(相關(guān)資料圖)

二手房回調(diào)，正讓新房慢慢失去倒掛。

沒有了成交，二手房正經(jīng)歷全線的回調(diào)。

當(dāng)流動(dòng)性阻滯的時(shí)候，價(jià)格也會(huì)隨著時(shí)間推移產(chǎn)生波動(dòng)，如果一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)一套很低的成交價(jià)后，就意味著這個(gè)小區(qū)已經(jīng)開啟回落的節(jié)奏。

比如龍悅居，雖然是安居房，但市場(chǎng)熱潮退下后，最新成交價(jià)幾乎對(duì)半開。

一旦出現(xiàn)這樣的趨勢(shì)，接著掛牌就會(huì)陷入越報(bào)越低的循環(huán)，其他業(yè)主也會(huì)跟著割肉出貨。

龍悅居成了典型，其他熱門的小區(qū)也沒有例外。

作為龍華的核心投資區(qū)紅山，成交也越來越接近指導(dǎo)價(jià)。

比如紅山早期的投資紅盤中航天逸指導(dǎo)價(jià)7.69萬/平。

10月最新的成交 88平總價(jià)752萬，折合單價(jià)8.55萬/平，8月成交89平795萬，折合單價(jià)8.93萬/平。

但去年4月，同戶型成交總價(jià)為835萬，折合單價(jià)9.48萬/平。

龍華梅林關(guān)的代表小區(qū)龍光玖龍璽10月6日，一套住宅86.77平，以770萬成交，成交單價(jià)8.874萬/平，比指導(dǎo)價(jià)9.05萬/平低1760元/㎡。

再看西部的南山區(qū)。

南山南頭成交活躍盤豪方天際，業(yè)主誠心報(bào)價(jià)708萬，比指導(dǎo)價(jià)748萬還便宜40萬。

另一套4房，業(yè)主急售870萬，比指導(dǎo)價(jià)890萬還低20萬。

甚至連前海外圍的陽光棕櫚園也沒抗住，3+1房參考價(jià)888萬，報(bào)價(jià)直接便宜18萬，如果首付到賬快的，可以直接低參考價(jià)100萬。

再看寶安最熱門的區(qū)域。

都說寶中防線很高，但區(qū)域內(nèi)的小區(qū)也沒好多少。

金泓凱旋城，107平總價(jià)980萬甩貨，單價(jià)比指導(dǎo)價(jià)9.85萬/平低0.69萬/平。

幸福海岸一期，103平一口價(jià)960萬，單價(jià)只比指導(dǎo)價(jià)8.84萬/平高4804元/㎡。

如果寶中其他小區(qū)繼續(xù)出現(xiàn)低于指導(dǎo)價(jià)賣房，相信碧海、新安、西鄉(xiāng)的小區(qū)也很難扛得住。

作為寶安的龍頭片區(qū)都沒挺住，就更不用說其他區(qū)域了。

最近西鄉(xiāng)的代表樓盤領(lǐng)航城就已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)報(bào)價(jià)和指導(dǎo)價(jià)只相差24萬的情況。

如果房源報(bào)價(jià)真實(shí)，業(yè)主誠心賣，相信到最后真實(shí)的成交價(jià)會(huì)更接近指導(dǎo)價(jià)。

這些都是過去市場(chǎng)認(rèn)為投資的價(jià)值片區(qū)，很少會(huì)懷疑小區(qū)的成長(zhǎng)性。

但現(xiàn)在都集體出現(xiàn)低于指導(dǎo)價(jià)賣的情況。

所以，市場(chǎng)上也有人認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上保護(hù)了廣大業(yè)主。

