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深圳今年第四個日光盤又預(yù)訂了。

深業(yè)頤瑞府444套住宅，均價約4.53萬/㎡，1220批認(rèn)籌，日光可以說是沒有太多懸念的了，就算沒有日光，也不會剩太多。

但在深圳不缺房的周期，還能達到這樣的開盤效果，反映了兩個市場問題。

一是深圳的剛需托底能力還是非常強，二是深圳只有少數(shù)盤真正值得買(行情300785,診股)。

深業(yè)頤瑞府能達到這樣的認(rèn)籌量，幾乎可以追上光明今年宏發(fā)萬悅山璟庭的認(rèn)籌人數(shù)了（1343批）。

而且認(rèn)籌比其實比宏發(fā)萬悅山璟庭更好，也是深圳今年認(rèn)籌效果最好的項目。

一方面是因為項目位置不錯，在光明的核心地段。

另一方面，明顯深業(yè)頤瑞府是抓住了市場的趨勢，明智地下調(diào)了備案價，還給市場打了折扣，是少見的真正站在市場角度賣房的項目。

說實話，其他新盤也是可以效仿一下這樣的路子的，特別是地段位置都不好的項目。

不過，深業(yè)頤瑞府認(rèn)籌結(jié)果出色，說明眼下深圳市場一個很大的問題，那就是好的樓盤，優(yōu)質(zhì)的值得買的并不多。

否則，大家就不會只盯著幾個盤認(rèn)籌，而其他新盤認(rèn)籌人數(shù)則寥寥無幾了。

騎豬英雄梳理了一下在售的新房，存量比過去幾年都大，甚至有可能已經(jīng)超出了市場的感知。

前兩年大家還喊著深圳缺房，缺地，現(xiàn)在還有房源在賣的新房已經(jīng)累積超過104個，其中龍崗、龍華的存量最多。

而且這些新盤，大部分都帶著明顯的短板。

比如鹽田的鵬瑞尚府，不僅位置遠，價格也沒有競爭力，5.34萬/㎡的均價，總價區(qū)間350-800萬/套。

項目位置雖然距離地鐵2號線沙頭角地鐵站不到600米，但地鐵通勤到福田崗廈北也接近1個小時。

而坪山君勝熙玥灣，附近有學(xué)校，距離14號線錦龍站約900米，均價約3.9萬/平，總價302-475萬/套，價格便宜非常多，通勤到福田的時間也縮短到1個小時內(nèi)，更符合剛需的需求和錢包。

比如亞太半山樾府，產(chǎn)權(quán)縮水，位置也遠，距離地鐵站草埔站也有1.4公里，備案均價8.3萬/㎡，總價496-1084萬，綜合來看價格也不便宜，位置也很一般。

對比在售的新盤，還不如看看南山的鴻榮源尚璟公館，位置在南山的同樂南地鐵口，周邊還有學(xué)校、公園。

雖然噪音是吵了點，但項目均價8.9萬/平，總價513-722萬，距離寶中和前海2-3公里。

再比如玖玖頌閣，位置處在新安版塊，離地鐵站近，周邊也有舊改預(yù)期。

但價格實在讓市場不敢恭維，9.22萬/平的均價，總價745-1251萬/平，已經(jīng)可以夠得著羅湖湖貝的華潤未來城、福田皇崗的灣尚庭璽家園、南山蛇口的臨海攬山御園。

所以，各區(qū)縱橫對比之下，其實真正值得買的新房并不多。

但總的來說，隨著市場不斷地有新房入市，大家的選擇余地還是變多了。

不缺房的深圳市場，是首套房群體最好的上車時機。

存量的新盤還沒賣完，深圳又陸續(xù)出讓新地塊了。

今天深圳公布了今年第四批集中拍地的計劃，總共7宗地，其中有三個看點。

第一是幾乎所有地塊都會建設(shè)安居房，其中寶安、龍崗有兩塊地就全部用來建設(shè)安居房，而且位置都不差。

寶安A002-0091地塊，位置特別好，處于寶安中心區(qū)西側(cè)核心商務(wù)區(qū)，離灣區(qū)產(chǎn)業(yè)投資大廈、大鏟灣、新安中學(xué)特別近，未來全部用于建設(shè)安居房，毛坯限價44300—46500元/平。

這樣的地段，正常商品房限價都要88600元/平。今年深圳二次土拍，距離A002-0091地塊約1.2公里的A003-0434地塊，毛坯限價就要88600元/平。

而龍崗的G01019-0042地塊也用于全部建設(shè)安居房，位于16號線回龍鋪地鐵站附近，周邊有龍崗實驗學(xué)校、龍崗人民醫(yī)院等公共配套，限價22200—23300元/平。

這里可以看出，深圳對保障房供應(yīng)的決心，并且把職住平衡也考慮進去了。

所以以后深圳每個新房都會帶一定比例的安居房，供應(yīng)重心也會放在安居房上面。

第二點是光明、龍華新拍地塊限價沒有變化，和今年深圳二次土拍限價持平。

光明A503-0100地塊，位于鳳凰社區(qū)綜合服務(wù)樓旁，毛坯限價48900元/平，和年內(nèi)二次土拍的A503-0096地塊限價持平。

龍華A806-0403地塊，位于深圳北站旁玉龍路與民塘路交匯處，毛坯限價72450元/平，與年內(nèi)二次土拍華潤、中海拍下的地塊限價持平。

第三點是土拍又松綁了。

按照去年兩集中的要求，原則上來說，年內(nèi)土地供應(yīng)集中搞3次就行了的，但深圳出第四次，說明土拍又松綁了。

第四點是商業(yè)用地調(diào)整沒多久就馬上拿出來賣了。

龍華A806-0403地塊是10月15日深圳由商業(yè)用地調(diào)整成住宅用地的地塊

今年在存量新房激增的情況下，增加了一輪拍地，說明保供應(yīng)壓力很大，要完成年內(nèi)以及十四五節(jié)點的KPI不輕松。

不過這樣消息，對存量新房和二手房來說，就不是什么好消息了。

隨著未來新增供應(yīng)加速，一方面新房庫存也會隨著增加，存量盤之間的競爭更激烈。

另一方面，二手房也會更加不受市場待見，價格下調(diào)的壓力也會繼續(xù)增加。

這對于冷淡的深圳樓市來說，預(yù)期還會繼續(xù)減弱。

所以把時間拉長5年來看，市場接下來怎么走，大家心里應(yīng)該也有數(shù)了。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)用地 新安中學(xué)