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深圳今年第四個(gè)日光盤(pán)又預(yù)訂了。

深業(yè)頤瑞府444套住宅，均價(jià)約4.53萬(wàn)/㎡，1220批認(rèn)籌，日光可以說(shuō)是沒(méi)有太多懸念的了，就算沒(méi)有日光，也不會(huì)剩太多。

但在深圳不缺房的周期，還能達(dá)到這樣的開(kāi)盤(pán)效果，反映了兩個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題。

一是深圳的剛需托底能力還是非常強(qiáng)，二是深圳只有少數(shù)盤(pán)真正值得買(mǎi)(行情300785,診股)。

深業(yè)頤瑞府能達(dá)到這樣的認(rèn)籌量，幾乎可以追上光明今年宏發(fā)萬(wàn)悅山璟庭的認(rèn)籌人數(shù)了（1343批）。

而且認(rèn)籌比其實(shí)比宏發(fā)萬(wàn)悅山璟庭更好，也是深圳今年認(rèn)籌效果最好的項(xiàng)目。

一方面是因?yàn)轫?xiàng)目位置不錯(cuò)，在光明的核心地段。

另一方面，明顯深業(yè)頤瑞府是抓住了市場(chǎng)的趨勢(shì)，明智地下調(diào)了備案價(jià)，還給市場(chǎng)打了折扣，是少見(jiàn)的真正站在市場(chǎng)角度賣(mài)房的項(xiàng)目。

說(shuō)實(shí)話，其他新盤(pán)也是可以效仿一下這樣的路子的，特別是地段位置都不好的項(xiàng)目。

不過(guò)，深業(yè)頤瑞府認(rèn)籌結(jié)果出色，說(shuō)明眼下深圳市場(chǎng)一個(gè)很大的問(wèn)題，那就是好的樓盤(pán)，優(yōu)質(zhì)的值得買(mǎi)的并不多。

否則，大家就不會(huì)只盯著幾個(gè)盤(pán)認(rèn)籌，而其他新盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)則寥寥無(wú)幾了。

騎豬英雄梳理了一下在售的新房，存量比過(guò)去幾年都大，甚至有可能已經(jīng)超出了市場(chǎng)的感知。

前兩年大家還喊著深圳缺房，缺地，現(xiàn)在還有房源在賣(mài)的新房已經(jīng)累積超過(guò)104個(gè)，其中龍崗、龍華的存量最多。

而且這些新盤(pán)，大部分都帶著明顯的短板。

比如鹽田的鵬瑞尚府，不僅位置遠(yuǎn)，價(jià)格也沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，5.34萬(wàn)/㎡的均價(jià)，總價(jià)區(qū)間350-800萬(wàn)/套。

項(xiàng)目位置雖然距離地鐵2號(hào)線沙頭角地鐵站不到600米，但地鐵通勤到福田崗廈北也接近1個(gè)小時(shí)。

而坪山君勝熙玥灣，附近有學(xué)校，距離14號(hào)線錦龍站約900米，均價(jià)約3.9萬(wàn)/平，總價(jià)302-475萬(wàn)/套，價(jià)格便宜非常多，通勤到福田的時(shí)間也縮短到1個(gè)小時(shí)內(nèi)，更符合剛需的需求和錢(qián)包。

比如亞太半山樾府，產(chǎn)權(quán)縮水，位置也遠(yuǎn)，距離地鐵站草埔站也有1.4公里，備案均價(jià)8.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)496-1084萬(wàn)，綜合來(lái)看價(jià)格也不便宜，位置也很一般。

對(duì)比在售的新盤(pán)，還不如看看南山的鴻榮源尚璟公館，位置在南山的同樂(lè)南地鐵口，周邊還有學(xué)校、公園。

雖然噪音是吵了點(diǎn)，但項(xiàng)目均價(jià)8.9萬(wàn)/平，總價(jià)513-722萬(wàn)，距離寶中和前海2-3公里。

再比如玖玖頌閣，位置處在新安版塊，離地鐵站近，周邊也有舊改預(yù)期。

但價(jià)格實(shí)在讓市場(chǎng)不敢恭維，9.22萬(wàn)/平的均價(jià)，總價(jià)745-1251萬(wàn)/平，已經(jīng)可以夠得著羅湖湖貝的華潤(rùn)未來(lái)城、福田皇崗的灣尚庭璽家園、南山蛇口的臨海攬山御園。