看不到掛牌報(bào)價(jià)，看不見歷史成交，眼不見心不慌，自然就不會(huì)有割肉，不會(huì)有踩踏。

二手房成交集體回調(diào)的另一個(gè)連鎖反應(yīng)就是新房。

當(dāng)實(shí)際成交價(jià)格下挫的時(shí)候，二手房和新房的倒掛就沒有大家想象的那么大了。

去年之前，大家選擇新房的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)都以倒掛作為上車的終極理由。

倒掛越大，大家搶房就搶得越兇。

萬豐海岸城、電建洺悅府、中海匯德理、深業(yè)中城等，都是市場(chǎng)的倒掛紅盤。

搶到了，歡天喜地，沒搶到的心有不甘。

但現(xiàn)在這種選籌的心態(tài)真的要調(diào)整了。

以10月深圳有望入市的幾個(gè)項(xiàng)目為例，小女警做了市場(chǎng)報(bào)價(jià)，成交價(jià)以及參考價(jià)的整理。

寶安新安勤誠達(dá)云邸，如果以去年9月開盤的招商臻府、玖玖頌閣價(jià)格作為參考，大約是8.8—9.22萬/㎡，與旁邊2018年建成的聯(lián)建君鈺府價(jià)格相比，差距就不是很明顯。

今年4月聯(lián)建君鈺府成交一套87平房源，715萬，折合單價(jià)8.22萬/㎡。

而且聯(lián)建君鈺府市場(chǎng)報(bào)價(jià)也有走低的跡象，當(dāng)下在報(bào)價(jià)的房源中，出現(xiàn)88平報(bào)價(jià)690萬。

南山西麗板塊方直瓏樾山，如果以去年開盤的深鐵懿府一二期價(jià)格作為參考，大約是10.3萬/㎡，與周邊二手房的倒掛就更不明顯了。

目前項(xiàng)目周邊的二手房不僅成交鮮少超過10萬+/平，成交單價(jià)甚至出現(xiàn)低于參考價(jià)的情況。

桃源村三期，6月成交過一套82.5平的房源，總價(jià)658萬，折合單價(jià)7.97萬/平，和7.22萬/平的參考價(jià)只相差7500元/㎡。

深云村8月成交一套89平房源，總價(jià)815萬，折合單價(jià)9.12萬/㎡。

與參考價(jià)只相差400元/㎡。

福田上沙的中洲濱海華府二期，如果以前一期開盤價(jià)格作為參考，大約是9.3萬/㎡，與周邊的典型二手房小區(qū)的報(bào)價(jià)差距也沒有想象中的大。

項(xiàng)目周邊的萬科金域藍(lán)灣3期，已經(jīng)出現(xiàn)和參考價(jià)只相差6000元/㎡的市場(chǎng)報(bào)價(jià)（8.9萬/平）。

碧海紅樹園2期的部分房源市場(chǎng)報(bào)價(jià)也在8.6萬/平左右，京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)也有9字頭報(bào)價(jià)的掛牌。

龍華民樂的溪山美地園三期，備案市場(chǎng)預(yù)估也是6萬+/平，和周邊的星河盛世花園、溪山美地園、萬科金域華府二期的成交和掛牌價(jià)雖然存在1萬～3萬/平倒掛。

但像星河盛世花今年3月也出現(xiàn)了接近參考價(jià)的成交。

南山中心區(qū)的御成府，如果以去年入市的南城小筑8.1萬/平開盤價(jià)作為參考，和周邊的康達(dá)苑、大陸莊園、倉前錦福苑3期相比，就更沒有倒掛可言。

深圳新房備案的邏輯都是參照周邊一二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行的。

當(dāng)二手房?jī)r(jià)格回調(diào)后，新房?jī)r(jià)格也會(huì)被牽制。

這種風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，一方面得益于新房的供應(yīng)量提升，另一方面得益于二手房的參考價(jià)。

目前深圳依然有不少區(qū)域新房和二手房存在較大的倒掛。

但如果指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)執(zhí)行，那么二手房仍然還有很大的探底空間。

所以，說句不太中聽的話，這幾年買了房的朋友們，要做好更久的長(zhǎng)期主義備了。

關(guān)鍵詞： 盛世花園 連鎖反應(yīng) 業(yè)主急售