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“現(xiàn)在市場仍舊很冷，真正回暖還需要等待，”一家頭部房企人士近日對記者直言。但在最新銷售數(shù)據(jù)上，部分房企已經(jīng)率先回暖。

中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家研究機構(gòu)2月28日晚間發(fā)布今年前兩月房企銷售榜單。其中克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企2月全口徑銷售金額實現(xiàn)5184.2億元，同比增11.8%，環(huán)比增長29.8%。保利發(fā)展(行情600048,診股)、中海地產(chǎn)、華潤置地以及招商蛇口(行情001979,診股)這四家央企銷售金額便超過千億元，在百強房企全口徑銷售占比超過兩成。

從整體來看，房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)頗為明顯，頭部以外的房企仍未出現(xiàn)止跌回暖的趨勢，而央企、國企為主的房企正逐步成為市場重回增長通道的“引擎”。在業(yè)內(nèi)看來，3、4月份或成為判斷市場是否真正回暖的關(guān)鍵時間點。

單月同比環(huán)比均回升

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，百強房企2月全口徑銷售金額實現(xiàn)5184.2億元，同比增11.8%，環(huán)比增長29.8%；實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。

同時，數(shù)據(jù)顯示，2月重點30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平。前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，百強房企2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實現(xiàn)雙增長。從1-2月看來，百強房企銷售總額下滑幅度也在收窄。百強房企前2月銷售總額達到9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。

其中，銷售額超百億元的房企共26家，略少于去年同期的30家，超50億元房企為 26 家，與去年同期持平。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，百強房企2月業(yè)績同環(huán)比增長，并不代表市場真正回暖，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對較低。這也意味著，3月市場修復(fù)情況仍然存在較大不確定性，能否穩(wěn)步修復(fù)還要取決于企業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模，以及居民需求和購買力恢復(fù)情況。

央企國企成為“引擎”

從單個房企來看，保利發(fā)展成為房企銷售回暖領(lǐng)頭羊。中指研究院及克而瑞數(shù)據(jù)均顯示，保利發(fā)展今年1-2月實現(xiàn)全口徑銷售額約為635億元，同比增長約21.5%，已連續(xù)兩月位居銷售榜首。

排名第二和第三的萬科、碧桂園前兩月銷售同比仍下滑，分別為573.3億元和562億元。其中，去年還能守住銷售規(guī)模第一的碧桂園，在今年前兩月已經(jīng)退居到第三名的位置。今年1-2月，碧桂園累計全口徑銷售約為562億元，同比下降39%。而萬科前兩月全口徑銷售也仍未止跌，同比下降11.3%至573億元。

TOP10房企中另外兩家房企龍湖和綠城中國也已止跌，1-2月銷售分別同比增長4%至281.3億元、增長17%至248.5億元。

值得注意的是，國企央企已經(jīng)成為拉動市場整體回暖的決定性因素。除了保利發(fā)展外，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等央國企前兩月銷售同比也有明顯增長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)1-2月累計實現(xiàn)全口徑銷售405億元，同比增長50%。此外，華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)前兩月銷售分別同比增長60.8%、52%、26%，均表現(xiàn)突出。而越秀地產(chǎn)增幅更是達到164%。

而且，TOP10房企中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口4大央企2月全口徑銷售額達到1079.8億元，占百強房企全口徑銷售總額的20.83%。

“分化”成為關(guān)鍵詞

從整體上看，市場分化頗為明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，頭部房企發(fā)力明顯，TOP10房企前兩月合計銷售 4055億元，占百強房企銷售總額的41.2%。而除了頭部房企外，腰部和尾部房企銷售狀況仍較為堪憂。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元，但TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻則分別同比下降28.4%和29.1%，TOP100房企的銷售操盤金額門檻則大幅降低32.1%至11.3億元。

而且TOP10房企銷售額均值為405.5億元，同比下降0.2%；TOP11-30房企銷售額均值為141.4億元，同比下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為65.4億元和33.0億元，同比分別下降18.5%和6%。

克而瑞研究中心也指出，目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化，“分化”將是今年房企銷售格局的關(guān)鍵詞。

市場回暖尚待觀察

展望后市，多家機構(gòu)普遍認為，判斷市場是否真正回暖，需要觀察3、4月份房企銷售情況。

克爾瑞方面分析認為，一方面當(dāng)前暫未進入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢待發(fā)，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng)，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側(cè)面論證了居民購房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場回暖奠定了良好基礎(chǔ)。

該機構(gòu)認為，短期內(nèi)京滬杭等熱點城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來一波需求釋放。

中銀國際的看法則相對保守，該機構(gòu)認為，房地產(chǎn)銷售前期的深度調(diào)整接近尾聲，但后續(xù)復(fù)蘇力度和持續(xù)性仍待觀察，短期的銷售波動仍會存在?！拔覀冾A(yù)計全國需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能?！?/P>

而東吳證券(行情601555,診股)研報則指出，結(jié)合1月居民長期貸款和高頻交易數(shù)據(jù)，全國市場的整體回暖仍需后續(xù)供需兩端政策繼續(xù)加碼，隨著政策持續(xù)落地催化，下一輪行情或?qū)⒊霈F(xiàn)在“銷售同比降幅拐點出現(xiàn)”至“銷售增速同比轉(zhuǎn)正出現(xiàn)”之間。

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