所以，各區(qū)縱橫對(duì)比之下，其實(shí)真正值得買(mǎi)的新房并不多。

但總的來(lái)說(shuō)，隨著市場(chǎng)不斷地有新房入市，大家的選擇余地還是變多了。

不缺房的深圳市場(chǎng)，是首套房群體最好的上車(chē)時(shí)機(jī)。

存量的新盤(pán)還沒(méi)賣(mài)完，深圳又陸續(xù)出讓新地塊了。

今天深圳公布了今年第四批集中拍地的計(jì)劃，總共7宗地，其中有三個(gè)看點(diǎn)。

第一是幾乎所有地塊都會(huì)建設(shè)安居房，其中寶安、龍崗有兩塊地就全部用來(lái)建設(shè)安居房，而且位置都不差。

寶安A002-0091地塊，位置特別好，處于寶安中心區(qū)西側(cè)核心商務(wù)區(qū)，離灣區(qū)產(chǎn)業(yè)投資大廈、大鏟灣、新安中學(xué)特別近，未來(lái)全部用于建設(shè)安居房，毛坯限價(jià)44300—46500元/平。

這樣的地段，正常商品房限價(jià)都要88600元/平。今年深圳二次土拍，距離A002-0091地塊約1.2公里的A003-0434地塊，毛坯限價(jià)就要88600元/平。

而龍崗的G01019-0042地塊也用于全部建設(shè)安居房，位于16號(hào)線回龍鋪地鐵站附近，周邊有龍崗實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍崗人民醫(yī)院等公共配套，限價(jià)22200—23300元/平。

這里可以看出，深圳對(duì)保障房供應(yīng)的決心，并且把職住平衡也考慮進(jìn)去了。

所以以后深圳每個(gè)新房都會(huì)帶一定比例的安居房，供應(yīng)重心也會(huì)放在安居房上面。

第二點(diǎn)是光明、龍華新拍地塊限價(jià)沒(méi)有變化，和今年深圳二次土拍限價(jià)持平。

光明A503-0100地塊，位于鳳凰社區(qū)綜合服務(wù)樓旁，毛坯限價(jià)48900元/平，和年內(nèi)二次土拍的A503-0096地塊限價(jià)持平。

龍華A806-0403地塊，位于深圳北站旁玉龍路與民塘路交匯處，毛坯限價(jià)72450元/平，與年內(nèi)二次土拍華潤(rùn)、中海拍下的地塊限價(jià)持平。

第三點(diǎn)是土拍又松綁了。

按照去年兩集中的要求，原則上來(lái)說(shuō)，年內(nèi)土地供應(yīng)集中搞3次就行了的，但深圳出第四次，說(shuō)明土拍又松綁了。

第四點(diǎn)是商業(yè)用地調(diào)整沒(méi)多久就馬上拿出來(lái)賣(mài)了。

龍華A806-0403地塊是10月15日深圳由商業(yè)用地調(diào)整成住宅用地的地塊

今年在存量新房激增的情況下，增加了一輪拍地，說(shuō)明保供應(yīng)壓力很大，要完成年內(nèi)以及十四五節(jié)點(diǎn)的KPI不輕松。

不過(guò)這樣消息，對(duì)存量新房和二手房來(lái)說(shuō)，就不是什么好消息了。

隨著未來(lái)新增供應(yīng)加速，一方面新房庫(kù)存也會(huì)隨著增加，存量盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈。

另一方面，二手房也會(huì)更加不受市場(chǎng)待見(jiàn)，價(jià)格下調(diào)的壓力也會(huì)繼續(xù)增加。

這對(duì)于冷淡的深圳樓市來(lái)說(shuō)，預(yù)期還會(huì)繼續(xù)減弱。

所以把時(shí)間拉長(zhǎng)5年來(lái)看，市場(chǎng)接下來(lái)怎么走，大家心里應(yīng)該也有數(shù)了。

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