在境內(nèi)外融資渠道持續(xù)收緊的背景下，人民幣匯率“破7”或?qū)Σ糠址科髱砀蟠驌簟?/p>

來自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月，40房企美元債發(fā)行火爆，折合人民幣327.40億元，2019年以來僅次于4月份最高水平。1至7月房企海外發(fā)債規(guī)模已經(jīng)超過3000億元，接近2018年全年水平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在不考慮外匯對沖的情況下，人民幣匯率“破7”，對以境外融資為主的房企打擊非常大，部分房企將面臨更高的償債壓力，如果一直維持高匯率，未來也將面臨更高的金融匯率風(fēng)險(xiǎn)。

房企融資反彈，美元債發(fā)行火爆

7月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)897.07億元，環(huán)比上漲46.68%。這是40家典型房企融資規(guī)模在5月跌至367.99億元低點(diǎn)后連續(xù)第二個(gè)月反彈，金額僅次于今年3月1024.2億元的高點(diǎn)。

在債權(quán)融資中，發(fā)行公司債404.00億元，環(huán)比上漲128.83%，占比45.04%;信托貸款180.37億元，環(huán)比上漲68.07%，占比20.11%;境內(nèi)銀行貸款128.16億元，環(huán)比增加45.66%，占比14.29%;其他債權(quán)融資115.08億元，環(huán)比下跌11.28%，占比12.83%;中期票據(jù)、委托貸款和海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。

另外，股權(quán)融資金額為69.46億元，占總?cè)谫Y金額比重為7.74%，環(huán)比下降8.21%。

值得注意的是，7月共發(fā)生的18筆公司債中，有12筆是房企發(fā)行的境外美元優(yōu)先票據(jù)或債券，合計(jì)47.7億美元，折合人民幣327.40億元，環(huán)比增長46.15%，占融資總額的36.50%，

其中，最大筆為世茂集團(tuán)發(fā)行的10億美元于2026年到期的5.60%優(yōu)先票據(jù)。

對于房企融資規(guī)模的持續(xù)反彈，同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資情況只是階段性回暖，融資渠道管控或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)。“事實(shí)上，從7月的各大新聞來看，無論是針對融資來源渠道，還是融資款項(xiàng)去向，房企融資監(jiān)管已經(jīng)發(fā)力：信托融資收緊、銀行信貸放緩、外債資金僅限于境外市場的借新還舊等。預(yù)計(jì)到2019年下半年，房企融資規(guī)?；?qū)⑹芟蕖?rdquo;她說。

而對于美元外債的發(fā)行火爆，陳朦朦認(rèn)為，7月12日國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布的《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用來置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。雖然美元債發(fā)行未被管控，但資金用途受限，加上信托融資的收緊，房企新項(xiàng)目開發(fā)資金壓力加大。

人民幣匯率“破7”，房企風(fēng)險(xiǎn)加大

在公司債和非標(biāo)融資等融資渠道逐步收緊的情況下，2017年以來，房企海外發(fā)債規(guī)模大增。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2017年房企海外債發(fā)行規(guī)模近2016年規(guī)模的5倍，2018年規(guī)模仍持續(xù)增長。2019年1至7月規(guī)模已經(jīng)超過3000億元人民幣，接近2018年全年水平。

圖表：2012-2019年1-7月中資房企海外債發(fā)行規(guī)模（億元人民幣）

數(shù)據(jù)來源：wind，華泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，億翰智庫

億翰智庫指出，通過統(tǒng)計(jì)2010年開始發(fā)行且截止到2019年7月底仍未到期的美元債、港元債和新加坡元債等數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截止到2019年7月底，30家房企仍未到期的海外債平均存量規(guī)模為41.9億美元。人民幣兌美元匯率“破7”后，沒有做外匯對沖的房企凈匯兌損失將會(huì)加大，財(cái)務(wù)成本升高，進(jìn)而影響凈利潤率。

圖表：截止到2019年7月底30家房企仍未到期海外債規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，華泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，億翰智庫

在不考慮外匯對沖的情況下，億翰智庫還根據(jù)2018年人民幣兌美元變化，分別將匯率貶值程度分為2%、4%、6%、8%和10%，再用匯兌損失金額與核心凈利潤的比值來衡量人民幣貶值對于企業(yè)凈利潤率的影響程度。比值越大，則影響越大。

以凈利潤規(guī)模TOP30的企業(yè)為例，2018年，TOP30企業(yè)凈利潤平均為162.3億元，并將此視為核心凈利潤，海外債存量為40億美元，即280億元人民幣。與核心凈利潤的比值在3.5%至17.3%之間。

圖表：人民幣貶值對TOP30企業(yè)凈利潤影響（億元）

數(shù)據(jù)來源：wind，華泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，億翰智庫

億翰智庫認(rèn)為，在不考慮外匯對沖的情況下，人民幣貶值對房企凈利潤會(huì)產(chǎn)生明顯的影響，因此，企業(yè)不能對匯率的變動(dòng)掉以輕心，尤其在貿(mào)易戰(zhàn)長期化的背景下，做好外匯對沖。正如2019年8月5日央行回應(yīng)人民幣貶值所說，“不希望企業(yè)過多暴露在匯率風(fēng)險(xiǎn)中，支持企業(yè)購買匯率避險(xiǎn)產(chǎn)品規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。”

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