下，張?chǎng)螞Q定買(mǎi)二手房，最初女朋友很反對(duì)，但考慮到入住的實(shí)際問(wèn)題，兩家人商量后還是鎖定了二手房，不過(guò)要求房子必須“盡量新”。

有了目標(biāo)后，張?chǎng)蚊恐苣┒几煌薪榭捶?，最后在海珠區(qū)寶崗大道看上了一套二手房。雖然樓齡已經(jīng)超過(guò)10年了，但是業(yè)主去年年底重新裝修后又想換套大房，加上裝修風(fēng)格也是張?chǎng)蜗矚g的，所以一眼就看中了。

支招：

各有利弊，成本不同

至于是選擇新房還是二手房，因每個(gè)人的喜好和需求的差異較大，克而瑞廣州首席市場(chǎng)分析師肖文曉建議，對(duì)于兩者的選擇，各有利弊，需要買(mǎi)家根據(jù)自己的需求來(lái)考慮。

1.隱性成本

除了少數(shù)的現(xiàn)房外，大部分新房都需要等待一到兩年的時(shí)間才可以交房入住，這期間你可能就要開(kāi)始還月供，另外再付一份房租。二手房所見(jiàn)即所得，交房不需要等待，但有些二手房需要重新裝修，再加上裝修之后的晾曬期，大概也需要一年左右的時(shí)間才可以入住。

2.顯性成本

一套房子，無(wú)論一手，還是二手，售價(jià)和契稅就是明面上的成本。除少數(shù)高端樓房外，一般來(lái)說(shuō)，同一區(qū)位的二手房的定價(jià)相比新房更加合理一些，相應(yīng)的契稅也會(huì)有所不同。需要注意的是，購(gòu)買(mǎi)新房需要給政府繳納一筆維修基金，買(mǎi)二手房則是不需要的。但買(mǎi)二手房要付給中介一筆中介費(fèi)。在廣州，如果房子距離上次交易不滿(mǎn)5年的話(huà)，還需要繳納一筆價(jià)格不菲的增值稅。這些都可算作買(mǎi)房的顯性成本。

3.風(fēng)險(xiǎn)

買(mǎi)新房的最大風(fēng)險(xiǎn)就是爛尾，相信隨著監(jiān)管的加強(qiáng)和市場(chǎng)規(guī)則的進(jìn)一步完善，此類(lèi)情形出現(xiàn)的概率會(huì)越來(lái)越低。買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自一個(gè)不靠譜的中介，合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)把一套掛牌房子的“來(lái)龍去脈”搞得清清楚楚，同時(shí)也能避免諸如吃差價(jià)、假業(yè)主、房產(chǎn)抵押等情況。

(記者 羅莎琳)

關(guān)鍵詞： 存量房市場(chǎng) 二手房掛牌量 樓盤(pán)主導(dǎo)的市場(chǎng) 一手房庫(kù)存量