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“下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點”“明年底前居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠”“首套房貸利率下限有望突破4.1%”......24小時內(nèi)，三項重磅政策接連發(fā)布，助力樓市穩(wěn)健發(fā)展。

01

時隔7年央行

再次下調(diào)公積金貸款利率

9月30日，據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。本次下調(diào)主要是針對剛需購房者，體現(xiàn)了進一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導向。

不僅是住房公積金貸款利率的下調(diào)，今年以來，貸款市場報價利率（LPR）持續(xù)下降，其中5年期以上LPR已累計下行35個基點，帶動首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率隨之下行。根據(jù)最新一期LPR報價，當前首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率最低可至4.1%。

02

兩天內(nèi)迎

三大利好消息

29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。根據(jù)方正證券(行情601901,診股)研報統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合規(guī)定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。

兩部門表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

對此，浙商證券(行情601878,診股)表示，本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放松，但房貸利率下限標準整體下調(diào)，對需求刺激力度較年內(nèi)其他政策力度更強。

此外，財政部今日發(fā)布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告。公告表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

結(jié)合日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)市場已在兩天內(nèi)接連迎來三項積極調(diào)控政策。

03

銀十

樓市會怎么走？

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，傳統(tǒng)“銀十”即將到來，中央接連釋放重磅利好，有利于穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的修復需要更多有利因素疊加帶動，預計降低購房成本將是未來政策優(yōu)化的重要方向。

接下來，針對核心二線城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“認房認貸”、限購、限價等政策，而預計更多、更大力度的政策落地也將帶動整體市場企穩(wěn)恢復。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，總體來看，房貸利率層面今年政策的空間已經(jīng)釋放見底，后續(xù)可下調(diào)的空間已經(jīng)相對有限，但利率調(diào)整對不同城市的影響依然會分化，信心拉動的效力亦有差異。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，今年以來，各城市頻繁對政策逐步放松力度，但市場修復較為緩慢，購房者的市場信心并未大幅回復。按照以往經(jīng)驗，中央政策對市場信心的傳導大于地方政策的糾偏。

四季度，在中央多個政策的加持下，助力市場信心的改善，市場有望加速修復，預計能夠達到明顯的效果。

從政策組合的角度來看，嚴躍進表示，此次公積金政策也可以與其他政策疊加使用，比如說部分城市允許二套房可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。

04

地產(chǎn)板塊

估值底出現(xiàn)了？

廣發(fā)證券(行情000776,診股)認為，此次政策力度高于歷史同期，信貸政策對于銷售企穩(wěn)具備重要意義。

本次調(diào)節(jié)的意義非常重大，在因城施策的大環(huán)境下，利率下限作為少數(shù)掌握在中央政府手中的調(diào)節(jié)工具，對提振全國市場信心，具備較強的信號意義。雖然是階段性、針對部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。

中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的執(zhí)行“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”所需要的后續(xù)政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產(chǎn)板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬布局”配置比例。

當前板塊估值及倉位已處歷史低位。

往后看，2022Q4 市場有望逐步企穩(wěn)恢復，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。鑒于本輪弱修復環(huán)境利好本身強產(chǎn)品力、強信用、強投資及盈利能力邊際改善的房企，華泰證券(行情601688,診股)建議關注：

（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展(行情600048,診股)、萬科A(行情000002,診股)、金地集團(行情600383,診股)；（2）成長受益型：新城控股(行情601155,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、濱江集團(行情002244,診股)；（3）物管優(yōu)質(zhì)標的：華潤萬象生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業(yè)；（4）二手房中介服務機構(gòu)：貝殼-W。

關鍵詞： 個人所得稅 個人住房公積金貸款 市場信心