隨著業(yè)績的波動(dòng)起伏以及財(cái)務(wù)壓力，云南城投內(nèi)部的人事變動(dòng)也更頻繁。面對股價(jià)低迷，業(yè)績下行，以及欲在2020年進(jìn)軍中國房企50強(qiáng)的宏偉目標(biāo)，云南城投還有很長的路要走

“屋漏偏逢連夜雨，般遲又遇打頭風(fēng)”，用文學(xué)家馮夢龍的這句話來形容云南城投置業(yè)股份有限公司(以下簡稱“云南城投”，600239.SH)不為過。業(yè)績低迷、股價(jià)下行且不說，光云南城投掌門人投案這一事件就已能夠吸足眼球。

公司除管理層震蕩外，近些年來的經(jīng)營狀況也欠佳。就2019年一季報(bào)來看，公司凈利潤就暴跌652%。不僅如此，公司的一系列舉措引發(fā)投資者質(zhì)疑，云南城投的未來前景究竟如何?就此類相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系到云南城投相關(guān)人士，并得到較為詳細(xì)的答復(fù)。

掌舵者被調(diào)查

云南城投此前發(fā)布公告稱，公司董事長許雷涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法的信息，并表示，該事項(xiàng)不會(huì)對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。

此外，云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(簡稱“云南城投集團(tuán)”，為云南城投的第一大股東，持股34.87%)也發(fā)布聲明稱，云南省委組織部、省國資委已明確由公司總裁、黨委副書記、副董事長楊濤同志負(fù)責(zé)公司黨委日常工作并代行董事長職權(quán)。同時(shí)稱，公司生產(chǎn)經(jīng)營一切正常。

過去十年，許雷曾任云南城投集團(tuán)黨委書記、云南水務(wù)董事長、云南新世紀(jì)滇池國際董事、云南城投集團(tuán)黨委副書記。從2007年開始，許雷出任云南城投的董事長，也是云南城投借殼紅河光明上市的主操盤手。

期間許雷經(jīng)歷過短暫離開云南城投，自2014年9月重新執(zhí)掌云南城投之后，在2017年提出了一個(gè)三年目標(biāo)計(jì)劃——在2020年進(jìn)軍中國房企50強(qiáng)。根據(jù)克而瑞2018年銷售排行榜顯示，云南城投僅位列165位。由此可見，想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，云南城投還有很長的路要走。

而如今，掌門人突然的更迭將對公司造成怎樣的影響?公司對《投資者網(wǎng)》表示：“有關(guān)許雷涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，主動(dòng)投案，目前正在接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。該事項(xiàng)不會(huì)對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。經(jīng)公司過半董事推舉，由公司董事兼總經(jīng)理杜勝暫時(shí)代為履行董事長職責(zé)。公司根據(jù)控股股東的提議，嚴(yán)格按照相關(guān)監(jiān)管規(guī)則，已經(jīng)啟動(dòng)更換公司董事的決策流程，并及時(shí)對外披露。后續(xù)，公司將根據(jù)相關(guān)流程選出新任董事長，并及時(shí)對外披露。”

靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓維持

盡管云南城投表示，許雷的投案不會(huì)對公司的正常經(jīng)營造成影響，但從公司近年來的業(yè)績情況來看，經(jīng)營得也并不是那么的樂觀。

財(cái)報(bào)顯示，2015年至2018年，云南城投歸母扣非凈利潤分別為-1.8億元、-3.6億元、1.1億元、-8.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率一直接近90%。2019年一季報(bào)顯示，公司營業(yè)收入同比下降62.69%至約8.7億元，凈利潤則同比下滑652.46%至-3.75億元。股價(jià)也在一月之內(nèi)接近腰斬。

具體來看，1.??云南城投2018年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，同比下降33.69%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.91億元，同比上升86.13%，其中非經(jīng)常性損益13.13億元，實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤為-8.21億元，同比下降832.66%，自2017年由負(fù)轉(zhuǎn)正后，再次轉(zhuǎn)負(fù)。

就此，云南城投相關(guān)人士對《投資者網(wǎng)》指出，造成2018年的營業(yè)收入大幅下滑的主要有三方面的原因：一、2018年新開工量及計(jì)劃供貨項(xiàng)目未能達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，導(dǎo)致2018年竣工面積僅有105.48萬平方米，比2017年大幅下降，且收入主要來源于前期已竣工項(xiàng)目;二、截至2018年底，公司尚有昆明湖、關(guān)坡城中村、蘭州徐家灣共三個(gè)一級開發(fā)項(xiàng)目，涉及一級土地整理面積約1989畝。因一級土地開發(fā)周期較長，征拆遷過程中不確定性較大，若未能按計(jì)劃及時(shí)獲取土地，將減少公司當(dāng)年對外可售面積，從而影響到公司營業(yè)收入。

