深陷債務(wù)違約的泰禾集團(tuán)(000732.SZ)再次遭到質(zhì)疑。5月8日，深交所針對泰禾集團(tuán)2018年度報(bào)告下發(fā)問詢函，共有19個(gè)問題，重點(diǎn)關(guān)注短債風(fēng)險(xiǎn)和銷售金額等情況。

深交所指出，年報(bào)顯示，2018年度公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，同時(shí)公司存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率同比均出現(xiàn)下降。請公司結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目回款情況、融資能力等，說明公司相關(guān)資金安排，分析說明公司即期負(fù)債的償債來源以及是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

2017年公司董事長及實(shí)際控制人黃其森一句“大目標(biāo)”的表態(tài)至今再被問及。深交所稱，2017年12月，黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標(biāo)是再翻一番至2000億元，同時(shí)大幅降低資產(chǎn)負(fù)債率，請公司說明2018年度實(shí)際銷售額及降負(fù)債率的實(shí)際進(jìn)展情況，是否達(dá)到銷售額目標(biāo)，以及對差異原因進(jìn)行分析。

長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，作為閩系房企激進(jìn)的風(fēng)格在泰禾集團(tuán)身上體現(xiàn)得淋漓盡致，高負(fù)債常伴左右。截至2018年底，泰禾集團(tuán)總負(fù)債2112.47億元，拋除373.8億元預(yù)收款，也有1738.67億元債務(wù)，負(fù)債總額不斷升高。

年報(bào)遭深交所“19問”

在這19個(gè)問題中，最引人關(guān)注的是泰禾2000億元銷售目標(biāo)的完成情況。

2017年12月，泰禾集團(tuán)董事長及實(shí)際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標(biāo)是再翻一番至2000億元，同時(shí)大幅降低資產(chǎn)負(fù)債率。當(dāng)時(shí)泰禾股價(jià)大漲，并遭至深交所問詢。年報(bào)剛出不久，5月8日，深交所要求泰禾說明2018年度實(shí)際銷售額及降負(fù)債率的實(shí)際進(jìn)展情況，是否達(dá)到銷售額目標(biāo)，以及對差異原因進(jìn)行分析。

泰禾年報(bào)顯示，投資性房地產(chǎn)期末余額為176.56億元，較期初增加43.32%，主要由于本期新增多項(xiàng)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，期末公允價(jià)值為49.16億元，均為從存貨、固定資產(chǎn)等科目轉(zhuǎn)入。另外，投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值排名前五大項(xiàng)目中“石獅泰禾廣場購物中心”“泰禾中央廣場”“東海泰禾購物廣場”三個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為69%、79%和64%，較上期均有不同程度下降。深交所要求具體說明投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的相關(guān)具體細(xì)節(jié)，同時(shí)說明相關(guān)物業(yè)是否存在減值風(fēng)險(xiǎn)。

另外，深交所還關(guān)注到泰禾集團(tuán)“長期應(yīng)收款”部分及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、利息資本化等相關(guān)問題，詢問其合理性。

由于泰禾集團(tuán)沒有公布2019年計(jì)劃，深交所要求根據(jù)《深圳證券交易所行業(yè)信息披露指引第3號——上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》的要求，披露發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年的經(jīng)營計(jì)劃，包括但不限于計(jì)劃增加土地儲備情況、計(jì)劃開工情況、計(jì)劃銷售情況、相關(guān)融資安排。

“對于泰禾類似遭交易所監(jiān)管的現(xiàn)象，說明其類似資金上的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)相對比較大，當(dāng)然客觀說在房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整的時(shí)候，土地儲備規(guī)模大、過去高調(diào)融資、高端項(xiàng)目比重大的企業(yè)，基本上都會遇到一些困難，類似困難若是遇到行情轉(zhuǎn)好，其實(shí)還是可以克服的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示，對于泰禾來說，既然面臨這“19問”，那么如實(shí)回應(yīng)也是應(yīng)該的。當(dāng)然從企業(yè)本身來說，夯實(shí)內(nèi)部管理，防范管理層過多波動(dòng)，同時(shí)近期積極銷售和回籠資金，這都是很關(guān)鍵的地方。這樣若是做到位，那么類似債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等就會得到消除，其相應(yīng)的銷售目標(biāo)等也依然有機(jī)會完成。

出售項(xiàng)目股權(quán)回籠資金37億

實(shí)際上，高負(fù)債也一直伴隨泰禾集團(tuán)左右。

泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為115.58億元，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，2017年這一數(shù)據(jù)為0.31。

值得關(guān)注的是，泰禾集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債從2018年初的212.59億元增值年末的413.9億元，增長了94.7%，短期償債壓力急劇上升。

有別于凈負(fù)債率，現(xiàn)金短債比是衡量企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)，反映企業(yè)某一時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流壓力及安全性。一般來說，該指標(biāo)大于1，表明企業(yè)償還短期債務(wù)能力得到有效保證。

此外，泰禾集團(tuán)2018年存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率同比均出現(xiàn)下降。根據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2018年泰禾集團(tuán)上述三項(xiàng)目指標(biāo)的數(shù)據(jù)分別是13.7%、1.59、0.24，2017年則為15.3%、2.03、0.41。

資金短缺令泰禾集團(tuán)加速融資。2019年，泰禾集團(tuán)旗下部分項(xiàng)目陸續(xù)出售股權(quán)。市場傳出，泰禾集團(tuán)要為12個(gè)項(xiàng)目尋找買家。截至目前，泰禾集團(tuán)已經(jīng)將杭州泰禾蔣村項(xiàng)目、南昌茵夢湖項(xiàng)目、漳州泰禾項(xiàng)目、泰禾杭州臨安同人項(xiàng)目等項(xiàng)目的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，累計(jì)回籠資金約37.44億元。

通過主動(dòng)放緩?fù)顿Y、降價(jià)回籠資金等一系列動(dòng)作，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)2018年凈負(fù)債率為同比大幅下降90個(gè)百分點(diǎn)，2019年一季度凈負(fù)債率同比繼續(xù)大降106個(gè)百分點(diǎn)。再加上主動(dòng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，泰禾的凈負(fù)債率正穩(wěn)步下降。

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