12家REIT自發(fā)行募集后市值累計上升15%。首批9家REITs年度營業(yè)收入和EBITDA分別完成103%和98%。實際分紅比例達到97%。目前產權類REITs的2022年分派率平均為3.4%，經營權類則達到7.1%。REITs市場表現(xiàn)穩(wěn)健，具備長期投資價值。

▍REITs市場推出之后整體表現(xiàn)理性。

REITs市場經歷了從冷靜觀望，到活躍交易，再到理性回歸的過程。總體而言，12只REIT產品當前總市值528億元，比初始募集資金（當然含原始權益人部分）上漲15%。相對表現(xiàn)最好的是首創(chuàng)水務、鹽田港(行情000088,診股)和蛇口產園，高速公路類REITs表現(xiàn)相對疲軟。

▍產品表現(xiàn)和個人投資者持股占比存在正相關，和規(guī)模存在負相關。

首批REITs的個人投資者持股，從發(fā)行時的9.3%上升到2021年底的12.0%。到2022年6月，首批公募REITs的戰(zhàn)略投資者部分將解禁，這部分市值約百億。我們認為，有序解禁并不會顯著沖擊REITs市場，且有助于進一步提升REITs市場的流動性。

▍年度經營計劃完成良好。

首批9只REITs產品的年度營業(yè)收入和EBITDA相比預期指引（REITs產品在募集說明書公開發(fā)布盈利預測）完成度分別為103%和98%，考慮疫情影響這一完成度令人滿意。除首鋼綠能外，首批REITs的營業(yè)利潤率都在55%以上，符合成熟資產穩(wěn)定盈利特征。全部首批REITs年報的現(xiàn)金分紅都超額達成，實際擬分紅比例高達97%（剔除僅公告第一次分紅金額的滬杭甬高速）。產權類REITs經營現(xiàn)金流對可供分配金額的覆蓋度為129%，經營權類則為73%。

▍產權類基礎資產整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

產業(yè)園區(qū)和物流倉儲資產整體運行穩(wěn)健，其中，張江光大的租金同比增長超過3%，蘇園產業(yè)的租金小幅下降4%左右，但出租率提升。普洛斯有效租金同比提升7.2%，底層需求強勁。各產權類REITs底層資產均比募集說明書有增值。

▍市場有望擴容，產品有望擴募。

當前產權類REITs的2022年分派率平均為3.4%，經營權類則達到7.1%。我們相信，REITs既能憑借股債結合的屬性獲得更多投資者的青睞，也能以較低的分派率，吸引越來越多的基礎設施擁有者推動發(fā)行上市掛牌。

▍風險提示：

部分基礎設施資產的現(xiàn)金流受到疫情影響，可能在2022年有不穩(wěn)定性。隨著上市REITs產品不斷增加，不同產品之間分化可能擴大，投資者有必要進一步深入研究底層資產。

▍投資建議：

REITs是不依賴于主體信用，而依托基礎資產，具備穩(wěn)定的收益特征，但投資者又可以分享資產增值好處的產品。我們認為，當前主要產權類REITs的收益率和信用債、股票現(xiàn)金分紅收益率相比，仍在較為合理的區(qū)間。我們推薦主流的物流倉儲和產業(yè)園區(qū)REITs，也建議有條件的投資者積極參與基礎設施資產pre-reits投資。

關鍵詞： REITs