第三方面原因是，2018年是云南城投戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深化之年，依托云南城投集團(tuán)的資源，云南城投相繼儲(chǔ)備了總計(jì)約3600畝康養(yǎng)及旅游地產(chǎn)用地。但受限于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)的周期性特征，在2018年里康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)尚未能為公司貢獻(xiàn)大規(guī)模的收入。

同時(shí)，云南城投近年來拋售股權(quán)的動(dòng)作也較為頻繁。2018年8月，云南城投轉(zhuǎn)讓旗下昆明七彩公司59.5%股權(quán);2018年11月，云南城投及下屬全資子公司龍江公司將城投湖畔四季城(一期)項(xiàng)目中位于J2012-040-1號地塊的在建工程協(xié)議轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)旗下子公司北京眾置鼎福公司;今年2月，云南城投公告宣布將轉(zhuǎn)讓天堂島置業(yè)有限公司90%股權(quán)，后因未有買家出現(xiàn)，已撤牌;今年5月，云南城投在“云交所”以4億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓大理華茂地產(chǎn)33%股權(quán)。

由此看出，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓已成為云南城投這幾年盈利的方式之一了。不過，此計(jì)并不長久，在2019年一季度，云南城投依舊難逃虧損，公司營業(yè)收入同比下降62.69%至約8.7億元，歸屬股東凈虧損3.75億元，同比下滑652.46%。

未來出路在哪里？

云南城投業(yè)績下滑的同時(shí)，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用卻分別同比上升6.44%、76.76%和10.03%。那么，造成云南城投收入與費(fèi)用變化趨勢存在大幅差異的原因是什么?此外，為何公司的應(yīng)對費(fèi)用與收入增長不成比例?

云南城投的相關(guān)人士指出，該公司的銷售費(fèi)用主要由房地產(chǎn)銷售的銷售費(fèi)用、商場及酒店的銷售費(fèi)用兩部分組成。其中，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用主要為人員工資、銷售代理、策劃費(fèi)及廣告費(fèi)。這些費(fèi)用的發(fā)生與營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)相比，存在前置性，發(fā)生主要集中在預(yù)售階段，與營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)不在一個(gè)會(huì)計(jì)期間，與營業(yè)收入不存在直接比例關(guān)系。

商場及酒店銷售費(fèi)用包括2018年新購物中心開業(yè)的投入，以及2019年即將開業(yè)購物中心的前期籌備費(fèi)用，同時(shí)包括首年開業(yè)的酒店推廣活動(dòng)等營銷費(fèi)的投入，這些投入造成公司2018年?duì)I銷費(fèi)用的增加。

而期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用，隨著公司全國布局，新組建了華東、華南事業(yè)部、海南事業(yè)部，積極拓展長三角、珠三角、海南地區(qū)。而很多項(xiàng)目又在前期開發(fā)階段，故管理費(fèi)用的增長與營業(yè)收入的變動(dòng)不一致。

“2018年國內(nèi)外融資環(huán)境持續(xù)收緊，公司綜合融資成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，公司融資成本有所提高。同時(shí)公司持有投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等209.01億元的長期資產(chǎn)，致使公司財(cái)務(wù)費(fèi)用一直較高。長期資產(chǎn)中商場的收入和價(jià)值都需要經(jīng)過幾年的培育期才能體現(xiàn)，而培育期發(fā)生的費(fèi)用基本不變。綜上，報(bào)告期內(nèi)費(fèi)用與營業(yè)收入變動(dòng)趨勢差異較大。”云南城投相關(guān)人士說。

僅憑售賣旗下資產(chǎn)，是難以為繼的。隨著業(yè)績的波動(dòng)起伏以及財(cái)務(wù)壓力，云南城投內(nèi)部的人事變動(dòng)也變得頻繁。今年2月，公司副總經(jīng)理袁浩、李向何因工作變動(dòng)原因，紛紛辭去了公司副總經(jīng)理職務(wù)。如今又遭遇“許雷事件”，有不少投資者擔(dān)憂，云南城投未來的盈利能力到底如何?如何躋身房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)?《投資者網(wǎng)》將會(huì)持續(xù)關(guān)注。

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